云南機(jī)場集團(tuán)擬大舉進(jìn)軍昆明房地產(chǎn)市場，這是一招險棋

前兩天，云南機(jī)場集團(tuán)發(fā)布了“經(jīng)營性用地合作項目招商公告”。乍一看，以為只云南機(jī)場集團(tuán)要將自己名下的經(jīng)營性土地拿出來，招募合作方共同開發(fā)，但細(xì)看招商內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)另有玄機(jī)，公告中機(jī)場集團(tuán)是這么描述的：

“近期，云南機(jī)場集團(tuán)擬在云南省昆明市主城五區(qū)（五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)及呈貢區(qū)）范圍內(nèi)通過公開掛牌方式，獲取商業(yè)、住宅、產(chǎn)業(yè)、文旅及康養(yǎng)等經(jīng)營性用地，現(xiàn)誠邀全國優(yōu)質(zhì)企業(yè)攜手合作，實現(xiàn)互利共贏。”

原來，機(jī)場集團(tuán)并不是要拿出名下已有土地進(jìn)行合作，而是征召合作伙伴，共同到昆明主城五區(qū)，通過公開掛牌渠道拿地，一起開發(fā)項目。關(guān)于具體合作方式，云南機(jī)場集團(tuán)說，“合作地塊將與合作方共同選定，待后續(xù)完成市場評估、投資測算等工作后由雙方共同確認(rèn)，充分尊重合作方的市場判斷與開發(fā)經(jīng)驗”；“本次合作堅持開放靈活的原則，可根據(jù)合作方訴求定制合作方案，具體合作權(quán)責(zé)劃分、收益分配、退出機(jī)制等細(xì)節(jié)可進(jìn)一步面談商定。”

云南機(jī)場集團(tuán)的主業(yè)是建設(shè)運(yùn)營云南省內(nèi)的民用機(jī)場，從事的是航空業(yè)，以往并沒有房地產(chǎn)開發(fā)的歷史，可是如今卻打算大舉進(jìn)軍昆明房地產(chǎn)市場，而且開發(fā)方向并不局限于住宅，而且涵蓋商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、文旅及康養(yǎng)等，換句話來說，也就是機(jī)場集團(tuán)打算“啥都干”。

當(dāng)然，云南機(jī)場集團(tuán)也清楚自己并沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，所以才公開招商，尋找合作伙伴一起干，可是機(jī)場集團(tuán)本身并沒有土地，還需要和合作伙伴通過招拍掛拿地。問題是如果潛在合作方既有資金，又有經(jīng)驗，完全可以自己單獨拿地開發(fā)，反正如今昆明主城對于房地產(chǎn)投資都很饑渴，并不愁拿不到條件優(yōu)越的地價土地，為什么要與機(jī)場集團(tuán)合作呢？

透過招商公告，云南房網(wǎng)猜測云南機(jī)場集團(tuán)的合作方式是這樣的——機(jī)場集團(tuán)利用自己身為本地大型國企的身份，與各區(qū)洽談爭取最優(yōu)拿地條件，然后讓政府將看中的土地掛牌，這就避免了土地公開拍賣有可能造成土地溢價的情況，機(jī)場集團(tuán)和合作方低價摘牌拿地。拿地的資金可以是機(jī)場集團(tuán)出，也可以是與合作方分?jǐn)偅唧w開發(fā)則由合作方負(fù)責(zé)，利潤按合作比例分配。

這種合作方式，既發(fā)揮了機(jī)場集團(tuán)自身的優(yōu)勢，又規(guī)避了自己缺乏開發(fā)經(jīng)驗的風(fēng)險，還利用了如今政府對房地產(chǎn)投資如饑似渴，拿地條件寬松，入市門檻較低的機(jī)遇，應(yīng)該說具有相當(dāng)?shù)目尚行裕L(fēng)險也是顯而易見的，具體有三：

1， 市場風(fēng)險。如今的房地產(chǎn)市場早已不是機(jī)遇遍地的時代，而是充滿風(fēng)險，那么多老江湖都深陷泥潭，機(jī)場集團(tuán)此時選擇介入，難度不小。

2， 資金風(fēng)險。機(jī)場集團(tuán)雖然資產(chǎn)龐大，現(xiàn)金流充沛，自身負(fù)債率不高，融資容易，但房地產(chǎn)項目的投資金額比較大，回款周期難以預(yù)測，一旦開發(fā)進(jìn)程遇阻，很可能給機(jī)場集團(tuán)帶來較大償債壓力。

3， 合作風(fēng)險。機(jī)場集團(tuán)自身沒有開發(fā)經(jīng)驗，合作開發(fā)對合作方依賴比較大，如果合作出現(xiàn)問題，很可能導(dǎo)致項目失敗，或者開發(fā)成本飆升。

為什么云南機(jī)場集團(tuán)突然對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生了興趣？雖然背后決策動機(jī)不足為外人道，不過聯(lián)想到去年以來云南建投，以及昆明各區(qū)國企在房地產(chǎn)市場上的進(jìn)取態(tài)勢，很可能其中有著相似的邏輯。