丁彥皓：超一線城市的房地產(chǎn)已經(jīng)淪為政府與超社會(huì)財(cái)富分配的籌碼

上海等超一線城市核心地區(qū)的房地產(chǎn)已經(jīng)淪為政府與超級財(cái)富階層財(cái)富分配的籌碼與增信工具，必然會(huì)持續(xù)人為拉出天價(jià)

文\丁彥皓-可信財(cái)商

一、土地財(cái)政最大的作用是通過高價(jià)賣地將社會(huì)財(cái)富回籠地方政府，但也呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)化”的特征

中國的房地產(chǎn)與其他國家具有極大的不同，不可盲目照搬他國經(jīng)驗(yàn)來論證中國房地產(chǎn)的運(yùn)行邏輯

其中，最大的特征就是城市土地國有化的制度所衍生的土地財(cái)政，土地財(cái)政最大的作用是通過高價(jià)賣地將社會(huì)財(cái)富回籠地方政府，用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、培育高科技產(chǎn)業(yè)與發(fā)放社會(huì)福利

中國是個(gè)市場經(jīng)濟(jì)嫁接在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)之上的國家，政府對市場的運(yùn)行具有主導(dǎo)作用，也極大地彌補(bǔ)了市場的不足，前提需要一個(gè)強(qiáng)勢財(cái)政

而稅收的剛性以及與中央的零和再分配決定，地方政府的財(cái)政很難通過稅收獲得擴(kuò)張，最終只能選擇高價(jià)賣地，通過土地財(cái)政回籠社會(huì)財(cái)富，夯實(shí)地方財(cái)政

土地財(cái)政提升具有自我夯實(shí)與提升的功能，即前期的賣地收入用于基建和發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)之后，能夠極大地提升城市的基本面，推高未來的房價(jià)與地價(jià)，使單位面積的土地賣出更高的價(jià)格

但是，目前的尷尬是房地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)化”，即僅有少數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)基本面提升，其他大多數(shù)地區(qū)的基本面大幅走衰，而土地財(cái)政與房地產(chǎn)高度綁定，即也呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)化”的特征

二、目前急需化解地方政府與開發(fā)商前期積累的巨額債務(wù)，對如此體量的地方政府與開發(fā)商債務(wù)的化解更多需要將其轉(zhuǎn)移給社會(huì)，而非本本分分的償還本息

目前中國的房地產(chǎn)經(jīng)過多年的深度調(diào)整，價(jià)格已經(jīng)與基本面出現(xiàn)了嚴(yán)重的背離，即經(jīng)過多年的調(diào)整房價(jià)回到了十年前，但是這十年中國經(jīng)濟(jì)急速高速增長與持續(xù)產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型，基本面大幅提升，最終讓中國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)六大特征，即

1、 在房地產(chǎn)深度調(diào)整的八年間，中國經(jīng)濟(jì)急速發(fā)展與產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型，社會(huì)可支配收入大增

2、 社會(huì)居民存款高達(dá)170萬億

3、 地方政府債務(wù)攀升至90萬億至120萬億間，具體未有明確的官方數(shù)據(jù)

4、 開發(fā)商越積累了80萬億債務(wù)與大量的存量房產(chǎn)

5、 全國人口持續(xù)向北京、中部省會(huì)城市以及長三角與珠三角聚集，其他地區(qū)呈現(xiàn)凈流出

6、 高科技產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)力量，且持續(xù)向上海、深圳一帶聚集

尤其是目前急需化解地方政府與開發(fā)商前期積累的巨額債務(wù)，以擺脫對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的掣肘與降低系統(tǒng)性債務(wù)對付危機(jī)

但是對如此體量的地方政府與開發(fā)商債務(wù)的化解更多需要將其轉(zhuǎn)移給社會(huì)，而非本本分分的償還本息

5月9日，國常會(huì)明確規(guī)定壓實(shí)地方主體責(zé)任與增強(qiáng)地方自主償債能力，直接將地方政府債務(wù)償還的重任交由地方政府

在財(cái)政支出剛性，且持續(xù)赤字的背景下，最終地方政府債務(wù)的償還還需基于土地財(cái)政，即人為推高房價(jià)，高價(jià)賣地從社會(huì)回籠資金用于償還前期積累的巨額債務(wù)，最終讓社會(huì)接盤地方政府債務(wù)

