提前還房貸，是不是一種愚蠢行為？

這問題老有人問，其實是一個以共性知識為基礎(chǔ)、個人情況為依據(jù)的事情。某個動作的明智程度，主要看所處的時代背景，也看是否個人的最優(yōu)解。并不能定義提前還貸就是愚蠢或聰明行為，也此一時彼一時。

從共性知識來說，通貨緊縮時提前還房貸更好，因為外面錢比較難賺，你背著負(fù)債一身重，心理壓力也大，不如早點還了，就不要給貸款利息了。

其次就是你的現(xiàn)金存款可以覆蓋貸款本金時，比如你有存款80萬，房貸總額才50萬，那你就早點還掉，否則每月還要給小幾千塊的利息，那也是錢啊。

還有，你的房貸利率較高時。比如你在2020年買了房，當(dāng)時你的房貸利率5.3%，你屬于典型的高位站崗。而當(dāng)前5年期以上LPR為3.5%，大多數(shù)城市的銀行商業(yè)貸款利率在3%上下，公積金貸款利率更低才2.6%，你此刻提前還貸更好。若資金不夠，那就先還一部分，然后換貸為3%以下的貸款，這就大大減輕了還貸壓力，也更劃算。

以上提前還房貸，都是明智之舉，沒有看到“愚蠢”在哪里。

反之，如果跟以上行為反著來，那就增加了“愚蠢”的成分，比如對自己高位站崗的貸款利率5.3%假裝看不見；比如在目前這種類通縮的時候，去透支信用貸款來還房貸；比如有公積金不用，非要堅持商業(yè)貸款；比如有錢不提前還貸，而是去創(chuàng)業(yè)、炒股、借給同學(xué)、買基金哪怕存定期。

當(dāng)下的銀行活期利率才0.05%，1年定期存款利率都不到1%，5年期不過1.3%，你將錢放在手上號稱理財？這根本趕不上3%的房貸利率啊。不提前還貸，那才傻。

當(dāng)然，如果你有穩(wěn)定年化收益率大于比如4%的理財渠道，或者你的房貸只剩下公積金貸款且利率才2.6%以后還可能會繼續(xù)降，或者你的提前還貸違約金和手續(xù)費(fèi)特別高，等等，這些就都可以維持現(xiàn)狀，也就是不需要急著去提前還貸了。

具體我們來看下第一個星友的提問。

“想請教下幽哥，提前還房貸是不是個“傻”行為，畢竟通脹遠(yuǎn)比房貸利率大，債務(wù)會被通脹稀釋，所以不要提前還房貸為好？”

星友得出“提前還房貸是傻行為”的依據(jù)是“通脹遠(yuǎn)比房貸利率大”，我們就看下這個依據(jù)是否靠譜。

過去十年中國的通貨膨脹率，整體是下滑的趨勢如下。

高點在2019年達(dá)到了2.9%，最近的2023年為0.23%、2024年0.22%、2025年0.8%，2026預(yù)計不超過1%，還處于類通縮區(qū)間。即使有所突破，拿3%上下的房貸利率、3.5%的LPR來說，通脹率遠(yuǎn)比房貸利率小，所以你的判斷不正確。

可以這么說，如果你沒有超過年化4%收益率的穩(wěn)定投資渠道，當(dāng)下對于房貸當(dāng)然是提前還貸更為明智，這不是傻行為。

比如你剩余80萬貸款本金、利率5.3%、等額本息已還5年了還剩下25年，如果現(xiàn)在提前還20萬，則可節(jié)省總利息26萬元的樣子。省錢就是賺錢，靠你從本月開始拿到工資后剩下來的錢，積累到26萬，那就比較難了。

當(dāng)然，提前還貸也有一兩個注意點，比如提前還貸的時間點，一般選在第5-10年之內(nèi)，也就是在貸款1/3期限前，提前還本金能大幅減少后續(xù)利息支出。假使你都還了2/3的時間了，利息大頭已付，再提前還貸的話，節(jié)省就很有限。

用閑置資金來還貸為好，我們職業(yè)經(jīng)理人畢竟還是打工人，盡管是聰明打工。我們心理上還是偏好低風(fēng)險、無債一身輕、追求財務(wù)安全的人群。你每月的還貸金額，如果占比超過了到手工資的一半，這個壓力就比較大，最好能提前還一點是一點。

打工人提前還部分貸款，也是在減輕壓力，提升生活質(zhì)量，這種叫心理收益，屬于正向收益，有利于自己的求職、工作、找對象以及社交，自己也更有信心。

最后，如果你的理財能力＞年化4%收益率，確實不用提前還貸。但根據(jù)我四十多年的人生經(jīng)驗，我對你在中國持續(xù)穩(wěn)定年化超過4%的收益率，有些擔(dān)心，你不能過分自信，結(jié)果容易自己欺騙自己。

這是很常見的想法，今天的另外一個例子如下。

這位星友用自己過去幾年的年化理財收益率4%，減去銀行貸款利率3%，得到1個點的利息差，覺得自己就可以賺睡后的收益了。

一旦有了這個想法，就不會考慮提前還房貸了，甚至回去向銀行申請追加貸款，用來理這個4%收益的財。

想法有些風(fēng)險，即使不賠錢，最后會發(fā)現(xiàn)白花了工夫和心思。因為1個點的利息差只是賺錢的理論值，而且也僅僅是過去五年的歷史。在接下來5年的市場環(huán)境中，你自己的理財能力隨著政策變動，能否持續(xù)穩(wěn)定輸出4%年化收益？很難說。

對于3%的資金成本，能一直能維持在3%及以下嗎？還有些手續(xù)費(fèi)、賬號管理費(fèi)等等成本沒有計算進(jìn)去。包括突發(fā)資金需求，提前還款可能會產(chǎn)生的違約金，4%穩(wěn)健性投資突然拿出來去做了更高杠桿的投資，等等，你自己是很難控制自己的。

一句話，主客觀情況都會讓賺1個點的利率差，顯得縹緲、模糊且不確定。

當(dāng)前的CPI漲幅處于低位，實際的扣除通脹后的收益可能低于名義收益1%，這點差價幾乎沒有實際增值。職業(yè)經(jīng)理人在目前情況之下，是很難找到超過4%投資渠道的。我經(jīng)歷過p2p時代，很是可怕，好多群友本金拿不出來，還有不少他們的老家父母用一輩子的積蓄+借貸資金投進(jìn)去了，幾乎都血本無歸，然后來問“幽哥，我父親理財失敗在老家上吊，我該怎么辦？”

有點閑錢在當(dāng)下還是提前還房貸為好，不要去迷信自己年化4%收益率的“睡后”不動腦的賺錢能力。大家要務(wù)實。