那些長期滯留境外的房企老板們

前幾天，當年那個花200億買下萬達所有酒店的地產老板出境時被邊控了。一時間又把房地產老板們推上了風口浪尖。今天我們就來扒一扒那些長期滯留境外的房企老板們。

要論第一個跑到境外的房企老板，當屬潘石屹了。他是舉家卷款移民美國，根本不是什么滯留了。對潘石屹的評價，曹德旺老爺子說得最精準：他們兩口子鬼精鬼精的！“鬼精”實在太到位。今天重點不是聊他，一切隨他去吧。

1、富力地產

前幾天爆出被邊控的老板是富力地產的李思廉，他今后怕是只能老老實實待在國內了。不過富力的另一個老板張力，去年就已經跑到香港去了，對外說的是處理富力地產境外50億美金的債務重組。不管真假，反正張力是滯留香港，不會回來了吧，盡管他暫時還沒有被任何司法機關實施任何限制。

為何我說張力也不會回來了，看看富力地產的債務就明白了。截至去年底，富力地產總債務2643.79億元，逾期債務本金368.1億，而富力如今賬上的現金及現金等價物不足7億。你說，出不去的還能出去嗎？已經出去的還會回來嗎？

2、建業地產

最近媒體報道較多的一個滯留香港的房企老板是河南建業的胡葆森。老胡當年也是河南各地政府的座上賓，后期經常穿個唐裝，一副布道者的模樣。在房企一窩蜂的時代，建業樹立了另一條發展模板。不像其他房企做大后迅速全國擴張，老胡則帶著建業反其道而行之，扎根在河南，始終不出河南，成為中原大地當之無愧的霸主。

建業地產因此成就了一段佳話，老胡也從穿西裝改為唐裝，頻頻出席各種商業論壇，闡述著建業的道與理。老胡既是中國企業家俱樂部的理事，也是亞布力中國企業家論壇的理事。亞布力論壇那句著名的發展口號“中國的達沃斯，世界的亞布力”就源于老胡的創意。

老胡另一句名言：聚是一團火，散是滿天星。放到現在來看也挺滑稽的，房地產黃金時代，他們聚在一起何止是一團火？可謂火山噴發，而如今散落在各處，別說是星星了，可能有些連粒沙都不如了。

3、龍湖地產

龍湖地產的老板吳亞軍長期滯留美國，很多人并不知道。她出去得很早，2022年就去了美國。

龍湖的債務結構其實是很健康的，目前總負債3800多億，但有息負債只有1700億左右，短期有息負債只有256億，而龍湖賬上的現金及等價物有446.7億。所以龍湖地產的負債指標是綠檔、低杠桿、高現金覆蓋、無逾期，財務韌性極強，償債壓力可控。

吳亞軍長期滯留美國的主要原因是陪伴她的雙胞胎兒子以及她個人的健康問題。所以，她很早就帶領龍湖地產完成了職業經理人接班，她自己轉任公司戰略發展顧問，通過離岸家族信托掌控公司44.5%的股權，保證了公司運營的穩定。

說起吳亞軍不得不提她在2012年的天價離婚案，當年她與前夫離婚，分給了前夫200億港元的股權。她前夫離婚后娶了個小24歲的空姐，現在定居在海外。而吳亞軍截至目前，沒有消息提到她再婚。

吳亞軍雖滯留美國，但未放棄中國國籍，也未變賣龍湖資產，反而持續通過信托支持龍湖的發展。她跟別的房企老板滯留境外的情況是完全不一樣的。另外，吳亞軍也是中國企業家俱樂部和亞布力中國企業家論壇的理事。

4、陽光城

陽光城現在已經嚴重資不抵債，總負債近2000億，已逾期未支付的債務本金高達656億，而其凈資產已經是負的200多億。

陽光城早在2023年8月就退市了，總部大樓也被拍賣，保交樓與債務重組全面停滯。其老板林騰蛟2024年就跑到香港，不回來了，其名下有高達19條限消令。你說他還能回來干啥？

陽光城巔峰時期主打4大產品：

檀系：高端標桿，只定制不復制，核心城市中心選址，主打東方美學與高端圈層，如福州檀悅、上海檀悅。

TOP系：大師級豪宅，面向塔尖人群，強調稀缺資源與極致品質。

翡麗系：主流改善，城市核心區品質住宅，高性價比、高舒適度。

悅瀾系：剛改/ 首置，高實用率、高性價比，適配主流家庭。

陽光城以快著稱，拿地后6-8個月開盤、12-18個月清盤，資金周轉率遠超行業平均，得以從區域龍頭快速躍升至全國TOP15，成為“地產黑馬”！

曾經的“最快”造成了今天的“最慘”！

當年，泰康保險還花30億戰略入股陽光城，而且陳東升還派其長子加入陽光城的董事會，背后原因應該是陽光城的高品質貼合了泰康養老地產的高品位。然而，這一戰略合作未滿2年就以泰康投資腰斬巨虧離場而收尾。從陳東升清空陽光城股權的手法，看得出大佬的那種果決，巨虧割肉一點不拖泥帶水。

