謝逸楓：顫抖吧！前4月賣地收入大跌，不足7000億元

文/謝逸楓

5月20日，一組數據顯示，前4月全國賣地收入（國有土地使用權出讓收入）6801億元（一季度5176億元），同比下降27.2%（一季度下降24.4%），跌幅擴大2.8%，意味著賣地收入跌破7000億元，堪稱史無前例的暴跌。

前4月政府性基金收支增長雙雙回落，顯示出目前房地產市場回暖基礎不廣泛、不同能級城市間銷售成交量分化趨勢明顯。因此，國有土地使用權出讓收入同比偏弱仍然對政府性基金收入增長形成拖累。

4月單月政府性基金收入同比降幅較3月的16.7%走闊至26.4%，其中國有土地使用權出讓收入同比降幅較3月22.6%走闊至34.8%。然而，與房地產相關的5項稅收收入加總后同比降幅較3月的12.2%收窄至0.7%。

顯示一線城市樓市“小陽春”和市值權重更高的高能級城市帶動銷售成交量初現止跌回穩的企穩跡象，邊際提振房地產相關稅收收入回升。需求端數據亦顯示，4月商品房成交金額同比降幅較3月的13.3%明顯收窄至7.6%。

2025年4月土地出讓收入受市場短暫復蘇出現過較強回升、形成較高基數，但土地市場成交的低迷仍是2026年4月土地出讓收入增速回落的核心原因，4月房地產開工面積與投資增速的回落體現這一特征。

前四月全國土地收入的絕對值，創下2021年同期最低收入紀錄。2023年-2024年同期跌破1.2萬億元、1.1萬億元，2025年同期到跌破1萬億元，2026年同期跌破7000億元。而同比跌幅27.2%，比2025年同比下跌15.9%,跌幅擴大11.3%。

盡管前四月全國賣地收入跌破7000億元，從地方收入的結構來看，占地方財稅收入依然高，特別是一線二線和三四線城市，堪稱一部史詩級最成功的土地財政學、經濟學。土地是財富之母，是一個城市、一個國家的最大原始財富。

前四月全國賣地收入大跌，歸根結底是季節性的淡季、房企在建項目開發和在售項目銷售緩慢、地方土地供應大幅度緊縮、房企因銷售低迷及債務和融資壓力導致拿地謹慎、減少，以去庫存為主，民企大多停止拿地，城投退出搶地陣容。

其一是前四月全國一般公共預算收入8.3404萬億元，一般公共預算支出9.4809萬億元，意味著錢不夠花。實際上，財政赤字規模從2021年4.38萬億元升到2026年的5.89萬億元，比2025年增加2300億元，說明土地收入下降對地方影響大。

目前來看土地收入下降對地方的影響非常大，首當其沖的是地方財政收入減少，影響財政狀況和運行。其次是城市基礎設施建設受阻，影響城市建設和居民生活質量。再次是公共服務投入減少，影響教育、醫療、社會保障等公共服務。

最后是經濟發展受阻，影響政府投資、融資能力。土地市場需求減弱，經濟發展放慢，一定程度上增加地方債務。綜上所述，土地出讓收入下降對地方政府、城市建設、公共服務和經濟發展等多個方面都會產生不良影響。

其二是前四月全國賣地收入6801億元，同比下降27.2%，占到前4月全國一般公共預算收入8.3404萬億元的8.15%（一季度8.40%）。2020年46%、2021年42.97%、2022年32.81%、2023年26.75%、2024年22.16%、2025年19.92%。

2021年前四月-2026年前四月全國賣地收入分別為21383億元、15012億元、11761億元、10536億元、9340億元、6801億元，增速分別為同比上漲35%、下降29.8%、下降21.7%、下降10.4%、下降11.4%、下降27.2%。

2026年前四月全國賣地收入6801億元，對比2021年前四月全國賣地收入2.1383萬億元，數據上來看，堪稱腰斬。值得注意的是前四月全國賣地收入同比下降27.2%，對比2025年同期同比下降15.9%，跌幅擴大11.3%。

