硬指標(biāo)拉滿(mǎn)，深圳新房還是挺尷尬

作者 | 飛天小女警

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

被看作是王炸盤(pán)的新房，還能炸起多少水花？

改善標(biāo)簽拉滿(mǎn)

近期，位于深圳前海大南山山腳下的萬(wàn)星林花園貼著“前海大南山·低密高品質(zhì)住區(qū)”的標(biāo)簽，已經(jīng)高調(diào)官宣開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)中心，即將首推建面約152-228㎡三至四房。

作為南山大型圍合式社區(qū)，在深圳新房市場(chǎng)，尤其進(jìn)入“豪宅內(nèi)卷時(shí)代”，成為不少改善群體的關(guān)注焦點(diǎn)。

但拋開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)話(huà)術(shù)，市場(chǎng)磨底階段，或許才能看到項(xiàng)目真實(shí)的底色。

紙面上的數(shù)據(jù)可以看到挺亮眼的，改善標(biāo)簽拉滿(mǎn)——

容積率僅2.82，車(chē)位比高達(dá)1:2.6，763戶(hù)配1979個(gè)車(chē)位，建筑限高80米，搭配臺(tái)地園林與底層架空設(shè)計(jì)，在高密度深圳，低密指標(biāo)挺硬核的了，深圳核心區(qū)規(guī)模性社區(qū)中算比較少見(jiàn)。

配套方面，也無(wú)太明顯短板，背靠大南山生態(tài)資源，步行約600米可達(dá)地鐵5號(hào)線(xiàn)荔灣站，教育配套屬于南山實(shí)驗(yàn)荔灣小學(xué)+深大附中初中學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，還自帶3000㎡自持社區(qū)商業(yè)，西南側(cè)還有2.6萬(wàn)㎡泛海城市購(gòu)物廣場(chǎng)。

總體上，通勤便捷，各類(lèi)配套穩(wěn)定，且能滿(mǎn)足日常生活。

再有就是社區(qū)純粹，主打改善定位。

戶(hù)數(shù)從955戶(hù)精簡(jiǎn)至763戶(hù)，戶(hù)型覆蓋112-466㎡兩房至六房，主打兩梯一戶(hù)/兩梯兩戶(hù)。

可以說(shuō)，這些都是項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)。

但數(shù)據(jù)理想，背后卻有點(diǎn)尷尬。

首先，項(xiàng)目位于大南山腳下，雖處于大前海范圍，但不在媽灣2.9平方公里統(tǒng)一開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)，屬于前海邊緣+南山赤灣邊角，周邊以舊工業(yè)區(qū)、物流園為主，城市界面成熟至少還需3—5年。

其次，指標(biāo)低密并不等同低密居住體驗(yàn)感。

項(xiàng)目占地約5.38萬(wàn)㎡，但排布二十多個(gè)單元，其中12棟二十多層的住宅通過(guò)底部串聯(lián)。

從項(xiàng)目實(shí)地外觀看，樓棟之間視覺(jué)上有一定密度。

（@格隆匯樓市近期實(shí)拍，目前項(xiàng)目進(jìn)度明顯，實(shí)地主體處于即將封頂狀態(tài)，外立面也正在施工過(guò)程中。）

根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)總平面圖規(guī)劃，樓棟間距基本在23—25米左右，最近的樓棟距離不到14米。

三是，項(xiàng)目的戶(hù)型設(shè)計(jì)與當(dāng)下主流的戶(hù)型有明顯的差距。

項(xiàng)目考慮傍山地形，公區(qū)部分，按照設(shè)計(jì)理念，通過(guò)高差約30米的場(chǎng)地劃分出架空花園、臨街底商、園林水景、劇場(chǎng)舞臺(tái)，健身區(qū)、游泳池、圖書(shū)閱覽館，甚至還有狗公園，庭院公區(qū)空間確實(shí)比較豐富。

外立面也采用新型耐用材料UHPC（超高性能混凝土），立方體的塔樓按奇偶層設(shè)計(jì)等，材料上下了功夫。

但項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初，或許是將重心放在了平衡協(xié)調(diào)周邊環(huán)境依勢(shì)建設(shè)以及社區(qū)內(nèi)部公共區(qū)域互動(dòng)感，而忽視了室內(nèi)戶(hù)型的布局及科學(xué)性。

從流傳出的戶(hù)型來(lái)看，即將主推約152-228㎡，只做了三房和四房，對(duì)比一路之隔的觀山海約113㎡就做了四房，空間利用率上存在競(jìng)品短板。

而戶(hù)型的短板不僅于此。

比如160平戶(hù)型，是大面寬的橫廳戶(hù)型，開(kāi)間特別寬，整個(gè)戶(hù)型不是標(biāo)準(zhǔn)的南北通透戶(hù)型，公衛(wèi)旁邊是工作間，進(jìn)入公衛(wèi)要么需經(jīng)過(guò)工作間，要么需通過(guò)次臥。

要知道，如今即使是外圍地段的項(xiàng)目，即使是普通剛需或者偏首次改善類(lèi)型的產(chǎn)品，有的都能做到獨(dú)立入戶(hù)玄關(guān)，一百平出頭戶(hù)型做到三開(kāi)間或者四開(kāi)間，進(jìn)深布局也合理。

更重要的是160㎡做三房?jī)尚l(wèi)，而市場(chǎng)上同類(lèi)項(xiàng)目143㎡就能設(shè)計(jì)出三房?jī)尚l(wèi)，160㎡可以設(shè)計(jì)四房三衛(wèi)。

