工黨新政嚇退房產(chǎn)投資者？新州房價有望飆升36%！大型基建推高新州多地房價??？

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房價有望飆升36.1%！大型基建或推高新州多地房價，四地最受關(guān)注

從新聞簡報到餐桌閑談，房產(chǎn)話題始終是新州民眾關(guān)注的焦點。隨著近期聯(lián)邦預算案公布了涉及負扣稅和資本利得稅的相關(guān)政策，這一話題的討論熱度更是持續(xù)攀升。

如果你正夢想擁有屬于自己的一片房產(chǎn)樂土，眼下或許正是關(guān)注新州新興熱點地區(qū)的好時機。從全新交通樞紐到城市更新區(qū)，再到就業(yè)中心，一系列重大基建項目正橫跨新州鋪開，預計將在未來一年內(nèi)顯著改變多個社區(qū)的面貌。

那么，哪些地區(qū)值得重點關(guān)注？以下是來自 RealEstate.com.au 房產(chǎn)專家點名的幾大潛力區(qū)域。

Bankstown，悉尼西南部

得益于正在興建的Bankstown至CBD地鐵線，這一悉尼西南部繁華樞紐的交通便利性將大幅提升。

新線路開通后，乘客僅需30分鐘即可從Bankstown抵達Gadigal Station，比此前前往Town Hall縮短整整15分鐘。

與此同時，當?shù)刭徫镏行囊舱谶M行大規(guī)模重新開發(fā)，將轉(zhuǎn)型為集辦公、公寓與學生公寓于一體的綜合用途區(qū)域。

專家預測，未來一年Bankstown房屋價格將上漲5.9%，公寓價格更有望跳升7.2%。

St Marys，悉尼西部

悉尼西部正醞釀大動作。連接St Marys與 Western Sydney Airport 的地鐵新線預計將為該區(qū)域注入強勁動能，帶動房屋價格飆升18.8%，公寓價格上漲2.2%。

除了交通利好外，車站周邊區(qū)域也將重新規(guī)劃，為9,000多套新住宅騰出空間。盡管地鐵線開通時間有所推遲，但新機場預計將于今年10月正式啟用。

Port Kembla，臥龍崗

以工業(yè)根基聞名的Port Kembla，如今正準備迎來一個全新的先進制造業(yè)樞紐，預計將為當?shù)貏?chuàng)造約30,000個就業(yè)崗位，房屋價格預計上漲7.5%。

值得一提的是，雖然該地帶有濃厚的工業(yè)氣息，但 Port Kembla Beach 同時也是當?shù)財?shù)一數(shù)二的優(yōu)質(zhì)海灘。

Broadmeadow，獵人谷地區(qū)

作為悉尼至紐卡斯爾未來高鐵沿線的主要站點之一，這個小小的區(qū)域被預測將迎來爆發(fā)式增長。

明年預計將有超過3,000套新住宅破土動工，房屋價格預計勁增36.1%，公寓價格上漲0.7%。

這股利好效應還將輻射至周邊的 Adamstown、New Lambton 和 Hamilton 等區(qū)域。

02

熱門郊區(qū)躋身最不宜居榜單 住房增長與宜居性背道而馳

一項新的宜居性研究揭示了一個嚴峻的現(xiàn)實：許多熱門地區(qū)如今已經(jīng)被列為澳洲最不宜居的地方。

這項發(fā)現(xiàn)來自健康保險比較服務機構(gòu)iSelect，該研究旨在衡量澳洲人是否真正對居住地感到滿意，以及地理位置如何影響健康、福祉和生活品質(zhì)。

iSelect表示，人們居住的地方「不僅塑造了我們的生活和日?！€會影響我們的健康和福祉」，感到安頓和有歸屬感可以減輕壓力、支持心理健康，甚至有助于更長壽、更健康的生活。

該評估涵蓋全國88個SA4地區(qū)，分析了10個關(guān)鍵因素，包括收入、就業(yè)、健康、安全、環(huán)境、住房可負擔性和社區(qū)連結(jié)，并將宜居性結(jié)果與健康指標進行了比較。許多排名最低的地區(qū)在住房可負擔性壓力、通勤時間、醫(yī)療可及性、安全和整體工作與生活平衡等關(guān)鍵指標上表現(xiàn)較差。

研究結(jié)果顯示，在宜居性最差的25個SA4地區(qū)中，布里斯本的Moreton Bay North領(lǐng)銜，該地區(qū)同時也是全國增長最快的住房開發(fā)區(qū)之一。

榜單還包括悉尼的Blacktown、Parramatta、City和Inner South，阿德雷德的North，新州的Hunter Valley，墨爾本的Inner、West和North West，維州的Mornington Peninsula，西澳的Mandurah，以及布里斯本的Ipswich和Logan–Beaudesert等郊區(qū)。

