歷史不會(huì)重演，但會(huì)驚人相似：中國(guó)房地產(chǎn)極可能重走2015年老路

最近刷財(cái)經(jīng)內(nèi)容，這句話是不是快把你耳朵磨出繭子了？一邊中央政治局會(huì)議時(shí)隔一年再次給樓市定調(diào)，一邊天津、蘇州、深圳等多個(gè)熱點(diǎn)城市接連甩出穩(wěn)樓市政策，五一剛過(guò)中介朋友圈就全是狂歡的味道。不少人翻出2015年的舊例說(shuō)，當(dāng)年政策松綁后房?jī)r(jià)連漲三四年，凡是上車的都賺了，現(xiàn)在這陣仗，難道要一模一樣再來(lái)一次？

要掰扯清楚這事，得先把2015年那輪行情到底怎么起來(lái)的說(shuō)透。2015年那會(huì)兒樓市的壓力，一點(diǎn)不比現(xiàn)在小。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)明擺著，截至當(dāng)年11月底，全國(guó)商品房待售面積將近7億平米，按當(dāng)時(shí)的銷售節(jié)奏，得4.5年才能消化完。

庫(kù)存壓頂房?jī)r(jià)下行，好多開(kāi)發(fā)商都快熬不住了。后來(lái)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把去庫(kù)存列為供給側(cè)改革五大任務(wù)之一，直接打出一套力度空前的組合拳。央行一年五次降息，把基準(zhǔn)利率從6.15%一路降到4.9%，還三次降準(zhǔn)，總共釋放差不多2萬(wàn)億元流動(dòng)性。

首付比例直接降到20%，國(guó)務(wù)院還推出棚改三年計(jì)劃，大規(guī)模推貨幣化安置，說(shuō)白了就是拆遷不給房，直接給現(xiàn)金讓老百姓去買(mǎi)商品房。這套操作的效果有多猛，經(jīng)歷過(guò)的人都有印象。棚改貨幣化安置比例從2014年的9%，直接躥升到2016年的48.5%，2017年就超過(guò)一半了。

2016年到2019年，靠著抵押補(bǔ)充貸款支撐棚改，累計(jì)發(fā)放了6.26萬(wàn)億元真金白銀。錢(qián)大批量砸進(jìn)市場(chǎng)，三四線城市的庫(kù)存很快被清空，一線城市先漲，二線跟著漲，連很多小縣城都沒(méi)落下，全國(guó)來(lái)了一次全民普漲的大行情。

那輪漲價(jià)的核心是什么？就是實(shí)打?qū)嵉呢泿欧潘菐浊f(wàn)套棚改催生的真實(shí)購(gòu)房需求，是居民杠桿還在低位、加得起貸款，更是城鎮(zhèn)化高速推進(jìn)帶來(lái)的持續(xù)人口流入。

說(shuō)出來(lái)可能戳破不少人的幻想，這四個(gè)核心條件，2026年一個(gè)都湊不出來(lái)。現(xiàn)在的去庫(kù)存走的是收儲(chǔ)路線，地方政府拿專項(xiàng)資金把開(kāi)發(fā)商賣(mài)不掉的存量房收過(guò)來(lái)，改成保障性住房。

有機(jī)構(gòu)測(cè)算過(guò)，這套操作最多能消化約2億平米庫(kù)存，連2016到2019年棚改規(guī)模的零頭都算不上。投入的錢(qián)不在一個(gè)量級(jí)，能傳導(dǎo)出來(lái)的市場(chǎng)熱度，自然也沒(méi)法比。

看看2026年一季度的整體數(shù)據(jù)，你就懂現(xiàn)在的熱度有多“局部”。一季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資17720億元，同比下滑11.2%，商品房銷售額17262億元，同比下滑16.7%，房企到位資金同比減少17.3%。哪怕上海北京的中介忙到腳不沾地，房企也不敢大規(guī)模拿地，新開(kāi)工面積還在持續(xù)收縮，整個(gè)行業(yè)依舊在筑底。

這根本不是全國(guó)樓市要重新啟動(dòng)，就是一線核心區(qū)的局部回暖而已。現(xiàn)在愿意買(mǎi)房的人，和2015年那批根本不是同一撥。2015年買(mǎi)房的主力，要么是沒(méi)房進(jìn)城落腳的年輕人，要么是看好漲勢(shì)趕緊上車的投資客。

