上虞樓市迎兩大變革：四代宅+抬板社區(qū)來了，原拆原建即將啟動(dòng)！

近日，上虞區(qū)發(fā)布了一則政策征求意見稿——《上虞區(qū)存量空間提質(zhì)增效行動(dòng)方案》。

里面藏著兩條對(duì)樓市影響深遠(yuǎn)的信號(hào)：

一是第四代住宅和抬板社區(qū)要來上虞了，二是老舊小區(qū)“原拆原建”即將推進(jìn)。

一、第四代住宅+抬板社區(qū)上虞產(chǎn)品力要“卷”出新高度

打造高品質(zhì)生活空間。結(jié)合好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)建設(shè)，編制規(guī)劃建設(shè)實(shí)施導(dǎo)則，統(tǒng)籌空間規(guī)劃、設(shè)施配套，試點(diǎn)推進(jìn)立體生態(tài)住宅、抬板社區(qū)建設(shè)。探索住宅用地“先設(shè)計(jì)后出讓”機(jī)制，引進(jìn)優(yōu)質(zhì)建筑設(shè)計(jì)單位，按照“安全、舒適、綠色、智慧”的建設(shè)要求，在供地前優(yōu)排地塊設(shè)計(jì)方案，并在出讓公告中明確“好房子”建設(shè)要素，啟動(dòng)“好房子”試點(diǎn)不少于3個(gè)。

方案明確提到：試點(diǎn)推進(jìn)立體生態(tài)住宅、抬板社區(qū)建設(shè)，啟動(dòng)“好房子”試點(diǎn)不少于3個(gè)。換句話說，上虞的住宅產(chǎn)品形態(tài)，即將迎來一次革命性升級(jí)。

先說立體生態(tài)住宅，也就是大家常說的“第四代住宅”。它最核心的特點(diǎn)就是 “戶戶有花園，層層有庭院” ——簡(jiǎn)單理解，就是把原本只能放在一樓的花園，搬到了每家每戶的陽臺(tái)和露臺(tái)上，實(shí)現(xiàn)“空中庭院”的居住體驗(yàn)。

第四代住宅的核心優(yōu)勢(shì)是驚人的得房率。通過空中花園陽臺(tái)不計(jì)入建筑面積和容積率的政策利好，不少戶型得房率可以做到100%甚至更高。

目前紹興多個(gè)區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)第四代住宅，比如嵊州的綠城·嵊州錦玉園，越城的寶業(yè)春映堂前、中海越湖云起、金屹玖璋云序等等，廣泛獲得認(rèn)可。

即便放到杭州這樣競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)，第四代住宅在錢江世紀(jì)城、未來科技城等核心板塊同樣一房難求，去化率遠(yuǎn)超傳統(tǒng)產(chǎn)品。

再說抬板社區(qū)，這在紹興幾乎還是個(gè)“新物種”，但在杭州和上海早已成為高端住宅的標(biāo)配。

所謂抬板社區(qū)，簡(jiǎn)單說就是把整個(gè)小區(qū)的地面“抬起來”——將社區(qū)地基結(jié)構(gòu)性抬升，形成一個(gè)“超級(jí)托盤”。托盤之上是純粹的行人活動(dòng)空間，實(shí)現(xiàn)100%人車分流；托盤之下布置車庫和設(shè)備用房，徹底告別傳統(tǒng)地下車庫的陰暗潮濕。而且，“抬板”設(shè)計(jì)還能把配電房、垃圾房等“嫌棄”設(shè)施統(tǒng)統(tǒng)移入架空層，地面空間全部釋放給園林景觀。

目前上海已有多個(gè)抬板社區(qū)落地。比如浦東越秀天嶼采用全域抬板設(shè)計(jì)，地面層完全留給行人活動(dòng)，還利用高差打造了超10米的立體園林景觀。杭州的“時(shí)舟里”等項(xiàng)目也紛紛采用抬升+下沉的立體設(shè)計(jì)，深受改善型購房者青睞。

這兩種先進(jìn)建筑形態(tài)落地之后，上虞新房的產(chǎn)品力有望對(duì)標(biāo)一二線城市。

目前上虞還沒有真正意義上的第四代住宅和抬板社區(qū)，而此前由本土國企競(jìng)得的多宗尚未入市的宅地，有望誕生首批四代宅。上虞購房者想住“帶大陽臺(tái)、有高品質(zhì)園林”的房子，未來在家門口就能買到，居住觀念也將從“有房住”向“住得好”轉(zhuǎn)變。

