長春公積金新政征求意見稿落地在即：八大調(diào)整精準(zhǔn)發(fā)力，護(hù)航樓市平穩(wěn)運(yùn)行

一、政策出臺(tái)背景：意見征集進(jìn)行時(shí)

2026年5月13日，長春市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整住房公積金使用政策的通知（征求意見稿）》，面向社會(huì)公開征求意見，截止時(shí)間為2026年6月3日。這一政策動(dòng)向，迅速引發(fā)繳存職工與市場參與者的廣泛關(guān)注。

從頂層邏輯看，此次調(diào)整是對(duì)"十五五"規(guī)劃綱要中"深化住房公積金制度改革，擴(kuò)大使用范圍"部署要求的具體落實(shí)，同時(shí)也呼應(yīng)了全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出的"因城施策、精準(zhǔn)施策"工作安排。從地方實(shí)踐看，這是長春近年來公積金政策持續(xù)優(yōu)化的又一次延續(xù)。

回顧長春公積金政策的演進(jìn)脈絡(luò)：

2024年7月：發(fā)布長住金管規(guī)字〔2024〕3號(hào)文，調(diào)整第二次使用住房公積金貸款的首付款比例。

2025年5月：長春市直、省直分別發(fā)文，多子女家庭貸款額度上浮40%，租房提取額度提高。

2025年9月：新建商品住房首付款比例降至15%，綠色住宅及"好房子"貸款額度上浮30%。

2026年3月：新增物業(yè)費(fèi)、維修資金、契稅提取情形，毛坯房貸款額度上浮10%。

2026年5月：本次征求意見稿提出八大優(yōu)化調(diào)整。

可以看到，長春公積金政策呈現(xiàn)"小步快跑"的優(yōu)化節(jié)奏，每一次調(diào)整都瞄準(zhǔn)居民住房消費(fèi)的實(shí)際痛點(diǎn)。

二、長春樓市現(xiàn)狀：成交回暖與庫存壓力并存

要理解此次政策調(diào)整的現(xiàn)實(shí)意義，需要先看清當(dāng)前的市場底色。

成交端：同比改善，月度波動(dòng)明顯

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2026年1—5月，長春新房成交8825套、成交面積98.27萬㎡（建面，下同）、成交均價(jià)8932元/㎡（僅統(tǒng)計(jì)普通住宅、別墅、酒店式公寓）。

分月份觀察，市場呈現(xiàn)明顯的同比改善與月度波動(dòng)并存特征：

1月：成交套數(shù)1824套，同比+196.1%，成交均價(jià)9680元/㎡；

3月：供應(yīng)套數(shù)2219套，環(huán)比+1278.26%，呈現(xiàn)集中放量；成交套數(shù)3354套；

4月：成交套數(shù)2063套，同比+97.98%。

數(shù)據(jù)解讀：1—5月長春新房成交呈現(xiàn)明顯波動(dòng)，1月、3月、4月表現(xiàn)相對(duì)突出，成交均價(jià)在7455—9680元/㎡區(qū)間運(yùn)行。月度起伏一定程度上反映出供應(yīng)節(jié)奏對(duì)成交節(jié)奏的牽引作用。（數(shù)據(jù)來源：克而瑞）

庫存端：高位回落，去化周期仍偏長

截至2026年4月，長春新房庫存59526套、庫存面積703.67萬㎡，庫存套數(shù)同比-32.27%，去化周期（12個(gè)月口徑）30.0個(gè)月（僅統(tǒng)計(jì)普通住宅、別墅）。

綜合來看，市場呈現(xiàn)"成交同比改善、供應(yīng)節(jié)奏不穩(wěn)、庫存高位回落但去化周期偏長"的特征。市場內(nèi)生動(dòng)能尚需進(jìn)一步激活，這為此次政策出臺(tái)提供了現(xiàn)實(shí)依據(jù)。

三、政策八大要點(diǎn)逐條解析

1.階段性加大個(gè)人住房貸款支持力度（有效期至2026年12月31日）

政策原文要點(diǎn)：

繳存人新購住房申請(qǐng)公積金貸款或辦理"商轉(zhuǎn)公"貸款時(shí)，本人及配偶名下無未結(jié)清的公積金貸款的，按首套房貸款政策執(zhí)行；

公積金貸款月還款額占借款人及配偶住房公積金月繳存基數(shù)之和的比例上限，由50%提升至60%；

取消貸款額度與職工住房公積金賬戶余額倍數(shù)掛鉤；

雙繳存人家庭單筆貸款最高額度提高至150萬元。

解讀分析：這四條調(diào)整可以理解為一套"組合拳"。首套房認(rèn)定上采取"認(rèn)房不認(rèn)貸"思路，讓結(jié)清過公積金貸款的家庭重新獲得首套房政策待遇；還款能力核定比例從50%提升至60%，提高了借款人可貸額度的天花板；取消額度與賬戶余額掛鉤，則破解了"余額不足、貸款受限"的瓶頸。

