行業(yè)底部確認期，高端資產(chǎn)怎么配置？

來源：市場資訊

對于大多數(shù)人來說，真正的高端資產(chǎn)配置早在十多年前就已完成。

但在經(jīng)歷了這一輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整之后，真正能夠跨越周期的好資產(chǎn)才開始顯現(xiàn)。

2026年是行業(yè)底部確認期，剛剛過去的“五一”重點40個城市成交面積回升至近三年同期最高，市場回暖態(tài)勢進一步鞏固，為全年樓市止跌回穩(wěn)夯實基礎(chǔ)。

整體市場的底部確認期，也是調(diào)整高端資產(chǎn)配置的關(guān)鍵窗口期。尤其是對于一些較為稀缺的產(chǎn)品而言，全國高凈值人群的選擇十分聚焦。在市場選擇趨向一致的情況下，提前搶占優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品也成為現(xiàn)階段“調(diào)倉”的關(guān)鍵。

2026年5月11日，華潤置地·松山湖潤園超四代園墅產(chǎn)品發(fā)布會上，我就《行業(yè)變局中高端住宅市場及產(chǎn)品趨勢》進行了分析，同時具備“第一性”和“唯一性”的資產(chǎn)，方能成為能夠穿越周期的真正的“好資產(chǎn)”。

從2019年至今東莞豪宅成交排全國前十來看，對嶺南高凈值人群而言，家族歸屬感是該地區(qū)最重要的“唯一性”，隨著粵港澳大灣區(qū)發(fā)展，東莞逐步成為全球智造中心，市場亟需能夠承載“全球企業(yè)家”需求，同時擁有“第一性”和“唯一性”的頂豪產(chǎn)品。

2019年至今，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從高速發(fā)展到深度調(diào)整的階段性轉(zhuǎn)變，其中高端住宅成交表現(xiàn)好于行業(yè)整體，尤其是頂豪，成交逆勢上升。

數(shù)據(jù)顯示，2019年30個重點城市總價1000萬元以上豪宅成交套數(shù)從2019年的26329套上升至40763套，其中總價3000萬以上頂豪成交套數(shù)從1904套上升至4124套，增幅超116%。

從城市排名來看，出人意料的是，除了一線城市和部分熱點城市之外，東莞高端住宅市場成交占比排進了全國TOP10。

數(shù)據(jù)顯示，2019年至2025年東莞總價1000萬-3000萬住宅共成交4536套，占1.7%，無論是成交套數(shù)還是成交占比都高于近年來房地產(chǎn)市場排名前列的熱點城市成都。總價3000萬-5000萬的成交更是位居第8，除了4個一線城市之外，僅次于杭州、南京和蘇州。

究其緣由，主要有兩個部分，首先是東莞這個城市本身，北接廣州、南連深圳，優(yōu)越的地理位置使其自古就有“行商”歷史，時至今日，東莞已成為珠江三角洲極為重要的制造業(yè)基地和外貿(mào)城市，在粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的推動下，東莞正逐步成為全球智造中心。

其次，也是最重要的是這個城市的人，從早期“粵商”重要分支“莞商”，到如今遍布全球的“東莞企業(yè)家”，當(dāng)財富積累不再是難題，當(dāng)事業(yè)版圖已經(jīng)遍布全球，許多人選擇回到東莞，留下一處能夠承載家族記憶的、能夠代際相傳的“恒產(chǎn)”。對于這些全球企業(yè)家而言，他們選擇的不僅僅只是一處居所，他們可能也不僅僅只擁有這一處住宅，他們選擇的是家族的延續(xù)。

在嶺南地區(qū)龐大的高凈值人群支撐下，東莞高端住宅價格持續(xù)上漲。

數(shù)據(jù)顯示，2019年至2025年，東莞市總價1000萬元以上高端住宅成交價格已上漲86.2%。

具體來看，2023年以前普通住宅和高端住宅都呈上漲趨勢，高端住宅價格漲幅高于普通住宅，2024年至今，隨著市場調(diào)整，普通住宅價格出現(xiàn)回落，但高端住宅依然保持上漲，兩者差距正逐步拉大。

2023年以來，東莞高端市場并非全線上漲，內(nèi)部也已出現(xiàn)分化。

這主要是因為近年來在高端市場的發(fā)展之下，“同質(zhì)化”現(xiàn)象開始顯現(xiàn)。而對于早已擁有“全球化視野”的東莞高凈值人群來說，他們想要的不僅是全國領(lǐng)先的產(chǎn)品，還得是占據(jù)城市稀缺資源的“唯一性”的產(chǎn)品。

對房地產(chǎn)行業(yè)來說，自然資源、城市核心、土地供應(yīng)、容積率限制等都是稀缺因素，其中占據(jù)兩個以上鳳毛麟角，占據(jù)三個以上則就屬于“天花板”配置。

2025年10月掛牌的松山湖康莊路東側(cè)宅地（2025WR005）容積率約1.2?，建筑限高80米，屬東莞近年來罕見的超低密度宅地，且地塊直面國家4A級景區(qū)“松湖煙雨”，擁有?一線湖景資源?，是少有的同時占據(jù)自然資源、土地供應(yīng)稀缺、超低容積率等稀缺資源的“天花板級”地塊。即使是在全國范圍內(nèi)也較為罕見。