5、世貿地產

2000年，上海世茂濱江花園以 62 層江景豪宅矗立于陸家嘴，并花千萬請來梁朝偉代言，由此開創了世貿地產的“濱江模式”，此舉也奠定了世貿 “中國豪宅教父”的地位。

其老板許榮茂祖籍福建，在1970年代，20歲時赴港，從紡織廠工人轉做證券經紀人，抓住港股牛市完成原始積累。1987年前精準逃頂，后回福建開發首個項目，開啟了世貿地產的元年。

世貿地產長期以開發高端、頂豪樓盤為主，是業內公認的 “豪宅專家”。所以過去媒體提起世貿，仿佛總是高人一等的感覺。許榮茂作為港商也享受到似乎高于國內地產商的一份尊重。和許皮帶一樣，新中國成立 70 周年、建黨 100 周年，兩次受邀登上天安門城樓觀禮，榮耀至極。

但大潮退去后，不管是港商還是本地土鱉，都一樣被打回原形。

世貿地產如今已資不抵債，總資產不足以抵消總負債。2018年花160億巨資，從李超人手中接下中環中心，何其風光！如今卻不得不將此物業拆分為多個小單元出售，拆小也只能骨折價。

2004年，世茂股份被上交所摘牌，成為當年首家退市 A 股房企。同年，其港股被清盤呈請，股價長期低于1元，成了名副其實的仙股。

許榮茂將個人在香港山頂施勛道的兩幢洋房掛牌7.2億港元出售，持續變賣個人名下各類資產為公司輸血。港商的光環早就褪去，個中滋味無法訴說。相比之下，世人又不得不感嘆：論做生意，李超人真乃一等一的高手。

許榮茂已經74歲了，仍滯留在香港處理債務談判、資產處置及債權人溝通。還有4000多億的債務，也不知道能否在余生還完？

6、海倫堡地產

海倫堡地產1998 年創立于廣東，在珠三角項目密集、口碑與資源積累強。不在廣東的人聽過這個地產的應該很少。海倫堡的特色是搞了一堆所謂的“健康+”概念，還形成了十大健康體驗標準、69 個價值點、200+項細節，主打健康高效空間、友好氛圍、智慧科技等。

其老板黃熾恒低調、重產品、極少公開露面、不熱衷資本運作與行業曝光，更像產品型老板，所以海倫堡過去給人的感覺是很穩的，聚焦華南，不看重全國性擴張。

海倫堡看似 “擴張不激進”，卻最終債務壓頂、流動性枯竭，核心是高成本非標融資 + 土儲質量差 + 銷售回款弱 + 融資渠道鎖死的疊加，形成 “借新還舊→利息滾雪球→現金流斷裂” 的惡性循環。

2016~2018年，海倫堡借款快速翻番，且高度依賴信托 / 資管融資，加權平均利率8.6%-8.8%，部分信托利率達12%-14%。信托多為1-3 年短期，而地產開發周期長，形成 “短債長投”，到期集中兌付壓力巨大。并且海倫堡的土儲集中在三四線城市，市場下行時去化困難、回款慢、資產貶值。

總結起來就是用最貴的錢、加最高的杠桿、拿最差的地、賣最慢的房，在行業上行期尚能勉強維持，一旦市場下行、融資收緊，高息債務立刻壓垮現金流。

所以現在海倫堡的境內外債有很多筆已經逾期了。其土儲貨值雖有2、3千億，但不斷在貶值，也很難去化，短期根本無力償還1300多億的債務。黃熾恒長期滯留在香港，怕是也很難再回來了。

7、奧園地產

奧園地產逾期債務本金高達420億，總負債1800多億，而賬上的現金僅22.9億，是嚴重資不抵債。其老板郭梓文早已完成了金蟬脫殼，累計通過分紅、減持、資產處置等方式套現約58億港元，完成個人風險隔離，跑到香港不回來了。

2023年，郭梓文在境外重組轉讓4 億股，套現4.24 億港元，持股從56%降至31.8%。2024年9月又向中東 Multi Gold轉讓6.22 億股，套現4億港元，持股降至16.38%，放棄控股地位。

如今的奧園，可以說是全面違約、資不抵債、資產被接管、銷售崩盤，處于破產審查邊緣，僅靠保交付與資產處置續命，基本上無力回天了。

不過今后所有的一切都與其老板郭梓文無關了，郭老板今后只需要負責享受生活就好。

8、其他

旭輝控股的林中，中梁控股的楊劍，康橋地產的宋革委，正榮地產的歐宗榮，華宇地產的蔣業華，祥生控股的陳國祥等老板也長期滯留在境外。也有長期滯留境外后又回來的，像佳兆業的郭英成，花樣年的潘軍，說明他們已走出債務困境了，這是好事。

房地產一窩蜂的時代過去了，但老百姓也不愿看到地產團滅！希望那些滯留境外的房企老板們能早日脫困，還是回到祖國懷抱的好！畢竟香港的望北樓不是養老之地！