2020年前四月-2022年前四月全國賣地收入連續三年突破二萬億元后，2023年前四月跌幅1.2萬億元、2024年前四月跌破1.1萬億元，2025年前四月首次跌破1萬億億元，到2026年前四月首次跌破7000億元，土地收入下降速度超預期。

這是土地財政迎來重大變化的信號，意味著土地增量轉向存量，新增土地供應減少和去庫存周期內，土地收入正式見頂進入下降周期。盡管土地收入絕對值減少，對于部分城市來說，依然是部分城市的地方財政收入最主要的來源。

其三是土地收入下降背后，是土地供應的緊縮。克而瑞數據顯示，2026年前4月，全國土地市場緊扣“控增量、去庫存、優供給”核心導向，整體呈現規模持續縮量、發展質效提升、供給側穩步優化的運行格局。

前4月全國300城經營性土地成交建筑面積1.2712億平方米，成交金額3547億元。在按需供地、盤活存量用地、專項債加大對地方財政支持、春節供地延后等因素影響下，市場整體保持縮量態勢，直至3月節后成交節奏有所恢復。

整體拿地意愿持續低迷態勢。克而瑞數據顯示，前4月100家典型房企整體拿地規模繼續縮減，拿地貨值、成交金額、成交建面分別為4356.2億元、2141.2億元、2790.3萬平，同比分別下滑47.6%、50%、28.7%，創下近五年同期最低值。

中指數據顯示，土地投資走弱，2025年三季度全國（300城）土地成交總價同比下降11.5%，增速較二季度下降32.9%，四季度降幅進一步擴大至22.7%，預計對今年一、二季度的土地投資持續造成拖累。

2026年一季度全國住宅用地計劃供應規模延續收縮態勢，同比下降21%（2025年同期下降19%、2024年同期下降18%）。2026年一季度僅524個城市發布計劃，供應規模大幅降至1.4億平方米，供應規模近乎腰斬，創下近五年最低值。

4月300城住宅用地成交面積、出讓金同比降幅仍較大。根據中指數據顯示，2026年4月，300城住宅用地成交規劃建筑面積為1930萬平方米，同比下降29.7%。土地出讓金860億元，同比下降39.0%。

累計來看，2026年1-4月，300城住宅用地成交8278萬平方米，同比下降24.4%。土地出讓金3230億元，同比下降41.3%。4月房企拿地持續聚焦核心城市優質地塊，部分優質地塊保持較高熱度，帶動300城平均溢價率提升至8.9%。

從城市集中度來看，2026年1-4月，TOP20城市宅地出讓金占全國比重為60%，較2025年全年提升8%，較1-3月提升1%。全國住宅用地出讓金TOP20城市中，核心一二線城市有16個，其中上海住宅用地出讓金為285億元，居全國首位。

其四是目前全國各地供地端嚴控增量的調控方向未變，供地規模收緊的節奏保持穩定，控增量供地方針得到持續落地。最為明顯的是供地層級分化鮮明，各能級城市供地精準分化，其中一二線城市總量控制最明顯，目的是平衡供需關系。

供地層級分化鮮明，市本級縮量力度顯著高于代管縣市。市本級宅地計劃供應同比下降25%，代管縣市降幅僅18%。商品住宅用地市本級降幅19%、縣市降幅13%，核心城區減量力度遠大于縣域，貼合市場去庫存核心需求。

各能級城市供地精準分化，一二線控總量、三四線市本級深度調整。一線城市宅地供應同比下降25%，商品宅地微增2%保障核心供給；二線市本級降幅22%，三四線市本級降幅達26%，形成高能級強縮量、低能級緩調整的差異化格局。

頭部供地城市數量縮減，核心城市全面執行縮量調控。供地規模超200公頃的頭部城市由2025年的15個縮減至10個，北京、上海、杭州等核心城市供地大幅縮量，僅廣州小幅微調，供地資源配置更趨精準高效。

目前我國現有694個城市，具體包括4個直轄市、293個地級市、397個縣級市。其中2個一線城市，293個強二線城市和弱二線城市，397個強三四五線城市和弱三四五線城市。所以，頭部城市集中在一線城市和強二線城市里面。