東莞松山宅地最終經(jīng)過71輪競拍，由華潤置地以19.1億元競得，折合樓面價21606元/平方米，溢價率12.35%。

面對這塊東莞“天花板級”的地塊，華潤置地凝練出頂序之作“園系”：以定制化造園、專屬化筑居為基底，從城市孤品升維為藝術(shù)藏品。

在松山湖潤園之前，華潤置地“園系”作品僅在北京和上海出現(xiàn)，無論是北京潤園還是上海士林潤園，均獲得了“又好又叫座”的成績。

華潤置地這一次選擇了東莞，想要為這片土地量身定制“傳世”的答案。為此，華潤置地團隊深入數(shù)百組莞商家族，讀懂了他們“家和萬事興”的東方理想與“人生圓滿”的生命追求。

最終得出“超四代園墅”的答案。

松山湖潤園的“超四代園墅”不僅僅是延續(xù)了華潤置地“園系”頂奢基因，也是華潤置地首個中式嶺南風(fēng)格園林作品。

區(qū)別于江南園林的“曲徑通幽，移步異景”，項目植根于嶺南獨有的園林文化下，效仿在地名園——可園“連房廣廈”的格局，并依托距離松湖煙雨僅約100米的地段優(yōu)勢，創(chuàng)造出屬于自己獨一無二的園林密碼————穿風(fēng)、引水、逐光。

穿風(fēng)——以建筑布局消解悶熱

將整體建筑依勢抬高3-4.5米，脫離地表暑氣，形成風(fēng)的下墊面通道。全南向純板樓設(shè)計，實現(xiàn)南北徹底通透，讓空氣毫無阻礙地直線對流。同時在建筑布局之間利用風(fēng)壓與熱壓效應(yīng)，將掠過松湖的東南季風(fēng)與林間涼風(fēng)引入?yún)^(qū)內(nèi)部。

引水——引水入園，天然降溫排水系統(tǒng)

水，是嶺南園林的魂魄。松山湖潤園距松湖煙雨水岸僅約百米，設(shè)計者將這份得天獨厚的“水緣”請入園中，不同形態(tài)的水景沿著園林動線蜿蜒而行，形成穿過宅間與院落的“水庭院”，水體蒸發(fā)帶走大量熱浪，形成天然降溫效應(yīng)，使四周溫度驟降幾度，仿佛藏身湖心的幽靜島。

逐光——領(lǐng)光入室，斑駁碎影照進日常

空間設(shè)計上，憑借高窗墻比、少柱化結(jié)構(gòu)，為每一戶帶來寬屏視野與滿屋的明亮，讓室內(nèi)外邊界悄然消融。園墅首創(chuàng)多采光井設(shè)計，將陽光垂直引入建筑深處，即便地下空間也能流淌著柔和的天光，再配合園林造景，將光揉碎照進嶺南人明亮通透的生活。

過程方案示意圖，僅供參考

在此之上，“超四代園墅”還革新了傳統(tǒng)墅居生活方式。

1、東莞首個新規(guī)墅居產(chǎn)品，產(chǎn)品力全面迭代

松山湖潤園作為當(dāng)前松山湖唯一在售新規(guī)作品，整體空間利用率全面越級，使用面積最大化：

• 園墅470戶型最大使用面積能達到地上計容面積的約7倍；360戶型最大使用面積能達到地上計容面積的約4.7倍；290戶型最大使用面積能達到地上計容面積的約4.4倍。

  
  

• 平墅220戶型，不僅有約40㎡的陽臺飄窗空間，獨創(chuàng)光廳+電梯廳提供約29㎡的奢享歸家體驗。

  
  

同時，松山湖潤園區(qū)別傳統(tǒng)低密住宅，創(chuàng)新的“品”字型三采光井設(shè)計，讓約9-9.5米的地下室，約60%的面積都能自然采光，打造出全明沐光地下逸趣空間。

2、世家專屬定制，鐫刻家族獨有的人文符號

真正能夠傳世的居所，從不流于表面的奢華，而在于它將家族的精神與記憶，化作可以觸摸的日常。平墅提供執(zhí)手、門牌以及地面拼花等深度定制，園墅產(chǎn)品貼心呈獻“八儀”定制體系，從執(zhí)手、匾額、面板、門牌，到門當(dāng)、過門石、庭院植物、壁燈，將門風(fēng)雅韻與自然詩意鐫刻于生活的每一處肌理，讓不同的家族，擁有各自獨一無二的身份印記。

3、全松山湖僅63套，鄰湖頭排僅9套

松山湖潤園作為近10年松山湖區(qū)域最低密地塊，唯一在售新規(guī)作品，其“園墅”產(chǎn)品僅63席，面積段約570-1110平方米，其中鄰湖頭排約880-1110平方米，僅9套，錯過不再。

華潤置地·松山湖潤園不僅擁有“第一性”還是“唯一性”中的典型代表，全國范圍內(nèi)都很少見，同時具備“天時地利人和”，用一句話概括便是“東風(fēng)的意境+現(xiàn)代的人居=未來的生活”。

從高凈值人群的資產(chǎn)配置邏輯來看，房地產(chǎn)不僅需要滿足“保值”需求，還同時應(yīng)擁有“居住”和“社交”屬性。

在家族代際傳承的過程中，很多人仍需要一處可以承載家住記憶的精神原鄉(xiāng)，近年來東莞豪宅市場的崛起在很大程度上是來自這片土地的血脈呼喊，它承載著整個嶺南文化的精神內(nèi)核。