深圳樓市，攪局者

作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

又一新房即將帶著兩千多套的供應體量，攪動深圳樓市。

通勤滿分、居住扣分的典型

近兩年購房群體越來越挑剔，深圳樓市明顯分化，核心區房價穩得住，剛需片區庫存明顯，不少新盤想賣得動，不僅要靠價格走量，還要卷品質優勢。

近期深圳樓市外圍地段，即將迎來標志性供應。

位于深圳龍崗石芽嶺特發臻華府5月已開放營銷接待中心及樣板間，全盤供應量約2250套住宅，預計5月入市，首推3棟住宅。

作為龍崗大布吉板塊大體量的新房，2250套住宅，體量超大，靠著14號線地鐵口的光環而受到市場關注。

實際項目如何？

若以居住角度看，屬于通勤滿分但居住體驗感可能需要打上折扣的典型改造項目。

1、密度屬性，居住體驗質感打折

現在深圳新盤容積率都在2點幾、3點幾越來越多，新出讓及規劃項目也同樣如此，低密幾乎是買房的主流選擇。

特發臻華府容積率7.1，總高45到47層，總高47層三梯六戶。

商品房一層六戶的設計，相對眼下的新規盤而言，有點偏高。

且部分樓棟之間的樓間距最短的僅16-18米，超高層，樓間距密，實地視覺密度并不小。

從項目實地看，項目的樓棟之間實際視覺感受，相對較密，目前項目施工進度處于主體建設二十多層的狀態。

其中，03地塊7棟住宅，各樓棟之間的距離大部分在18—20米，最近的住宅樓棟僅相距16.03米。

而07地塊，3棟住宅，最近的樓棟僅相隔14.58米。

這樣的樓間距，樓棟之間的對視及視野，低樓層的采光都需要實地考察。2、車配比缺失，后期停車位緊缺可能成為常態

項目總共2623戶，車位只有1919個，車位配比僅1:0.73，遠低于1:1的基礎標準。

之所以車位這么緊張，根源是作為舊改利益統籌項目先天受限，地塊面積小，還要塞進商品房、回遷房、保障房、幼兒園、公交站、菜市場，又是地鐵上蓋，還要劃分大量回遷房。

為了控制成本、快速回款，開發商不得不強控指標，最終只能壓縮車位、園林這些成本類型的配套。

這也是很多改造項目躲不開的課題。

3、周邊城市界面一般，改善需時間沉淀

項目雖然屬于大布吉石芽嶺板塊，但城市界面分化很明顯。

西南方向配套成熟，東北向是老舊居民房、小型工廠，環境雜亂。

周邊區域短期沒有其他大規模整村改造規劃，城市界面難以快速翻新升級。

4、打著新規戶型旗號，實則靠飄窗面積

項目主推87–143㎡三至五房，宣傳定位是新規戶型，但實際樣板展示空間顯示，個別戶型對視明顯，客廳飄窗面積占比明顯。

室內可用面積需大面積飄窗來湊，看似空間得房提升，實則考驗后期室內空間規劃及設計。

個別戶型還存在對視問題。

5、回遷房占比高，社區居住純粹性一般

項目兩個地塊共計2623戶，其中商品房1391套，回遷房859套，保障房373套，商品房占比約53%。

高回遷占比是不少小區價格的桎梏。

回遷業主拿房成本極低，后期不管是出租還是出售，在市場底部階段，報價都會比商品房低很多，直接形成價格倒掛。

市場上，回遷房的交易，很多時候在二手房市場中算不上主流。

但市場實際交易中存在明顯的回遷房效應，尤其是回遷房占比高的住宅小區。

比如位于龍華觀瀾的瓏門壹品花園，2024年10月入市，901套69~119平住宅，備案均價約38800元/㎡，總價區間約231萬～574萬，至今還剩余415套房源未售。

盡管在促銷過程中，價格優惠到約2.8萬/平，但依舊拼不過小區的回遷房源約2.5萬/平的掛盤報價。

再如位于龍崗布吉的信義金御半山·瓏門，2025年5月開盤，307套86~122平住宅，備案均價約57900元/㎡，總價區間約496萬～717萬，至今依舊賣剩48套。