許多排名最低的地區(qū)在住房可負擔性壓力、通勤時間、醫(yī)療可及性、安全和整體工作與生活平衡等關(guān)鍵指標上表現(xiàn)較差。

昆州目前正經(jīng)歷著歷史上規(guī)模最大的住房和人口激增之一，其宜居性排名墊底，尤其是在快速發(fā)展的郊區(qū)走廊和區(qū)域中心地區(qū)，悉尼西部的幾個地區(qū)也出現(xiàn)在榜單上，反映了成熟都會區(qū)快速人口增長帶來的壓力。

墨爾本和阿德雷德的郊區(qū)，以及西澳和新州的區(qū)域中心，也出現(xiàn)在排名最低的地區(qū)中，強化了一個更廣泛的全國趨勢，顯示出澳洲增長最快的住房市場并未始終如一地提供最強的宜居性。

不過，根據(jù)iSelect的結(jié)果，這些郊區(qū)仍然受到首次置業(yè)者和尋求可負擔性的家庭的歡迎，但代價是宜居性，尤其是在基礎(chǔ)設施壓力、生活平衡和服務可及性方面。

03

聯(lián)邦財案新政嚇退投資者？但這類房產(chǎn)仍很搶手！

上周六，Sydney Balmain 一套一居室公寓在拍賣會上以67.9萬澳元成交，比61萬澳元的指導價高出整整6.9萬澳元。

該公寓人氣爆棚，吸引了七名注冊競拍者，上一次易手還要追溯到20年前。

值得一提的是，67.9萬澳元的最終成交價還不到 Balmain 公寓中位價的一半。

根據(jù) Domain 最新房價報告，目前該區(qū)公寓中位價已達138.5萬澳元。

此次拍賣的火爆表現(xiàn)也釋放出一個信號：盡管清盤率偏低、利率連續(xù)上調(diào)，但只要定價合理，房產(chǎn)依然能在不明朗的市場中順利售出，甚至表現(xiàn)亮眼。

數(shù)據(jù)顯示，悉尼上周清盤率為52%，Melbourne 稍好，錄得59%，但兩座城市均遠低于去年同期的68%。

這套位于 1/40 Arthur St 的公寓由 Belle Property Balmain 負責出售，該公司上周六共舉行了四場競拍，最終成交三場。

其中高端物業(yè)表現(xiàn)尤為搶眼，位于 Birchgrove 區(qū) 59a Ballast Point Rd 的房產(chǎn)以380萬澳元成交。

上周二，聯(lián)邦預算案公布，提議調(diào)整負扣稅和資本利得稅減免政策，這一變動主要沖擊房產(chǎn)投資者。

本周末的拍賣結(jié)果，也成為預算案公布后市場的首次“實戰(zhàn)檢驗”。

將 1/40 Arthur St 公寓賣給自住業(yè)主的經(jīng)紀人 Linsey Kemp 表示，目前尚未看到預算案帶來的焦慮轉(zhuǎn)化為市場疲軟。

“在這一帶買房的大多是自住業(yè)主，或是打算回來居住的海外僑民，投資者比例并不高，”她說。

“但預算案肯定會產(chǎn)生一些影響。賣方需要對預期保持理性，與經(jīng)紀人保持溝通，并傾聽市場反饋?！?/p>

Ray White 首席經(jīng)濟學家 Nerida Conisbee 則認為，聯(lián)邦預算案對負扣稅和資本利得稅政策的調(diào)整力度不小，足以讓買家、賣家和投資者陷入真正的不確定性。

根據(jù) Ray White 的數(shù)據(jù)，上周全澳每套房產(chǎn)的看房人數(shù)降至2.1人，低于前一周的2.5人，也遠低于去年同期的3.4人。

“這表明一部分買家正在觀望，至少是暫時性的，因為他們正在評估近期政策變化的影響，”Conisbee 表示。

“接下來的幾周至關(guān)重要，將決定這只是短期停滯，還是需求持續(xù)調(diào)整的開始?！?/p>

在整體環(huán)境充滿變數(shù)之際，Belle Property Mentone 的 Matthew Marshall 對墨爾本 Aspendale 的 73 Laura St 拍賣結(jié)果頗為滿意。

