講下我的感覺

從我參與市場這么多年的經驗，來分享下我對當下市場的感覺。

1，這些年北京的剛需購房主力，多集中在80-95年區間，確切說更集中在1985-1995年這個年齡段，年紀大約在30-40歲左右，放到五年前，差不多是35歲之前的這部分群體。

在樓市最猛的那個階段，剛需買房年輕化，基本上20多歲就開始考慮加杠桿買房了，因為總怕錯失房價上漲的機會。

但這些剛需群體的購買力真的很強嗎？當然不是。過去這些年，我們的客戶里買400-800萬總價區間的這部分人，全款買的比例極低，基本都有200-300萬的貸款，有的甚至更多一些，前些年主要是買公房或新房可以高貸款。

而前些年買的房子，房價普遍跌了30-40%，有些跌幅會更大。我們按一套500萬的房子來看，當年如果貸款200萬，這個房子目前的市值差不多是300-350萬，首付已經虧了一大半，在這種情況下，每個月還有一萬元左右的貸款。

這是至少近五年的現狀。實際上，根據當下市場來看，幾乎所有在2016年下半年之后買房的，首付都虧了很多，運氣好的，通過自己的收入可以把貸款還清，普通收入的家庭，應該都還背著負債。在高點買房的這部分群體，損失會更大一些。

另外，北京的成交主力多集中在800萬以下，前些年如此，現在還是如此，如果按房價走勢來看，之前800萬的房子現在跌到了600萬以下，目前600萬以下的房子同樣占了成交的絕大多數。

2，什么是北京的實際購買力？實際購買力就是去實際市場中去看買家的經濟實力。前些年北京的購買力強，靠的是很多人有主動加杠桿的意愿，有對房價上漲的預期，但這種預期實際上就是一個心理泡沫，當這個破掉之后，再看北京的購買力真的有那么強嗎？并沒有。

當下的購買力，北京300萬以下總價的房源成交占了55-60%，而買這些房子的買家，多是在貸款買，跟之前的剛需沒有本質的區別，區別在于，貸款的總額度變低了一些，畢竟一套200多萬的房子，最多也就貸款170萬。

如果從近兩年的情況來看，2024-2026年，很多杠桿比例太高的買家，比如前年30%首付買房，現在的首付已經虧得差不多了。

實際的剛需市場就是這種情況。少數的全款買家，有些是老人買房置換，不再考慮貸款，有很小一部分是確實有點實力，可以不加杠桿或少量杠桿，不在乎漲跌。

這種現狀代表了什么？代表市場中的泡沫依然存在，剛需的這部分泡沫會隨著時間慢慢被擠掉很大一部分，表現出來的就是價格會繼續下行。（大概率）

合理的均衡的價格，一定是購買力和價格相對匹配，掏空錢包+杠桿的這種購買力，對應到現在的價格，肯定還是不平衡的。

當然，這是我的經驗，也僅供參考。

3，目前北京樓市還處于去泡沫階段（其它地方也一樣）。

有人可能不理解到底什么是泡沫，泡沫和人們的預期有關，不同的人對樓市的理解不一樣，對于很多剛需來說，手里拿著50萬現金，覺得可以在北京買一套房子了，買了房子就算是在北京扎了根，很有面子，這種就屬于預期的泡沫，為了買而買，等到半年或一年后，如果50萬首付虧掉了，他其實是承受不住的。

市場里的這種買家比例高，就很容易形成預期泡沫，這種泡沫早晚是會破掉的。

“買房預期偏離，買房動作就容易變形，最終就很容易被市場淘汰掉?！?/p>

北京樓市在調整過程中，就是一輪一輪擠掉泡沫的過程，這個過程會讓市場變得越來越健康，大家對買房的預期也越來越現實。隨著市場越來越健康，那個時候的購買力才是真正的購買力。

4，綜合以上，實際上我覺得目前的市場，對于很多賣家來說，是去杠桿的一個過程，為自己的錯誤認知買單，讓自己的家庭財務變得健康；對于很多買家來說，是需要看清自己的經濟實力，把觀念調整成買自己買得起的東西，買房要有下跌預期的過程。當然很多買家可能還是需要虧一些錢才能理解。