15萬億城市更新落地，中國或成全球首個，房主笑開顏

如今的城市發(fā)展，早就不是比誰的樓蓋得高、誰的新區(qū)擴得大了。從農(nóng)耕時代的小聚落，到工業(yè)時代的工廠城，再到今天的智慧宜居之城，人類城市的終極答案，從來都是"活得更好"，而非"建得更大"。

可現(xiàn)實是，全球城市都在變老，城市更新成了所有國家的必答題。紐約地鐵跑了110多年，三天兩頭出故障。

巴黎老建筑裝個電梯，審批就得耗兩年。孟買貧民窟連片，水電氣常年短缺。里約的新城與舊區(qū)割裂，更新只剩表面功夫。

放眼全球，能拿出大規(guī)模、系統(tǒng)性、可持續(xù)城市更新方案的，目前只有中國。2026年5月28日，國務院正式發(fā)布《城市更新"十五五"規(guī)劃》（國發(fā)〔2026〕12號），萬億級投資開閘。

同一時間窗口，樓市也在加速回暖。2026年5月以來，樓市延續(xù)了4月份小陽春的行情，一線城市在成交量上展現(xiàn)出超預期的韌性。

這兩件事，絕不是巧合。2025年年底我就公開預判，2026年樓市會出現(xiàn)新轉(zhuǎn)機。此后開門紅、小陽春好消息不斷。

這一輪樓市啟動的邏輯，和過去三年多那種脈沖式短暫回升，有兩點本質(zhì)區(qū)別。第一是政策合力正在形成質(zhì)變。

第二是市場沒有普漲，分化才是主旋律。2026年4月底中央政治局會議明確提出"努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場"。

隨后廣深這些地方迅速跟進，核心區(qū)限購松綁、公積金提額、稅費下調(diào)。這不是零敲碎打，而是自上而下的系統(tǒng)性托底。

配上《城市更新"十五五"規(guī)劃》同期落地，中央到地方，一條心、一盤棋。數(shù)據(jù)更能說話。

2026年1到4月，全國20個重點城市二手住宅累計成交48.9萬套，同比增長0.8%。其中4月單月同比增長13.4%，實現(xiàn)了年內(nèi)首次同比轉(zhuǎn)正。

4月一線城市新建住宅價格環(huán)比上漲將近0.4%，同比上漲6.21%。量價齊漲，市場信心開始回血。

別人的城市更新是"修修補補"，中國的是"系統(tǒng)性重構(gòu)"。歐美老牌城市，產(chǎn)權(quán)太分散，一棟樓幾十戶人家，達成共識比登天還難。

倫敦一個老舊街區(qū)改造，從規(guī)劃到落地耗了12年，成本翻了一倍，改出來全是高端公寓，原住民早就被擠走了。這種"富人游戲"，老百姓沾不上邊。

發(fā)展中國家更難。印度孟買的貧民窟改造計劃推了8年，完成率不足10%。巴西里約一邊是富人區(qū)，一邊是貧民窟，更新走形式。

全球城市更新的痛點就那么幾個：資金短缺、規(guī)劃分散、民生與發(fā)展失衡、缺乏全產(chǎn)業(yè)鏈支撐。最后都成了"想改沒能力，敢改沒效率"的雞肋工程。

中國憑什么不一樣？三張底牌。第一張是頂層設計，《規(guī)劃》部署6方面重點任務、7項政策舉措、14項重大工程。

全國27個省份已劃定地方更新目標。2026年一季度，城市更新專項債就發(fā)行了近1200億元。

第二張是資金規(guī)模，央視新聞測算"十五五"期間總投資至少15萬億元，每年3到4萬億。錢花在哪？

11.5萬個2000年前建成的老舊小區(qū)、50萬套C/D級危舊房、36.5萬公里地下管網(wǎng)。每一筆都砸在民生實處。第三張牌是全產(chǎn)業(yè)鏈。

