挖了近10年！番禺廣場還沒廣場，新盤倒越建越多......

最近，番禺廣場板塊樓市很熱鬧：墅品斷供10年，綠城?臻園（黃沙島地塊）攜54席江島純墅殺出；置業海樾（融媒體地塊）建面約89-132㎡戶型，即將亮相。

自2023年開始，番禺廣場板塊新盤如雨后春筍崛起，與之形成鮮明對比的，是番禺廣場TOD建設進度滯后，以至于外地朋友都發出疑問：番禺廣場，為什么沒有廣場？

其實早在10年前，番禺廣場真的是一個廣場！

看音樂噴泉、踩滑輪玩滑板車；新年倒數、逛花街；大型彩票專場刮彩票......

這都是番禺90后珍貴的記憶。

但自2017年開始，番禺廣場開始圍蔽施工，一圍就圍到現在，引發網友吐槽：都快圍蔽10年了，真沒見過哪個區中心地段，圍蔽開挖這么久的.

——錯過了發展的風口，就算建成也很難聚回人氣。

——這里的發展幾乎都是這樣，拖拖拉拉，不是不了了之，就是虎頭蛇尾。

——還大建設，一個旁邊的永旺建了多少年了，然后又到番禺廣場，從上學，到畢業到南村萬博都崛起了，那邊的樓一棟一棟的起，這里還在修效率太低了

那么，究竟番禺廣場建設進度如何？有了哪些變化？為什么會建得這么慢？冒著雨，樂居君去尋找答案。

首先上一下番禺廣場TOD關鍵節點時間線。

從2017年圍蔽開始，番禺廣場TOD就經歷了控規通過、設計優化、地下工程招標等過程。

那么究竟它要建成什么？

官方資料是這樣說的：番禺廣場TOD項目將呈現“地下商業+地上公園”的立體化城市空間格局，包括5層地下綜合體、地面層（中央公園+交通配套）、地上建筑（永隆綜合體）。

2024年5月，番禺廣場及公園復建工程還公布了招標計劃，預計總投資約1.6億元。兩個方案主題分別是番禺之脈、番禺薈珠璣。

簡單來說，番禺廣場TOD就是要對標珠城花城匯，地下是吃喝玩樂空間，地面是供市民休閑散步的公園。

當時設計方案一出，很多人都以為該TOD穩了，應該很快就會拆掉圍欄露出面紗。

可惜2年過去了，該圍的板子一個都沒拆。

從樂居君現場實踩看來，與2年前對比（回顧），番禺廣場TOD已經突破水平面，能看到地上建筑。

從番禺圖書館方向望過去，項目呈長條形，地面凸起了多個長方形建筑，看起來有一兩層高。

科爾海悅酒店方向建設進度則較慢，基本只平整了地面。

再靠近，可以看到內部堆滿建筑材料。

也許當天是下雨天的緣故，樂居君現場未見有人施工。

對比2年前，番禺廣場TOD是有變化的，只是進度慢了點。

那為什么進度會慢？金牌案場數字戰隊決策專家分析出以下原因，主要包括規劃方案多次調整、周邊地塊聯動制約、招商市場需求承壓等。

總的來說，從圍蔽到全面動工歷經9年，番禺廣場TOD推進的關鍵阻力在于規劃反復優化與招商市場環境變化。

與番禺廣場TOD建設緩慢截然不同的是，板塊內樓市近3年異常熱鬧。

從2023年中賣出好又多地塊開始，板塊幾乎每年都在賣地。

·好又多地塊（路勁美的雋樾府）：拿地封頂價約12.9億元，成交樓面價2.4萬元/㎡；

·中銀地塊（綠城玉海棠）：拿地總價5.1億元，樓面價1.7萬元/㎡；

·融媒體地塊（置業海樾）：拿地總價3.1億元，樓面價1.99萬元/㎡；

·黃沙島地塊（綠城?臻園）：拿地總價5億元，樓面價2.6萬元/㎡。

可以看出，板塊內拿地單價其實不算高，加上番禺區府成熟配套等優勢，板塊持續吸引開發商進駐，地塊都是搶奪數輪溢價成交的。

地塊建成樓盤去化情況也不錯，比如路勁美的雋樾府接近清盤，只剩下幾套大戶型。

綠城玉海棠入市半年也處于清盤階段了，該項目剩余少量尾貨房源，總價區間在410-630萬元左右。

接下來就輪到置業海樾和綠城?臻園登場了。

其中剛改比較關注的置業海樾，體量小，學鐵商俱全。

項目只規劃了一棟28層高的住宅，兩梯五戶，總戶數只有128套。

主力產品是建面約89㎡三房、98㎡四房、114㎡四房、132㎡四房戶型，全部朝南向，使用率據說能達到120%。

與板塊內其它項目相比，置業海樾建設進度不算快，目前就建了3-4層。

置業海樾預計5月底或6月開放實體樣板房，交房時間預計在2027年底，約2萬元/㎡的拿地價，項目開盤會不會有驚喜？

至于綠城?臻園只有54席墅類產品，開賣時間待定。

其中疊拼別墅面積區間為建面約245-306㎡，參考價格在1500-2000萬元/套起。

合院別墅面積區間為建面約318-480㎡，普通合院參考價格約2000-3000萬元/套，一線南向臨江的合院價格更高，參考價格可達3000-5000萬元/套。

再將眼光放長遠點，番禺廣場板塊還有一匹隱藏的“黑馬”。

曾經在2021年啟動動工儀式的盛高灣區中心項目，如今又回到本地民企永隆集團手中，更名為永隆項目。

永隆項目的最新效果圖，也在前幾天公布了：

根據規劃，項目總建筑面積約24萬㎡，總投資50億元，將建一棟260米高的地鐵上蓋大型綜合體，以及兩棟超130米的高層住宅。

260米高是什么概念？目前整個番禺最高的建筑廣晟萬博城，高度為266米。

但后來，項目樓層高度從260米低至172米，與普通商住綜合體無異，一直處于復工-停工狀態，進度極其緩慢。

現在，項目規劃已正式獲批，接下來就看永隆集團魄力幾何，能否推進項目進度了。

在地理位置上，永隆項目明顯比板塊現在在售/待售的幾個項目更有優勢，步行到番禺廣場地鐵站C口僅約5分鐘（數據來源百度地圖），過條馬路就是永旺夢樂城。

參考綠城玉海棠、路勁美的雋樾府的去化速度，永隆項目的兩棟住宅應該也會賣得很快。

目前番禺廣場上演的是一場獨特的"基建慢、樓盤快"雙線敘事。

一方面，TOD超大型綜合體因規劃反復優化、招商市場承壓、5層地下空間工程難度極高、地下與地面造價相差10倍等多重因素，建設進度遲緩；

另一方面，板塊憑借四線交匯地鐵樞紐的確定性、區府所在地的不可替代性以及成熟的商業教育配套，仍持續吸引開發商和購房者。

正如《2026年番禺區政府工作報告》所述：番禺廣場地下空間項目有序推進、加快番禺廣場建設——TOD的最終兌現，仍將是番禺廣場板塊價值釋放的核心變量。