這兩撥人的共同點(diǎn)很明確，杠桿低，還有加杠桿的空間。當(dāng)年中國(guó)居民部門(mén)杠桿率還在40%以下，按揭貸款的空間很大，銀行也樂(lè)意放貸。現(xiàn)在呢，居民部門(mén)杠桿率已經(jīng)超過(guò)63%，接近歷史高位。

很多家庭前幾年買(mǎi)房換房，貸款已經(jīng)壓得喘不過(guò)氣，眼下就業(yè)預(yù)期不穩(wěn)，收入增長(zhǎng)放緩，大多數(shù)人不是不想買(mǎi)，是真的再也借不動(dòng)了。經(jīng)過(guò)這幾年的房?jī)r(jià)回調(diào)，不少當(dāng)年高價(jià)上車的人都親眼見(jiàn)過(guò)，房?jī)r(jià)也會(huì)跌。投資客的熱情，早就大不如前了。

上海3月二手房成交3.12萬(wàn)套，創(chuàng)了五年新高，買(mǎi)房的主力是什么人？都是積壓了很久的剛需，是之前一直觀望、被政策窗口期逼出來(lái)做決定的置換客，人家買(mǎi)的是居住需求，不是投資賺差價(jià)。

這類需求集中釋放完，下一波接得上的需求就不一定有了。還有一件事被很多人忽略，那就是人口基本面。2015年那會(huì)兒，人口還在向全國(guó)各級(jí)城市流動(dòng)，三四線城市也能吃到人口增量。

2022年中國(guó)人口總量就已經(jīng)開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)，現(xiàn)在人口都往少數(shù)大城市圈高度集中，大量三四線城市和縣城一直在持續(xù)凈流出人口。沒(méi)有人進(jìn)來(lái)接盤(pán)，房子賣(mài)給誰(shuí)？這道題2015年不需要回答，現(xiàn)在繞來(lái)繞去也繞不過(guò)去。

捋清楚這些，再看現(xiàn)在的樓市就通透多了。漲得動(dòng)的地方有道理，漲不動(dòng)的地方也有自己的邏輯。上海北京深圳的核心區(qū)，人口持續(xù)流入、供地稀缺、還有政策加持，房?jī)r(jià)能穩(wěn)住甚至小幅上漲很正常。

杭州成都南京這類強(qiáng)二線的主城區(qū)，跟著漲一點(diǎn)有可能，但幅度十分有限，政策一收緊很快就會(huì)回頭。至于大多數(shù)三四線城市，庫(kù)存還在高位，人口還在流出，房?jī)r(jià)還有繼續(xù)探底的壓力，機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)還有5%至8%的下行空間。

這種分化是整個(gè)樓市從全面擴(kuò)張轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)收縮的自然結(jié)果，不是暫時(shí)現(xiàn)象，會(huì)是未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間的大趨勢(shì)。給還在糾結(jié)要不要買(mǎi)房的人說(shuō)幾句實(shí)在話。

手里沒(méi)房、確實(shí)有自住需求，又在一線或者強(qiáng)二線核心區(qū)，現(xiàn)在政策窗口開(kāi)著，利率也處在歷史低位，挑好地段樓盤(pán)，碰到合適的就可以入手。總想著等最低點(diǎn)再買(mǎi)，這個(gè)最低點(diǎn)大概率你是等不到的。

手里已經(jīng)有房想置換改善的，現(xiàn)在置換鏈條比前兩年順暢很多，趁著市場(chǎng)有熱度，早做決定比拖著強(qiáng)。要是還想著靠買(mǎi)房躺賺，這個(gè)邏輯在當(dāng)下國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市已經(jīng)跑不通了。

全國(guó)商品住宅租金回報(bào)率現(xiàn)在大概也就1.8%，房貸利率就算降到3%多，賣(mài)房出租還是虧本買(mǎi)賣(mài)，賬面上就算不過(guò)來(lái)。全國(guó)普漲的時(shí)代，真的已經(jīng)翻篇了。2015年上車的那批人，趕上了城鎮(zhèn)化最猛的十年、貨幣最寬松的窗口、居民杠桿最低的起點(diǎn)。三個(gè)條件同時(shí)湊齊，一輩子也就這么一次。

還以為這種好事會(huì)再來(lái)一遍，這才是最貴的誤判。

參考資料：財(cái)經(jīng)雜志 中國(guó)房地產(chǎn)是否會(huì)重走2015年老路