特別值得關(guān)注的是雙繳存人家庭單筆貸款最高額度提高至150萬元這一條款。對(duì)比2025年9月長春主城區(qū)首套基礎(chǔ)額度100萬元的水平，本次提升幅度較為顯著，重點(diǎn)服務(wù)雙職工改善型家庭的置換需求。

2.優(yōu)化"商轉(zhuǎn)公"貸款政策

政策原文要點(diǎn)：

原商業(yè)性個(gè)人住房貸款正常還款時(shí)限要求由"12個(gè)月（含）以上"調(diào)整為"6個(gè)月（含）以上"，且近6個(gè)月還款期間無逾期記錄；

原商業(yè)性個(gè)人住房貸款（限新建商品房貸款）執(zhí)行15%首付款比例的，轉(zhuǎn)為住房公積金貸款時(shí)，按最低首付款比例不低于15%、貸款額度不超過抵押物價(jià)值的85%執(zhí)行。

解讀分析：商轉(zhuǎn)公門檻進(jìn)一步降低，正常還款時(shí)限由12個(gè)月縮短至6個(gè)月，讓更多商貸購房者更早享受公積金貸款利率。這與2025年9月長春首付比例降至15%的政策形成銜接，避免商轉(zhuǎn)公過程中因首付政策錯(cuò)配而受阻。

3.調(diào)整長春公積金下轄分支機(jī)構(gòu)（鐵路電力分中心）貸款首付款比例

政策原文要點(diǎn)：鐵路電力分中心下轄分理處發(fā)放的新建商品房貸款，可按分理處所在地城市公積金中心規(guī)定的首付款比例政策執(zhí)行，但不得低于15%。

解讀分析：這一調(diào)整實(shí)現(xiàn)了屬地政策的統(tǒng)一，便利跨區(qū)域繳存職工在工作地或居住地購房，減少政策落差帶來的操作摩擦。

4.加大對(duì)特定群體購房支持力度

政策原文要點(diǎn)：新市民、青年人、現(xiàn)役軍人及經(jīng)認(rèn)定的高層次人才申請(qǐng)公積金貸款的，單筆貸款最高額度可上浮10%。

解讀分析：這一條精準(zhǔn)對(duì)接長春的人口導(dǎo)入與人才戰(zhàn)略。從2025年面向高校畢業(yè)生的購房補(bǔ)貼，到本次面向新市民、青年人、現(xiàn)役軍人及高層次人才的額度上浮，可以看出長春在"留人"政策上的延續(xù)性與一致性。

5.擴(kuò)大"帶押過戶"業(yè)務(wù)范圍

政策原文要點(diǎn)：經(jīng)商業(yè)銀行同意，允許繳存人與"商貸"住房產(chǎn)權(quán)人交易房屋時(shí)，通過"帶押過戶"方式辦理公積金貸款業(yè)務(wù)。

解讀分析：這是疏通"二手房—新房"循環(huán)的重要一招。帶押過戶擴(kuò)圍至公積金貸款場景，有助于縮短二手房交易周期、降低交易資金占用成本，讓"以舊換新"的鏈條更順暢。

6.支持還款方式變更

政策原文要點(diǎn)：借款人可在還款期內(nèi)申請(qǐng)變更1次還款方式（即在"等額本息"與"等額本金"還款方式之間變更）。

解讀分析：這一條看似細(xì)微，卻切實(shí)回應(yīng)了借款人收入結(jié)構(gòu)變化時(shí)的資金安排訴求。家庭在不同階段對(duì)月供壓力與利息支出的偏好不同，給予一次變更機(jī)會(huì)，提升了制度的靈活度。

7.優(yōu)化提前還款機(jī)制

政策原文要點(diǎn)：公積金貸款發(fā)放后，借款人還款滿6個(gè)月可申請(qǐng)?zhí)崆皟斶€部分或全部貸款；提前部分還款以千元為單位，單次最低還款額為1萬元；提前部分還款后，貸款剩余本金不得低于1萬元。

解讀分析：通過明確還款門檻、起算時(shí)點(diǎn)與最小單位，既給予借款人合理的提前還款空間，又規(guī)范了提前還款秩序，便于公積金資金池的穩(wěn)健運(yùn)行。

8.支持公積金用于城市更新

政策原文要點(diǎn)：

支持繳存人申請(qǐng)使用公積金貸款用于城鎮(zhèn)危舊房屋自主更新、原拆原建，貸款首付、額度、期限以及落實(shí)抵押（擔(dān)保）方式參照新建商品房公積金貸款政策執(zhí)行；