幾對年輕夫婦激烈競逐這棟位于街角地塊、占地380平方米的溫馨兩居室小屋。

該房產(chǎn)步行即可到達海灘和火車站，最終以100萬澳元成交，遠超88萬澳元的底價。

Matthew Marshall 已經(jīng)四度參與這套房產(chǎn)的買賣——其中包括疫情期間以89.2萬澳元成交的那一次。

他認為，本周末的結(jié)果再次印證了優(yōu)質(zhì)地段、親民價位房產(chǎn)的市場實力。

“這展示了墨爾本任何地區(qū)100萬澳元以下市場的韌性，”Matthew Marshall 說。

“只要房產(chǎn)在這個價位段定價合理且具備優(yōu)勢，人們就會蜂擁而至?！?/p>

他還指出，該房產(chǎn)吸引的注冊競拍者全部是渴望置業(yè)的自住者，目前投資者“寥寥無幾”。

“現(xiàn)在還處于早期階段，很難真正判斷投資者是在撤離還是仍留在市場中，”他說。

“我覺得大家都在試圖搞清楚預算案對自己究竟有什么實際影響?！?/p>

值得注意的是，雖然本周末不少房產(chǎn)順利成交，但延期拍賣的情況也在增多——賣方選擇讓房產(chǎn)在市場上多停留一段時間，等待合適買家，或轉(zhuǎn)為私下協(xié)商出售。

Stone Real Estate Manly 的 Candice Cattell 周末有幾場拍賣延期，但她表示這更多是出于協(xié)商考量，而非賣方焦慮。

“拍賣日期通常只是一個時間節(jié)點，”她說。

“如果到期時競爭者不夠多，我就會多給一些時間。目前上市天數(shù)略有延長，我所在的城區(qū)并非火爆的拍賣市場?！?/p>

“Manly 一直是熱門城區(qū)，盡管受到預算案和全球局勢等外部因素影響，但只要房產(chǎn)地段優(yōu)越、價格合理，依然能順利售出，且成交表現(xiàn)良好?！?/p>

04

稅改后有興趣投資者退出 墨市市場疲軟仍有買家進入

上周六，一名首次置業(yè)者以74萬元拍下Thomastown一棟住宅，此前對該物業(yè)感興趣的投資者紛紛退出了競爭。

這是上周墨爾本810場計劃拍賣中的一場，也是聯(lián)邦預算案公布針對投資物業(yè)的稅收優(yōu)惠調(diào)整后，市場面臨的首次考驗，Domain Group從726場已報告結(jié)果中錄得56%的清盤率，另有78場拍賣被撤回。

位于Gunbower Close 2號的這棟三臥室家庭住宅此前一直作為出租房使用，記錄顯示它上次在2024年1月以每周460元登廣告出租，吸引了三組首次置業(yè)者競價。Harcourts Rata & Co的圖奇表示，不少投資者原本感興趣，但由于預算案規(guī)定不能再對現(xiàn)有物業(yè)進行負扣稅，所以退出了，最終賣給了一位自住買家，且為空房交付。

該物業(yè)指導價為69萬至75.9萬元，圖奇表示他「確實得努力爭取」才拿到這個結(jié)果。拍賣多次停滯，最終以74萬元——也是保留價——成交。

記錄顯示該住宅上次成交是在2021年，價格為73.85萬元。

圖奇在同一郊區(qū)還以71萬元賣出了Glebe Place 2號的四臥室住宅，兩名首置買家爭奪。

他表示現(xiàn)在市場真的很艱難，買家變少了，但保留價真的很關(guān)鍵，賣方必須對保留價持現(xiàn)實態(tài)度。

在North Melbourne，O'Shanassy Street 60號2室的兩臥室底層住宅流拍后，在拍賣后談判中以68.25萬元賣給了一名首置買家。該物業(yè)指導價為65萬至70萬元，保留價為70萬元。

Lucas Mills Real Estate的哈奇森表示，好地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)仍然賣得不錯，但這是一個對價格非常敏感的市場，投資者已經(jīng)安靜了相當一段時間，雖然現(xiàn)在下結(jié)論還為時過早，但他并未看到這種趨勢有所改變。

在Fitzroy North，本地換大房買家以252.6萬元買下了Newry Street 28號一棟建筑設計住宅，指導價為210萬至220萬元。

Jellis Craig Fitzroy的阿特金斯表示，兩對被該物業(yè)的空間、設計和采光所吸引的年輕專業(yè)夫婦展開了競爭，買家也是在換大房，他們是Fitzroy North的人，住得相對較近，熱愛這個地區(qū)以及它帶來的生活方式。

目前市場有些不穩(wěn)定，但優(yōu)質(zhì)住宅——那些具有獨特賣點、設計精良、裝修水準高的物業(yè)——仍然受到市場的青睞。

LJ Hooker研究主管蒂勒表示，60%以上的清盤率顯示價格在增長，60%以下可能就有點疲軟了，不過這仍然意味著市場上有買家，人們?nèi)匀辉诔霈F(xiàn)并在拍賣會上競價。

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