另外，值得注意的是，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體為金福瑞投資與荔源實(shí)業(yè)。其中荔源實(shí)業(yè)過(guò)往開(kāi)發(fā)過(guò)的項(xiàng)目曾被爆出寶安尖崗山壹號(hào)外墻脫落、荔源雅苑交付出現(xiàn)瑕疵。

價(jià)格天花板已鎖

萬(wàn)星林純改善大戶(hù)型，但性?xún)r(jià)比如何？

目前媽灣板塊，或者貼著媽灣板塊大南山腳下的新房及二手房，已經(jīng)形成穩(wěn)定的市場(chǎng)格局。

市場(chǎng)已經(jīng)被反復(fù)試驗(yàn)，目前處于底部徘徊的階段。

與項(xiàng)目一路之隔的觀山海已經(jīng)4度試驗(yàn)市場(chǎng)，去化的速度一般。

2024年12月20日首批房源，258套110~116平戶(hù)型，備案均價(jià)約84900元/㎡，總價(jià)區(qū)間約788萬(wàn)～1105萬(wàn)，截至2026年5月19日還剩余32套。

2025年3月7日第二批房源，295套94~114平戶(hù)型，備案均價(jià)約85800元/㎡，總價(jià)區(qū)間約747萬(wàn)～1105萬(wàn)，截至2026年5月19日還剩余22套。

2025年4月25日第三批房源，192套113~114平戶(hù)型，備案均價(jià)約86000元/㎡，總價(jià)區(qū)間約7886～1084萬(wàn)，截至2026年5月19日還剩余24套。

2025年7月23日第四批房源，64套138平戶(hù)型，備案均價(jià)約96000元/㎡，總價(jià)區(qū)間約1170萬(wàn)～1513萬(wàn)，截至2026年5月19日還剩余17套。

比如直線(xiàn)約一公里外山樾灣花園，雖然是安居型商品房，配售制背景下多個(gè)批次配售的房源也未能完全售罄。

觀山海折后僅7字頭，四批次推售后仍剩余近100套，說(shuō)明萬(wàn)星林價(jià)格天花板已被鎖定。

而媽灣、大南山腳下的荔灣站附近片區(qū)的二手房市場(chǎng)，也正在校對(duì)。

項(xiàng)目周邊直線(xiàn)兩公里范圍內(nèi)的二手房成交情況——

2011年的泛海拉菲花園二期一套87.66平米4室2廳，2026年3月7日成交，總價(jià)約738萬(wàn)，折合單價(jià)約8.42萬(wàn)/平，掛牌報(bào)價(jià)798萬(wàn)，成交周期154天。

2013年的佳兆業(yè)前海廣場(chǎng)一期一套86.56平3室2廳，2026年3月8日成交，總價(jià)約402萬(wàn)，折合單價(jià)約4.49萬(wàn)/平，掛牌價(jià)450萬(wàn)，成交周期80天；

一套118.01平3室2廳，2026年3月7日成交，總價(jià)約515萬(wàn)，折合單價(jià)約4.36萬(wàn)/平，掛牌價(jià)560萬(wàn)，成交周期346天。

2013年的佳兆業(yè)前海廣場(chǎng)一期一套86.79平3室2廳，2026年2月6日成交，總價(jià)約586萬(wàn)，折合單價(jià)約6.75萬(wàn)/平，掛牌價(jià)629萬(wàn)，成交周期79天；

一套77.13平2室2廳2026年2月4日成交，總價(jià)512.7萬(wàn)，折合單價(jià)約6.65萬(wàn)/平，掛牌價(jià)576萬(wàn)，成交周期866天。

2015年的佳兆業(yè)前海廣場(chǎng)三期一套92.6平3室2廳2026年2月8日成交，總價(jià)452萬(wàn)，折合單價(jià)約4.88萬(wàn)/平，掛牌價(jià)490萬(wàn)，成交周期427天。

頤灣府一套121.2平3室2廳，今年5月7日成交，成交總價(jià)990萬(wàn)，折合單價(jià)約81683元/㎡。

招商領(lǐng)璽一套150平4室2廳，今年4月14日成交，成交總價(jià)1360萬(wàn)，折合單價(jià)約90666元/㎡。

頤城臻灣悅家園一套115.1平4室2廳，2026年3月成交，總價(jià)1002萬(wàn)，折合單價(jià)約8.7萬(wàn)/平，成交周期268天。

頤城棲灣里一套121.02平3室2廳2026年2月成交，成交總價(jià)1100萬(wàn)，折合單價(jià)約9.09萬(wàn)/平，掛牌報(bào)價(jià)1100萬(wàn)，成交周期25天。

可以看到，項(xiàng)目所在的邊緣位置的普通二手房，成交狀態(tài)則在4.3萬(wàn)—7.6萬(wàn)/平的水平，只有媽灣核心次新房靠地段與品質(zhì)維持8萬(wàn)—10萬(wàn)/平。

那么，對(duì)市場(chǎng)而言，作為南山低密度體量相對(duì)較大的項(xiàng)目入市，目前來(lái)看則成了一把雙刃劍。

雖然填補(bǔ)片區(qū)純改善大戶(hù)型空白，拉高低密住宅品質(zhì)認(rèn)知，但也暴露邊緣板塊定位虛高問(wèn)題。

若定價(jià)激進(jìn)，將加重市場(chǎng)觀望，拖累片區(qū)整體去化節(jié)奏。

處于邊緣地段、普通開(kāi)發(fā)商、大戶(hù)型高總價(jià)的項(xiàng)目，在本輪8萬(wàn)+的市場(chǎng)中，溢價(jià)能力比較一般，就看真正的落地價(jià)格。

畢竟大戶(hù)型+高總價(jià)，天然就會(huì)剔除大量的剛需改善群體。

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