三、房地產(chǎn)基本面穩(wěn)步提升地區(qū)有限的土地要賣出更高的價(jià)格，“人為”的作用就遠(yuǎn)大于市場

目前這一資本運(yùn)作得以循環(huán)的關(guān)鍵是中國社會(huì)居民存款高達(dá)170萬億，且聚集在極少數(shù)的超級財(cái)富階層手中，具備承接地方債務(wù)轉(zhuǎn)移的實(shí)力

但是，在房地產(chǎn)行情“結(jié)構(gòu)化”的背景下，土地財(cái)政依然呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)化”的特征，在諸多房地產(chǎn)基本面走衰的地區(qū)土地財(cái)政甚至歸零，徹底退出歷史舞臺

地方政府債務(wù)卻是與房地產(chǎn)行情呈現(xiàn)截然相反的態(tài)勢，即經(jīng)濟(jì)越落后，房地產(chǎn)行業(yè)越?jīng)]落地區(qū)的地方政府債務(wù)積累的越高，更無力償還

最終這一問題的解決還是需要通過不同地區(qū)間轉(zhuǎn)移支付或?qū)Φ葞头觯@就意味著房地產(chǎn)基本面穩(wěn)步提升地區(qū)有限的土地要賣出更高的價(jià)格，既要維持當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)運(yùn)行，還要幫扶其他欠發(fā)達(dá)地區(qū)的地方債務(wù)償還

在這一背景下，“人為”的作用就遠(yuǎn)大于市場，即通過人為急速推高房價(jià)，以更高的價(jià)格拍賣有限的土地，以各種方式將社會(huì)資本最大化的收歸地方政府成了當(dāng)務(wù)之急

經(jīng)過房地產(chǎn)的長期深度調(diào)整，民營開發(fā)商幾乎已經(jīng)退出行業(yè)，目前房地產(chǎn)開發(fā)更多由國企掌控，導(dǎo)致“房地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈國有化”，這讓政府人為推高房價(jià)更沒了顧忌，即人為急速推高房價(jià)后，不但能夠高價(jià)賣地回籠社會(huì)資本，而且開發(fā)商的凈利潤與稅收也歸政府所有，肉全爛到了鍋里

尊重市場規(guī)律，政府大幅提升基本面地區(qū)的房價(jià)無非五招，即

1、 取消各類限制，鼓勵(lì)所有的需求入市

2、 人為叫停供給，失衡供需，使供不應(yīng)求

3、 降低首付、利率與提供公積金貸款額度，加大金融支持，提升財(cái)富杠桿

4、 地方政府與城投公司、國有開發(fā)商相互對倒，人為推高房價(jià)，形成賺錢效應(yīng)

5、 加大輿論宣傳，集體唱多房價(jià)

四、核心地區(qū)的迷你地塊拍出天價(jià)的主要目標(biāo)是通過有限的資金相互對倒最終持續(xù)刷新超一線城市的房價(jià)上限，人為推高所在城市的整體房價(jià)

在這一背景下，上海等超一線城市核心地區(qū)的迷你地塊就成了這一輪人為推高房價(jià)的風(fēng)向標(biāo)，各大城市的開發(fā)商，都在扎堆爭搶迷你住宅小地塊，面積不大，卻屢屢拍出高溢價(jià)、多輪競價(jià)，熱度遠(yuǎn)超常規(guī)大地塊

諸如，上海徐匯核心地塊，僅4705㎡，樓面價(jià)高達(dá)20.03萬/㎡，坐穩(wěn)全國單價(jià)地王寶座

核心地區(qū)的迷你地塊有三大獨(dú)有的優(yōu)勢，即

1、 位于城市的核心地區(qū)

2、 面積小，雖然單位樓面價(jià)高，但是總拍賣價(jià)較低

3、 供給小，也能夠做出特色，更易出售

其實(shí)，核心地區(qū)的迷你地塊拍出天價(jià)的主要目標(biāo)是地方政府與城投公司通過有限的資金相互對倒最終持續(xù)刷新超一線城市的房價(jià)上限，人為推高所在城市的整體房價(jià)

