地產巨頭，集體錯過AI時代

前幾日，一則消息，震撼了我國的半導體行業。一家名為“長鑫科技”的企業，今年一季度，歸母凈利潤沖到了247.6億，這個數字已超過科創板605家上市公司歸母凈利潤總和。隨之長鑫科技更新了科創板IPO招股說明書申報稿，并提交相關財務資料，預計上半年公司將實現營業收入1100億元至1200億元。

炸裂的業績，讓長鑫科技的估值或達萬億元，其背后的投資機構也迎來一次財富的“大豐收”，但這里不包括碧桂園。

兩年前，碧桂園公告清倉長鑫科技，套現20億元，現在這筆股權大概值300億元。

“你以為你的對手是友商，其實你的對手是時代。”混沌大學教授李善友的這句話，曾經映射到每一個房企的多元化戰略中，而在房企的多元化戰略中，高科技包括硬核科技一度是巨頭們最看重的一個板塊，戰略地位非比尋常。只是，隨著越來越多的項目尤其是AI賽道中的優質項目被割舍，他們錯失的不只是財富回報。

可能還有這個新時代的紅利。

AI企業賺錢，受益者是房地產？

在AI與房地產的交集中，最熱的新聞不是某地產巨頭投中了哪個明星AI企業，而是AI企業花錢買樓。

前段時間，“全球大模型第一股”智譜AI甩出3.6個億，整棟買下了中關村的鉆石大廈。消息一出，此事在AI行業及地產圈迅速引發了熱議。鉆石大廈過去十余年幾經轉手：2011年凱龍瑞基金以2.68億元收購，2014年中銀集團收購價約4.2億元，智譜此次的成交價，相比2014年的高點已有所回落。

盡管智譜AI明確稱買樓是作為公司總部自用，可大模型、人形機器人、AI硬件等賽道催生出的越來越多的明星企業，難免令地產人浮想聯翩。當AI企業賺到的或融到的錢，最終消費在房地產市場，會不會帶來新的復蘇？

在海淀，中關村區域已形成一片全新的AI創新集群，在這個總面積僅5.28平方公里的街道，就聚集了86家人工智能公司。

瑞銀給出了一個樂觀的預期。在報告中，瑞銀稱歷史數據顯示，工業企業利潤與一線城市房價的相關性較高，相關系數達到0.63。今年1季度，工業企業利潤同比增長15%，且PPI轉正，而按行業分，利潤增速最快的就是AI相關行業。在這些盈利增長的行業中，大部分公司的總部位于北京、上海、蘇州和東莞，這與這些城市的二手房成交量高于其他城市相呼應。

但是，AI企業終究無法重現互聯網“掃樓”的盛況。

一方面，在房地產的黃金時代，互聯網企業及一些行業巨頭“跨界”地產，帶著明顯的投資目的。而多數AI企業雖然備受追捧，可目前仍處于虧損狀態，不管是出于財務狀況還是技術性公司的基因，買樓基本是為了自用。

另一方面，互聯網經濟的繁榮，是一場巨大的“造富”運動，不少巨頭的員工都是大幾萬人的量級，很多人手里拿著幾千股期權，實現了財富的增長，而后貢獻給了房地產。再看AI企業，即使是頭部，員工也就幾百至多上千來人，他們帶來的買房剛需與互聯網公司不可同日而語。

更令人細思極恐的是，如果AI越來越智能，帶來了生產力的革新，導致公司不再需要那么多員工，屆時這些房子又由誰來買呢？

地產公司，“丟”掉AI潛力股

早在房地產經濟低迷前，一些具有敏銳嗅覺的開發商已經意識到，新房建設具有天花板效應，而科技能持續帶來更大的想象空間。像碧桂園、綠地等巨頭，更是直接把“地產+科技”作為企業轉型的方向，以資本的手段，編織出高科技的夢想。

然而，在債務危機壓頂之際，曾經看好的投資項目被迫成了獲取資金的來源，這其中包括AI賽道上正在嶄露頭角的“新星”。

長鑫科技就是一個最直觀的例子。在碧桂園持有長鑫科技的時候，長鑫科技一直處于虧損狀態，三年間曾累計虧損超過300億元。誰也沒想到，存儲芯片進入超級周期，企業一舉逆轉業績，并順勢開啟上市計劃。令人惋惜的是，碧桂園在這之前已經清倉了。

在房地產企業中，碧桂園是最具投資眼光、也真正把創投當作核心業務推進的巨頭，它曾三年內投出90多個項目，且踩中半導體、商業航天、AI、機器人等多個風口，手握眾多明星企業。可是，它沒有等到開花結果，不得不在周期的絕對底部，“割肉”轉讓了一些優質的科技資產。

比如藍箭航天，碧桂園曾經持有藍箭航天的股權比例為11.063%，對應的最新價值超過80億元，而碧桂園在2025年4月出售藍箭航天時的交易價為13.05億元；再比如追覓科技，2024年，碧桂園正式退出了追覓的股東名單，完成清倉，如今追覓儼然“身價”倍增。