促銷過程中同樣經歷過促銷優惠，但同小區的回遷房源去年6月報價僅4萬出頭。

即使不出售，出租情況下加上公租房，實際項目居住純粹性可能就需要打折。

6、近距離主干道+露天軌道，噪音難免

項目門口就是雙向八車道的盛寶路，同時也是廈深高鐵，地圖測距約289米，距離水官高速約317米，有一定的噪音源。

前陣子，位于前海桂灣的深業云海灣花園，由于緊靠前海地下隧道入口處，貨柜車晝夜不停產生噪音而集體在小區外立面集體掛出“吵”字而引發熱議。

同期，也有位于光明區鳳凰街道的中海時光境，由于小區與光明城高鐵站的軌道，直線距離不過約200米，部分戶型在陽臺上就能直接看到高鐵軌道，同樣紛紛在陽臺貼出“吵”字。

這類臨主干道，臨高鐵項目，就算裝隔音玻璃，低頻震動和夜間噪音也很難完全隔絕，對睡眠敏感的群體并不友好。

當然，項目并非毫無市場優勢。

首先軌道通勤，30分鐘可通達福田核心。

項目位于14號線石芽嶺站出口，下樓即地鐵站，車庫負二層可直通地鐵站，兩站直達深圳羅湖北，四站直達福田腹地崗廈北站，軌道通勤時間不過半小時。

而半小時軌道距離，相較于福田動輒7萬—10萬/㎡的價格，有一定的價格門檻優勢。

就看這些短板，在項目實際開盤后，價格上是否有一定市場競爭力。

其次，開發商針對項目公共區域設計，下了一定功夫。

如入戶大堂可能直接連通地鐵站出口或地下連廊，實現無風雨出行；入戶大堂整體空間開闊，采用高挑設計，大堂內設有水景設計；車庫做了精裝修，設計了星空頂。

面子上的工程做得還不錯，就看后期實際交付落地效果。

市場一把利刃

當下深圳樓市整體上，龍崗是新房供應大戶，庫存壓力并不小。

在剛需購買力有限的情況下，特發臻華府帶著兩千多套房源持續入市，對整個龍崗尤其是布吉、石芽嶺板塊，是一次定價重構。

目前石芽嶺周邊新房價格穩定在5萬/㎡上下。

與項目相距約1.3公里的特發香閱四季園2022年12月入市，289套89~126平住宅，備案均價約50900元/㎡，總價區間約411萬～702萬。

與項目相距約2.8公里的里城璽樾山2023年1月入市，663套85~100平住宅，備案均價約55100元/㎡，總價區間約432萬～581萬。

二手房方面，10年內的次新房源成交價格維持在5字頭。

如 2016 年的鴻榮源尚峰， 4 月 13 日成交一套 86.07 平普通戶型，總價 467 萬，折合單價約 54259 元 / ㎡； 3 月 23 日成交一套 71.93 平戶型，總價 406 萬，折合單價約 56444 元 / ㎡。

2016年的宇宏健康花城，4月7日成交一套89.41平普通戶型，總價468萬，折合單價52344元/㎡；3月20日成交一套143.05平五室兩廳大戶型，總價748萬，折合單價約52290元/㎡；3月20日成交一套88.74平普通戶型，總價436萬，折合單價約49133元/㎡。

而項目附近樓齡超過15年的二手房，價格在4字頭，超過20年的價格則不到3字頭。

比如與項目相距約1.8公里的慢城一期，2006年的板塔樓，4月15日成交一套114.69平戶型四室兩廳，總價459萬，折合單價約40021元/㎡。

與項目相距直線約300米的中城康橋花園二期，2003年的板塔樓，4月5日成交一套83.43平普通戶型，總價僅225萬，折合單價約26969元/㎡。

對市場而言，項目的價格的確立，則代表市場的新格局誕生。

若項目以低于市場5萬左右的平價開盤，直接把石芽嶺新房價格天花板拉低，整個龍崗東部剛需盤價格都需要跟著調整。

若高于市場價格，則去化有一定壓力。

特發臻華府密度高、車位不足、回遷占比高、噪音明顯，自身的硬傷無法忽視，要快速去化，就看后期價格如何了。

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作者觀點，不代表格隆匯立場