陜建股份2025年在西安完成118個保回遷項目，惠及十萬余戶居民。建發(fā)合誠2026年1到4月城市更新相關(guān)新簽合同同比大幅增長。

從建材到施工再到運營，中國有完整鏈條。樓市的回暖，正好嵌進這套大棋里。目前的市場分化極度明顯。

從城市看，一線和強二線優(yōu)于三四線。從產(chǎn)品看，核心地段優(yōu)于遠郊剛需盤。從市場結(jié)構(gòu)看，二手房優(yōu)于新房。

這種分化不是壞事，恰恰是市場理性的回歸。買房不能再盲目跟風，必須做功課，擇優(yōu)置業(yè)，才是守財之道。普通人最關(guān)心的是房價。

北京西城區(qū)樺皮廠胡同8號樓，首個裝配式危舊樓改造項目，改造后房價直接漲了12%。貝殼研究院2026年5月數(shù)據(jù)顯示，完成系統(tǒng)性改造的老舊小區(qū)，二手房價格平均上漲8%到12%，核心區(qū)能到15%到25%。

加裝電梯的老小區(qū)，整體漲幅8.3%，頂樓房源能漲15%到20%。無錫梁溪區(qū)一個老小區(qū)，政府補貼超90%改造費用，居民每戶只掏少量錢，就完成了電梯加裝和環(huán)境改造。

后續(xù)轉(zhuǎn)手直接多賣了20多萬。這就是更新紅利。城市更新和樓市穩(wěn)定，本質(zhì)是一件事：讓老百姓手里的資產(chǎn)保值，讓大家敢生活、敢消費。

對2026年5月之后的市場，我持樂觀態(tài)度。5月本身可能小幅自然回落，但整體活躍度會維持在高位。關(guān)鍵是怎么把這把火徹底燒旺。

我反復呼吁四件事。第一，房貸柔性處置，銀行用"以時間換空間"，搞貸款展期、債轉(zhuǎn)租，避免家庭因收入驟減而被迫低價拋房。

基本盤穩(wěn)了，價格才能企穩(wěn)。第二，官方出手收儲房源，阻斷法拍房降價沖擊。

法拍房是當下樓市最大的隱患，大量低價入市，會直接拉低片區(qū)房價，引發(fā)踩踏。要利用央行再貸款，支持組建中儲房、地儲房，把存量房、法拍房批量收回來做保障房。

市場信心正在回歸，這正是大機構(gòu)收儲的絕佳窗口期。第三，打通賣舊買新的堵點，激活改善性需求。

廣州已經(jīng)出臺政策，賣舊買新最高補貼3萬元。這種政策值得全國推廣。第四，持續(xù)治理樓市唱衰言論。

那些刻意制造焦慮的網(wǎng)絡黑嘴，誤導了大量老百姓。要凈化市場環(huán)境，讓大家看清真實行情。穩(wěn)樓市就是穩(wěn)財富、穩(wěn)民生。

更深遠的影響在外部。中國的城市更新模式，能走出國門。

不同于歐美高成本、市場化的玩法，中國能提供"規(guī)劃+施工+運營+融資"一條龍服務，完美適配"一帶一路"沿線國家。中國建筑已經(jīng)為東南亞、非洲多國提供方案。

同時推動海外項目采用人民幣結(jié)算，夯實人民幣國際化基礎(chǔ)。當然也別盲目樂觀。市場化商業(yè)模式還沒完全跑通，社會資本積極性不夠。

區(qū)域發(fā)展不均衡，三四線城市資金短缺，得走小規(guī)模、漸進式路線，別盲目跟風。長效管理機制也得跟上，別讓改造后的小區(qū)又快速老化，前期投入打水漂。

2026年是"十五五"開局之年，樓市復蘇的大趨勢已經(jīng)確定，政策工具箱還有充分空間。從"大拆大建"到"存量提質(zhì)"，從造城到營城，中國正用萬億級投入打造全球首個城市更新王國。

這張牌，現(xiàn)在正牢牢攥在中國人手里。屬于樓市的夏日陽光，已經(jīng)在路上。