越秀地產(chǎn)，后悔了

文/廣州進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

最近，廣州不少樓盤都在調(diào)規(guī)，且大多都是已入市項(xiàng)目。

比如，我們昨天剛剛寫過的增城城投·云棲江麓（回顧：），都開盤半年了，又對(duì)規(guī)劃圖進(jìn)行了大刀闊斧地改革。

很多樓盤調(diào)規(guī)，都離不開一個(gè)原因：

賣得不好。

所以要進(jìn)行“自我升級(jí)”。

但昨天，進(jìn)深君收到消息，越秀地產(chǎn)在天河的熱銷盤——越秀閱璟臺(tái)，竟然也要調(diào)規(guī)了。

要知道，越秀閱璟臺(tái)自開盤以來，賣得那叫一個(gè)火爆，尤其板樓大戶型備受歡迎。

今年3月20日項(xiàng)目首開時(shí)，板樓戶型幾乎“搖號(hào)秒空”，由于太過搶手，越秀地產(chǎn)在一個(gè)小時(shí)內(nèi)緊急加推了兩次。

最終首開戰(zhàn)績(jī)9.8億元，板樓全部售罄，塔樓去化8成。

后來看到越秀閱璟臺(tái)的網(wǎng)簽，進(jìn)深君當(dāng)時(shí)還說，“不知道越秀有沒有后悔沒做純板樓產(chǎn)品。”

沒想到，還真被說中了。

此次，越秀地產(chǎn)調(diào)規(guī)，就是要把越秀閱璟臺(tái)西地塊還沒開發(fā)的三棟塔樓，全部改成板樓。

雖然具體公示還沒掛網(wǎng)，但八九不離十了，并且據(jù)說早在一個(gè)月前這個(gè)想法就已確認(rèn)落地。

越秀閱璟臺(tái)整個(gè)項(xiàng)目，總建面約11.2萬方，分為兩個(gè)東、西兩個(gè)小地塊開發(fā)建設(shè)，一共規(guī)劃15棟板樓和6棟塔樓。

其中，東地塊有14棟住宅，包括3棟塔樓、11棟板樓；

西地塊有7棟住宅，包括3棟塔樓、4棟板樓。

目前，項(xiàng)目在賣的主要是東地塊，其中已推出8棟板樓、2棟塔樓。

板樓中，有一半已經(jīng)基本清棟；

塔樓中，一棟尾貨在售，一棟在“五一”假期加推，目前網(wǎng)簽十幾套。

也就是說，如果西地塊三棟塔樓全改板樓的話，項(xiàng)目全盤未售的塔樓僅剩下一棟。

此外，進(jìn)深君還打聽到，西地塊可能會(huì)有更大的戶型產(chǎn)品出現(xiàn)。

目前，越秀閱璟臺(tái)東地塊板樓主力戶型為建面約114-135㎡，而西地塊預(yù)計(jì)會(huì)有建面約160㎡產(chǎn)品。

不得不感嘆，天河的購(gòu)買力真是太猛了。

越秀地產(chǎn)此舉，也讓進(jìn)深君想到前不久風(fēng)靡南沙的一個(gè)豪宅盤——開建·南沙壹號(hào)。

開建·南沙壹號(hào)今年4月入市，就在開盤前夕，項(xiàng)目調(diào)規(guī)，將全部塔樓改成了板樓。

與越秀閱璟臺(tái)不同，開建·南沙壹號(hào)是一個(gè)定位高端改善的豪宅盤。

按照原本規(guī)劃，它總共建設(shè)十七棟住宅樓。

其中，前排兩宗地塊，共九棟住宅，都是板樓，一層兩戶。

后排兩宗地塊，共八棟住宅，為高層和超高層塔樓，一層三戶、四戶設(shè)計(jì)。

但3月份調(diào)規(guī)后，八棟塔樓全部砍掉，變成了九棟板樓，原來的一層三戶、四戶，調(diào)為一層兩戶。

經(jīng)此一改，總樓棟數(shù)也從十七棟，變成了十八棟。

之前，我們分析過開建·南沙壹號(hào)如此調(diào)整的目的：

若按原來的高密度塔樓多戶設(shè)計(jì)，部分房源難免有不通透、江景被遮擋等落差，對(duì)豪宅盤的定位顯然有一定影響。

同時(shí)，也更容易混入剛改或投資客，導(dǎo)致圈層純度不足。

而規(guī)劃調(diào)整之后，全盤純板樓+低密+江景，居住更加純粹，直接與競(jìng)品拉開不止一個(gè)檔次。

但越秀閱璟臺(tái)來說，它本身就是一個(gè)剛改盤，東地塊已售塔樓最小戶型建面約90㎡三房。

即使西地塊再調(diào)規(guī)，也改變不了它全盤塔樓與板樓混雜的屬性。

所以，越秀地產(chǎn)的主要目的并不是為了提升項(xiàng)目定位。

而是就倆字：好賣。