其五是前四月土地與房地產相關的稅收收入6672億元（一季度4794億元）。2020年-2025年全國土地與房地產相關的稅收收入分別為1.9694萬億元、2.0793萬億元、1.9216萬億元、1.8538萬億元、1.8537萬億元、1.7726萬億元。

前四月土地與房地產相關的稅收收入6672億元占全國稅收收入6.8097萬億元的9.79%（一季度9.88%）。2020年-2025年分別為13%、12%、11.53%、8.74%、10.59%、10.05%。如包括房地產領域5項稅收，占到全國總稅收入的12%以上。

說明100塊稅收收入里面，房地產、建筑業等與房地產相關聯的稅收貢獻約12塊錢，意味著全國土地與房地產相關的稅收總收入占到全國財政收入、地方財政收入、全國稅收、地方稅收的比例更高，對財政貢獻、地方收入更高。

前四月土地和房地產相關稅收中，契稅1370億元，同比下降15.3%；房產稅2185億元，同比增長7.8%；城鎮土地使用稅1049億元，同比增長3.7%；土地增值稅1522億元，同比下降15.6%；耕地占用稅546億元，同比下降0.6%。

單月來看，4月土地和房地產相關稅收同比下降11.5%，降幅較3月下降12.2%，收窄0.7%，主要是契稅、土地增值稅同比均出現明顯回落，與同期商品房銷售走弱、土地市場疲軟、國房景氣指數低迷表現一致。

其六是前四月全國賣地收入6801億元（2020年-2025年分別為8.4142萬億元、8.7051萬億元、6.6854萬億元、5.7996萬億元、4.8699萬億元、4.1518萬億元，賣地收入自2021年之后，連續5年保持下降的趨勢。

前四月全國土地與房地產相關的稅收收入6672億元（2020年-2025年分別為1.9694萬億元、2.0793萬億元、1.9216萬億元、1.8538萬億元、1.8537萬億元、1.7726萬億元），土地與房地產相關五項稅收收入自2021年之后，連續5年下降。

前四月全國房地產總收入1.3473萬億元（全國賣地收入、土地與房地產相關五項稅收收入），2020年-2025年分別為10.3836萬億元、10.7844萬億元、8.6070萬億元、7.6531萬億元、6.7236萬億元、5.9244萬億元，連續5年下降。

按照房地產總收入（全國賣地收入、土地與房地產相關五項稅收和相關的收入）看，分別占到全國和地方一般公共預算收入、全國財政收入、地方收入更高。這是筆非常龐大收入，除稅收的財政之外，房地產對財政收入的貢獻非常大。

其七是根據“土地依賴度”統計數據顯示，即國有土地使用權出讓收入除以地方一般公共預算收入，可以看出，地方對土地的依賴不斷下降。盡管2003年-2021年全國地方對土地財政依賴逐年增高，2021年后，出現連續3年下降。

前四月全國房地產收入1.3473萬億元，占全國一般公共預算收入8.3404萬億元的16.15%（一季16.18%）（2020年-2025年分別為56.77%、53.24%、42.25%、35.30%、30.60%、33.59%），說明占全國一般公共預算收入呈現邊際下降。

前四月全國房地產收入1.3473萬億元，占地方一般公共預算本級收入4.7930萬億元的28.10%（一季27.22%）（2020年-2025年分別為103.7%、97.08%、79.09%、65.28%、56.37%、48.52%），說明占地方一般公共預算收入邊際改善。

前四月全國房地產收入1.3473萬億元，占全國稅收收入6.8097萬億元的19.78%（一季度20.55%（2020年-2025年分別為67%、50.39%、51.65%、42.25%、38.42%、33.59%），說明占全國稅收收入連續下降3年。

如加上六項房地產相關稅收，稅收收入超過8000億元，加上全國賣地收入的6801億元，預計前四月度房地產總收入約1.5萬億元。預計2020年-2025年分別為11.2142萬億元、11.7051萬億元、10萬億元、9萬億元、7萬億元、6萬億元。