吉林省行政區(qū)域內(nèi)自有老舊住房自主更新原拆原建期間，產(chǎn)權(quán)人及配偶可按租房提取情形申請(qǐng)?zhí)崛。蛔灾鞲鲁鲑Y額可一次性提取或按償還貸款本息情形提取，不受"不同情形申請(qǐng)?zhí)崛⌒栝g隔12個(gè)月"的限制。

解讀分析：這是本次征求意見稿中具有突破意義的條款之一。它把公積金的使用邊界從"購房"拓展到"城市更新與原拆原建"，與"十五五"城市更新戰(zhàn)略形成呼應(yīng)，讓老舊住房群體在自主更新過程中獲得真切的制度托底。無論是貸款支持、租房過渡提取還是出資額提取，都打通了原拆原建全流程的資金通道。

四、政策協(xié)同效應(yīng)：與歷史政策形成完整工具箱

把本次征求意見稿放回到長春近兩年的政策序列中觀察，其位置與意義更加清晰。

從這一脈絡(luò)可以歸納出三個(gè)特點(diǎn)：

其一，覆蓋維度由窄變寬。早期政策聚焦貸款本身的首付與額度，到2026年3月已延展至物業(yè)費(fèi)、維修資金、契稅等日常居住支出，再到此次拓展至城市更新與原拆原建，公積金制度的支持半徑明顯擴(kuò)大。

其二，目標(biāo)群體由單一變多元。多子女家庭、新市民、青年人、現(xiàn)役軍人、高層次人才、改善置換家庭、老舊住房產(chǎn)權(quán)人……不同的政策條款分別精準(zhǔn)對(duì)位不同群體的需求場景。

其三，工具屬性由"購房支持"向"全周期居住保障"升級(jí)。這與既有報(bào)道中提到的"全周期居住保障"提法相一致——公積金不再只是買房的"敲門磚"，更成為覆蓋租房、購房、裝修、物業(yè)、更新各環(huán)節(jié)的居住資金保障。

五、市場影響展望

基于現(xiàn)有材料，從四個(gè)維度做方向性觀察。

對(duì)剛需與改善群體

首付門檻與還款壓力進(jìn)一步減輕。還款能力核定比例提升、取消額度與余額掛鉤、雙繳存人家庭單筆貸款最高額度提高至150萬元，這一組合對(duì)雙職工改善置換家庭的支持作用較為直接。疊加2026年3月已落地的毛坯房貸款額度上浮10%政策，"購房+裝修"的資金壓力鏈有望得到緩解。

對(duì)二手房市場

商轉(zhuǎn)公門檻降低與帶押過戶擴(kuò)圍，是疏通二手房交易鏈條的關(guān)鍵。當(dāng)二手房交易資金占用與時(shí)間成本下降，新房—二手房之間的置換循環(huán)將更順暢。

對(duì)去化與庫存

結(jié)合前文數(shù)據(jù)，2026年4月長春新房庫存59526套、去化周期30.0個(gè)月，庫存壓力仍存。政策端持續(xù)優(yōu)化，有助于穩(wěn)定市場預(yù)期、推動(dòng)庫存消化節(jié)奏，但具體效果仍需觀察政策正式發(fā)布后的市場反饋。

對(duì)城市更新

公積金支持原拆原建是本輪政策的創(chuàng)新點(diǎn)。它與長春構(gòu)建現(xiàn)代化都市圈、推進(jìn)城市更新戰(zhàn)略相協(xié)同，讓公積金的"互助"屬性在城市更新這一更宏大的議題上得到延伸。

六、結(jié)語

總體來看，此次《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整住房公積金使用政策的通知（征求意見稿）》是長春落實(shí)"因城施策、精準(zhǔn)施策"的又一次具體行動(dòng)，體現(xiàn)了公積金制度的公平性、互助性與普惠性。八大調(diào)整覆蓋貸款支持、商轉(zhuǎn)公、特定群體、帶押過戶、還款機(jī)制、城市更新等多個(gè)層面，相互之間形成有機(jī)銜接。

需要提醒讀者的是：意見征集截止時(shí)間為2026年6月3日，繳存職工與相關(guān)單位可通過官方渠道反饋意見；最終政策內(nèi)容以長春市住房公積金管理中心正式發(fā)布的版本為準(zhǔn)。

數(shù)據(jù)與政策來源：長春市住房公積金管理中心、長春市住房公積金管理委員會(huì)、克而瑞數(shù)據(jù)。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞長春分析師孫洪亮，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數(shù)、AI問知、AI文章和數(shù)據(jù)分析功能撰寫完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議；

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