二、老破小也能“原地重生”原拆原建真的來了

實(shí)施城市更新精準(zhǔn)施策。選定不少于5個(gè)重點(diǎn)片區(qū)，片區(qū)式推進(jìn)老舊小區(qū)改造，建立“調(diào)查入庫-年度計(jì)劃-實(shí)施方案-項(xiàng)目實(shí)施”的片區(qū)式城市更新工作體系，統(tǒng)籌制定城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新實(shí)施方案和實(shí)施細(xì)則，按照“政府引導(dǎo)、業(yè)主主體、試點(diǎn)先行，成熟推進(jìn)”的原則分批有序推進(jìn)。

方案的第二個(gè)亮點(diǎn)，是明確提出“統(tǒng)籌制定城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新實(shí)施方案和實(shí)施細(xì)則”，按照“政府引導(dǎo)、業(yè)主主體、試點(diǎn)先行，成熟推進(jìn)”的原則分批有序推進(jìn)。

翻譯成大白話，就是大家期盼已久的“原拆原建”，上虞即將正式拉開帷幕。

其實(shí)，上虞在原拆原建這條路上已經(jīng)鋪墊了不少工作。早在2025年，上虞就將半山小區(qū)西側(cè)區(qū)塊、文化新村東南區(qū)塊確定為首批自主更新試點(diǎn)，實(shí)施競(jìng)爭(zhēng)性推進(jìn)。

隨后，試點(diǎn)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大至金魚灣新村、勞動(dòng)路小區(qū)、臥龍山莊和陳家門，首批試點(diǎn)小區(qū)達(dá)到6個(gè)，總投資約45億元，計(jì)劃建設(shè)工期為2026年10月至2030年10月。

這6個(gè)試點(diǎn)小區(qū)均位于百官街道老城區(qū)，都是2000年以前建成的預(yù)制板結(jié)構(gòu)住宅，房屋年代久遠(yuǎn)、設(shè)施老化、安全隱患突出。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上虞2000年前建成的預(yù)制板小區(qū)多達(dá)186個(gè)、總面積約410萬㎡。這6個(gè)試點(diǎn)一旦跑通，將為后續(xù)大規(guī)模推廣積累寶貴經(jīng)驗(yàn)。

那么，上虞的“原拆原建”具體怎么操作？我們可以參考越城區(qū)已經(jīng)出爐的方案來推測(cè)一二。

哪些小區(qū)可以做？越城區(qū)的方案明確，更新對(duì)象原則上是以預(yù)制板作為主要結(jié)構(gòu)材料建造、且尚未舊改的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)。優(yōu)先考慮建成時(shí)間較早（2000年以前）、部分房屋被鑒定為C級(jí)或D級(jí)危房、無獨(dú)立廚衛(wèi)的非成套住宅等類型。上虞的6個(gè)試點(diǎn)小區(qū)也都符合這些條件，預(yù)計(jì)未來正式方案中的適用范圍會(huì)與越城基本一致。

更新模式怎么選？越城區(qū)采取的是“原地自主更新+異地舊房換新”的組合模式。原地更新的業(yè)主占小區(qū)業(yè)主總數(shù)不少于60%，異地?fù)Q新的業(yè)主可以置換同等價(jià)值的存量房源。

資金怎么解決？越城區(qū)的方案給出了多重保障：一是政府補(bǔ)助，每個(gè)樓梯單元參照加裝電梯政策標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)助（約25萬元）；二是可以提取住房公積金和專項(xiàng)維修資金，配偶和直系親屬的公積金也能用；三是免收多項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)；但業(yè)主還是需要出一定改造費(fèi)用的。

申報(bào)門檻有多高？越城區(qū)要求小區(qū)全體業(yè)主同意更新比例達(dá)到95%及以上，實(shí)施方案的簽約率需達(dá)到100%方能啟動(dòng)騰空拆除。

這個(gè)門檻不低，畢竟一個(gè)幾百戶的小區(qū)，要讓所有業(yè)主都簽字同意，難度可想而知。尤其是一些上了年紀(jì)、腿腳不便的老年業(yè)主，面對(duì)搬遷過渡的折騰往往會(huì)打退堂鼓。這將是原拆原建推進(jìn)過程中最大的考驗(yàn)。

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