南山業(yè)主大割肉？100萬(wàn)/套，這些房子可以抄底了嗎？

南山的住宅，100萬(wàn)一套。

你沒(méi)有看錯(cuò)，我也沒(méi)有說(shuō)錯(cuò)，而且還不是一套兩套的“孤品”。

前段時(shí)間在復(fù)盤深圳二手房成交數(shù)據(jù)時(shí)，驚奇發(fā)現(xiàn)南山部分房子已經(jīng)到了總價(jià)100萬(wàn)上下就能成交的地步。

而且還不是“三無(wú)”房子，地段、交通、配套都很成熟，若說(shuō)缺點(diǎn)，也有，樓齡老、小區(qū)破、面積小——我說(shuō)的是南油生活B區(qū)（下稱南油B區(qū)），你猜對(duì)了嗎？

約100萬(wàn)就能買南山一套房

南油B區(qū)身在“最強(qiáng)街道辦”粵海街道，地段優(yōu)越，北臨南山中心、南靠蛇口，東是后海，距離后海頂豪深圳灣澐璽直線距離800多米，只隔了兩個(gè)路口。

公開(kāi)資料顯示，這個(gè)小區(qū)建成年代最早至上世紀(jì)80年代， 算下來(lái)這批建筑最老的已有40多年 。

但這么老的房子，成交熱度卻不低， 行舟深房監(jiān)測(cè)的成交數(shù)據(jù)顯示，南油B區(qū)今年成交了12套，價(jià)格是最重要的因素之一。

這批成交房源建面約30-38㎡，最新一套成交于4月19日，約30㎡總價(jià)100萬(wàn)。總價(jià)最便宜的一套95萬(wàn)（約30㎡），最貴的一套142萬(wàn)（約37㎡）。

回顧這個(gè)小區(qū)的成交價(jià)格曲線，約30㎡的成交價(jià)巔峰在 2020年底， 319萬(wàn)；約36㎡價(jià)格巔峰在2021年初，366萬(wàn)。

5-6年時(shí)間 從巔峰到谷底 ，這批“老破小”價(jià)格跌了60-70%。這當(dāng)中，不知道有多少業(yè)主大割肉？

目前在貝殼平臺(tái)上，南油生活B區(qū)有147套二套房掛牌，單價(jià)3.78-8.71萬(wàn)/㎡，建面約30-41㎡的單房和一房一廳總價(jià)在200萬(wàn)以內(nèi)。

除了正常二手房渠道的掛牌外，拍賣平臺(tái)上架了12套南油B區(qū)的住宅房源，建面約30㎡，起拍價(jià)在103.89-104.62萬(wàn)之間，查看房源查檔單，2012年末買入價(jià)54萬(wàn)。

▲ 法拍房源查檔單 | 圖源：阿里拍賣

截至發(fā)稿前，每套房源都有1-2名買家報(bào)名，預(yù)計(jì)5月20日結(jié)束競(jìng)拍。

▲ 南油生活B區(qū)南油鉅建公司單身樓法拍房源 | 圖源：阿里拍賣

▲ 南油生活B區(qū)南油鉅建公司單身樓法拍房源 | 圖源：阿里拍賣

從成交價(jià)10萬(wàn)/㎡到3.2萬(wàn)/㎡，除了大行情的變化外，也有小區(qū)自身的原因。此前的成交價(jià)隨著舊改、棚改的消息水漲船高，漢京、華僑城、華潤(rùn)置地都曾想分南油生活區(qū)的舊改蛋糕，但截至今日，舊改沒(méi)影兒、棚改暫停，這個(gè)老小區(qū)歸于沉寂。

近兩年，南油B區(qū)的業(yè)主通過(guò)多種渠道希望官方出手支持小區(qū)進(jìn)行舊改，但在深圳城市更新進(jìn)入深水區(qū)、且新建項(xiàng)目要符合住宅新規(guī)的前提下，即便小區(qū)地段非常好，但想通過(guò)開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)進(jìn)行拆除重建的改造，難度在加大。

市區(qū)“老破小”，可以閉眼買嗎？

實(shí)際上，不止南油B區(qū)，今年深圳多個(gè)“老破小”小區(qū)成交熱度都很高，例如福田八卦嶺宿舍、羅湖愉天小區(qū)等 。 深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平指出，購(gòu)買低總價(jià)房的群體主要分為兩類：自住剛需客和穩(wěn)健型小額投資者。

對(duì)于投資者而言，主要關(guān)注的是租金回報(bào)率。

以南油B區(qū)約30㎡房源為例，今年的成交套均總價(jià)約105萬(wàn)，貝殼平臺(tái)上的租金報(bào)價(jià)是3000元/月，算下來(lái)租金回報(bào)率約3.4%。

可供對(duì)比的是，據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2025年深圳住宅租金回報(bào)率約1.7%。

但投資者也需要警惕，老破小未來(lái)轉(zhuǎn)手可能越來(lái)越難，銀行評(píng)估價(jià)可能跟不上成交價(jià)。

而對(duì)于自住的買家而言，買“老破小”要考慮的東西要更多。

低總價(jià)買了一套城市中心的房子固然值得開(kāi)心，有的人甚至慶幸自己能在“石屎森林”中擁有了低密度、高綠化的家。但“老破小”自身的硬傷也不容忽視，并不是單純的室內(nèi)裝修就可以解決。

那些樓齡30多年甚至超過(guò)40年的老房子 ，管線、屋頂、門窗、地板都已老化，改造起來(lái)費(fèi)時(shí)費(fèi)力也費(fèi)錢。隔音不佳、水壓不穩(wěn)定、天花板漏水……也是“老破小”常見(jiàn)的問(wèn)題。

“水壓低、水里有鐵銹，這都是老小區(qū)的問(wèn)題。”袁秀在南山有一套“老破小”在出租，租客經(jīng)常跟她反饋這些問(wèn)題，但有的問(wèn)題不是一個(gè)業(yè)主說(shuō)了算，例如水里有鐵銹，涉及到整個(gè)小區(qū)要換水管。

如果你有100萬(wàn)的買房預(yù)算，你會(huì)愿意抄底買進(jìn)市中心30多年的老破小，還是在遠(yuǎn)郊買一套住得更舒服但通勤更久的房子？