上海高院：未成年人房產(chǎn)被父親賣掉，孩子也要賠錢？

文/上海杜繼業(yè)律師（京師 上海所）

做房產(chǎn)糾紛這么多年，我沒少遇到這樣的情形：家里房產(chǎn)寫了未成年人名字，家長擅自把房子賣掉，孩子會覺得特別冤枉，司法實踐是如何處理類似爭議的呢？

今天我就給大家講一個上海高院的終審判例，這個案子非常典型，直接說清了共有房產(chǎn)、家人代簽、事后追認這三類最常見的風險。只要你家房子是多人共有，或者有未成年人產(chǎn)權(quán)，一定要認真看完。

案子發(fā)生在上海閔行，涉案的是一套價值八百多萬的別墅。這套房子登記在三個人名下：父親金某華、母親高某，還有他們未成年的兒子高某波。2006 年，父親金某華一個人出面，以一家三口的名義和買方簽訂了房屋買賣合同。簽合同當天，母親沒有到場，兒子是未成年人，也沒有簽字。

后來交易沒能繼續(xù)下去，因為賣方?jīng)]有按約定注銷房屋抵押，房子根本無法過戶，買家付了幾百萬房款卻拿不到房子，直接把父親、母親、孩子三方一起告上了法庭，要求退還房款、支付違約金，還要總房價20%的賠償金。

爭議一下子就爆發(fā)了。母親和孩子都堅持認為，自己沒有簽字、沒有同意、也不知情，合同應該無效，責任應該由金某華一個人承擔，不應該牽連母親和未成年的孩子。但案件從一審上海一中院，到二審上海高院，結(jié)果完全一致：合同有效，母親和未成年孩子都要連帶承擔還款和賠償責任。

很多人看到這里都會難以接受，孩子還沒成年，憑什么也要一起賠錢？法院的核心邏輯其實就兩點，每一點都關系到普通人的切身利益。

母親高某之所以要承擔責任，關鍵出在一份委托書上。簽約是 2006 年 2 月，到當年 9 月，買賣雙方已經(jīng)產(chǎn)生糾紛，買家甚至給高某發(fā)了律師函。2006 年 10 月，高某和金某華離婚后，出具了一份經(jīng)過公證的授權(quán)委托書，委托金某華辦理簽訂買賣合同、過戶、注銷抵押、領取房款等全套賣房手續(xù)。

高某自己辯解，這份委托書只是為了辦理抵押、償還債務，不是對之前賣房合同的追認。但高院明確認定，高某明明知道房屋買賣已經(jīng)出現(xiàn)糾紛，仍然委托金某華全權(quán)處理房屋出售事宜，這在法律上就屬于事后追認，一旦被認定追認，合同就對她產(chǎn)生約束力，必須承擔責任。

我在實務中見過太多當事人栽在這個環(huán)節(jié)，本來自己沒有任何責任，就為了臨時解決問題去補一份委托書、辦一個公證，直接把自己從無關者變成了共同責任人。

接下來就是最顛覆大家認知的部分，未成年的高某波，為什么也要承擔責任？孩子一方主張，自己是未成年人，父親的代理行為損害了未成年人利益，合同應當無效。但上海高院給出了清晰的認定結(jié)果。

首先，不動產(chǎn)登記簿上明確記載金某華是孩子的監(jiān)護人，買方有合理理由相信他有代理權(quán)。其次，即便登記存在瑕疵，在普通人看來，父親代理未成年子女賣房符合家庭常理，一般人都會認可這種代理關系。最后，父母代理未成年人賣房，并不必然損害子女利益，不能直接以此認定合同無效。

最終法院認定，金某華對高某波的代理構(gòu)成表見代理，代理行為有效。簡單說，外人基于家庭親子關系產(chǎn)生的合理信賴，法律會優(yōu)先保護，孩子即便沒有簽字、沒有到場，依然要受合同約束。

關于大家都關心的違約金和賠償金問題，這份合同里約定了逾期按日萬分之五支付違約金，同時還要支付總房價 20% 的賠償金。賣方提出約定過高，顯失公平，兩級法院的處理態(tài)度一致。

違約金和賠償金可以同時約定，但如果數(shù)額過分高于實際損失，法院可以依法調(diào)減。一審法院將日萬分之五的違約金調(diào)整為按銀行同期存款利率計算，保留了 20% 的賠償金，二審高院也維持了這一判決。

最后，我把這個案件中上海高院的核心裁判要點整理出來，都是能直接用在實際糾紛中的干貨。共有人明知房屋買賣已經(jīng)發(fā)生糾紛，仍出具委托書授權(quán)代理人辦理出售、抵押等事宜，直接視為對原買賣合同的事后追認，合同對全體共有人生效。

在房屋買賣中，相對人基于代理人與未成年人的親子關系、家庭成員身份，有理由相信代理人具有代理權(quán)的，構(gòu)成表見代理，該代理行為有效。合同明確約定違約金與賠償金可同時主張的，法院原則上予以尊重，但若約定過分高于實際損失，法院可以依法調(diào)整。

結(jié)合這個經(jīng)典案例，我再給大家?guī)讞l掏心窩子的實務提醒。共有房產(chǎn)不管是夫妻、父母子女還是兄弟姐妹共有，出售時必須所有產(chǎn)權(quán)人共同到場簽字，不要輕信任何回頭補辦手續(xù)的說法。

如果發(fā)現(xiàn)家人擅自處分共有房產(chǎn)，千萬不要隨意補辦委托書、辦理公證，這類行為極容易被認定為事后追認，直接把自己卷入責任之中。正確的做法是立刻書面聲明反對，并及時通知中介和買方，固定好相關證據(jù)。

涉及未成年人名下的房產(chǎn)，處分時一定要格外謹慎，盡可能辦理監(jiān)護公證，所有監(jiān)護人共同到場辦理，避免被認定構(gòu)成表見代理。如果確實存在損害未成年人利益的情況，并非不能推翻合同，但舉證難度會非常大。

房產(chǎn)是絕大多數(shù)普通人一生中最重要的資產(chǎn)，簽字、委托、公證每一個環(huán)節(jié)都隱藏著法律風險。這個案子之所以值得反復學習，就是因為它集中了家人代簽、事后追認、未成年人房產(chǎn)這三個普通人最容易踩的坑。

提前了解清楚這些規(guī)則，遠比發(fā)生糾紛后再后悔要有用得多。如果你也遇到共有房產(chǎn)被擅自處分、家人代簽、無權(quán)代理這類問題，歡迎留言和我交流。

溫馨提示：本文內(nèi)容基于公開裁判文書并結(jié)合最新法律法規(guī)和司法審判實務經(jīng)驗所作的解析，僅供參考，不構(gòu)成正式法律意見