而在這一過程中，央行持續(xù)貨幣寬松與加大金融支持，在承受一定風(fēng)險(xiǎn)的前提下容許社會(huì)高杠桿購置房產(chǎn)，其唯一的目標(biāo)就是人為推高房價(jià)，以更高的價(jià)格變現(xiàn)極其有限的土地，將更多的社會(huì)資本收歸地方政府，化解前期積累的巨額債務(wù)

對持續(xù)刷新城市房價(jià)上限超級豪宅的購房者而言，其根本不打算以更高的價(jià)格變現(xiàn)該類房產(chǎn)，而是與政府、央行達(dá)成默契，只是確保在貨幣無底線寬松的背景下，該城市的房價(jià)持續(xù)拉出天際線，最終以更高的價(jià)格抵押給銀行，獲取低成本的資金，用于其他領(lǐng)域的投資

這就意味著，房地產(chǎn)投資最終會(huì)呈現(xiàn)兩種模式，即

1、 在社會(huì)平均可支配收入可承受的范疇內(nèi)增值，一般住宅通過評估租售比、房價(jià)收入比等指標(biāo)，最終以更高的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給其他接盤者，變現(xiàn)退出

2、 超級豪宅變現(xiàn)根本不期望轉(zhuǎn)讓給其他購買者，而是將其視為抵押品與商業(yè)增信，高評高貸，從銀行獲取更多的低成本資金用于其他領(lǐng)域的投資，或者商業(yè)抵債

五、超一線城市核心地區(qū)的天價(jià)豪宅本就是超級財(cái)富的持有者的資本運(yùn)作工具，但也無形的拉高了所在城市的房價(jià)，重構(gòu)社會(huì)財(cái)富結(jié)構(gòu)，也加劇了階層固化

除了通過土地財(cái)政將部分地方政府債務(wù)轉(zhuǎn)移給社會(huì)外，央行還會(huì)通過低息增量貨幣投放形成通貨膨脹，讓通貨膨脹透支地方政府債務(wù)的本金與轉(zhuǎn)移債權(quán)人的利益，最終降低地方政府的償還壓力

目前超一線城市核心地區(qū)的房價(jià)根本不考慮社會(huì)可支配收入，而是貧富差距與財(cái)富聚集，僅針對超級財(cái)富持有者，通過資本運(yùn)作，將超級財(cái)富持有者的財(cái)富轉(zhuǎn)移至地方政府，用于化解前期積累的巨額債務(wù)

經(jīng)過多年的市場化運(yùn)作，中國已經(jīng)出現(xiàn)相當(dāng)一批超級財(cái)富持有者，呈現(xiàn)社會(huì)居民存款高達(dá)170萬億與地方政府債務(wù)約為90萬億至102萬億的對立，嚴(yán)重的遏制了經(jīng)濟(jì)的增長潛力發(fā)揮

在這一背景下，讓超級財(cái)富持有者高價(jià)接盤地方政府債務(wù)就成了最理想的選擇，但前提是讓超級財(cái)富持有者有利可圖

其實(shí)，在這一債務(wù)騰挪的過程中，超級財(cái)富持有者高價(jià)接盤地方政府債務(wù)獲得唯一好處就是拿到了一個(gè)比買入價(jià)高許多的抵押品，讓其從銀行獲得更多的低息貸款，用于其他領(lǐng)域的投資

其次，就是商業(yè)增信，輔助完成商業(yè)交易，確保最終的商業(yè)支付

也就是說，超一線城市核心地區(qū)的天價(jià)豪宅本就是超級財(cái)富的持有者的資本運(yùn)作工具，但也無形的拉高了所在城市的房價(jià)，重構(gòu)社會(huì)財(cái)富結(jié)構(gòu)，也加劇了階層固化

房地產(chǎn)的2008時(shí)刻再次到來，錯(cuò)過2008年，不能再錯(cuò)過2026年

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作者簡介：

丁彥皓 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)（投資學(xué)）博士后，專注資本市場，聚焦權(quán)益投資、資本運(yùn)作、大宗期貨、期權(quán)以及宏觀經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域的研究與投資，關(guān)注國際關(guān)系、歷史、哲學(xué)與宗教