綠地也曾積極跨界AI領域。先是入股了背景深厚的深蘭科技，而后一天之內連投兩家杭州AI明星企業—城云國際和涂鴉智能，還成了佰才邦和瑞為技術的第二大股東。當初，綠地高調牽手深蘭科技，成立合資公司，宣稱要推動“智能建造機器人”落地，而時至今日，這家合資公司未有顯著成果披露。

更耐人尋味的是，深蘭科技的實控人陳海波去年就存在多條限制消費令和歷史限制消費令，公司還陷入欠薪風波，這讓這家頗負盛名的AI企業的未來看起來不甚樂觀，也使得仍持股的綠地不知何時能迎來回報。

萬科投資最大的一筆，是普洛斯，這個新加坡的物流巨頭是萬科“去地產化”的一顆關鍵棋子，為了成為第一股東，萬科花了約169億元。2024年開始，萬科便一直被傳要賣掉普洛斯，幸虧沒有真的執行，普洛斯現在已經成了萬科最值錢的資產。只是，其他被投企業就沒有這個“榮幸”了。

前段時間，萬科剛剛發布公告，擬掛牌轉讓環山集團全部股權。

以前，實力雄厚的房地產企業熱衷科技，頻繁投資，儼然成為一級市場上不可忽視的重要力量。尤其在最需要“輸血”的AI企業中，房企的財大氣粗很難不令人心動。據克而瑞研究中心統計，2021年TOP200房地產企業中有29家選擇建立資本平臺、設立基金參與VC/PE市場，對外投資項目數量同比增長53.3%。

可如今，在AI賽道上，那些炙手可熱的企業背后幾乎看不到房企的身影了。

房地產需要AI，可AI在房地產卻寸步難行？

相比財務投資，地產巨頭投資AI企業更長遠的目的，自然是在AI技術落地房地產領域中尋找提升效率、改善服務的新方向。

比如AI幫助房企更精準地進行投資決策，看看買哪塊地更有升值空間，或在營銷銷售環節，幫助經紀人怎么把房賣出去。物業管理上，AI所能發揮的價值似乎更大，目前一些智能化的機器人已經進駐到小區里，開始幫物業公司做事了。

不可否認，龐大的房地產領域，為AI從實驗室走向落地提供了多種場景，但AI給房地產市場能帶來多少真正意義上的商業價值，或許還是未知。根據仲量聯行正式發布的《AI賦能商業地產：挑戰、實踐與未來布局》全球房地產科技調研中文版報告，報告顯示，全球企業不動產領域 AI 試點普及率已從2023年不足5%飆升至92%，但是一個更為關鍵的數據是，僅5%企業實現AI規模化價值兌現。

這個數字透露出AI在房地產的實際應用，多停留在淺層的效率優化，難以觸及核心業務的根本。

以AI參與投資決策為例，多數地產企業的實踐仍處在利用AI進行數據搜集、信息整合的初級階段，最終的決策判斷依然嚴重依賴于原有的數字化投決模型和資深投拓團隊的經驗。

地產人對AI技術的不信任是一方面，更關鍵的是AI投決模型本身就不夠智能，這與缺乏可信數據有很大關系，而數據恰恰是房地產行業在AI探索中面臨的最大瓶頸。

在地產行業，數據孤島的問題非常嚴重。企業內部，核心數據通常被分散在不同業務系統（如CRM、ERP、成本系統）中，AI模型無法獲得全局、連續的數據輸入；行業內，拿地成本、客戶數據、營銷策略等所需數據普遍涉及到核心商業機密，地產公司不愿意與其他任何企業數據共享。

再看物業管理，從地產巨頭開始加大投資科技公司，很多企業就表現出對機器人濃濃的興趣，如今人形機器人的火爆，似乎也為他們推進機器人在管理小區上的應用提供了助力。只是，努力了多年，這一發展的過程還是只能用“緩慢”來形容。

以碧桂園服務為例，截至2025年10月20日，其“零號居民”清潔機器人在廣州、北京、上海等地的17個項目中投入使用超130臺。即使按照碧桂園服務的計劃，年內這一數字也僅僅是突破1000臺。出售或出租幾臺產品、幾套系統做小規模的示范性商務運營，在短時間內就能實現，如果是大規模民用化、商用化，可能還需要相當長的時間。

不管是AI參與投資決策、建筑設計還是物業管理，其實都存在一個核心的矛盾，即房地產的運轉模式，高度依賴人的操作和付出，尤其是面對業主或購房者，本質上就是滿足人的需求，處理人的問題，而AI很難在與人的“交流”的場景中發揮作用。

這不得不令人質疑AI在房地產行業到底能產生多大的價值。

我們正處在一個前所未有的新時代，AI技術的突破，既帶來美好的想象，也帶來未知的恐懼，但誰也不想錯過這個時代。房地產也不例外，可當房企還深陷過去高周轉模式帶來的生死困局，他們或許無暇追趕這個時代。

作者：道總有理，科技創新與商業趨勢觀察家。深耕科技商業領域 15 年，完整跨越 PC 互聯網、移動互聯網、AI 產業三大變革周期。堅持獨立立場，堅守產業理性。本文為原創內容，未經授權謝絕任何形式轉載、摘編與修改，歡迎轉發分享。