四川
大家好，我是老清！
房價的走向不僅關系著中國四五億普通家庭的資產負債表，更影響著宏觀經濟的未來軌跡。
直白地說，房價不見底，消費和經濟就難見底。
1998 到 2021 年，中國房地產經歷了高速發展的黃金時代，人口紅利與城鎮化雙重驅動下。
商品房年銷售面積從 1.2 億平方米漲到 17.94億平方米，年均增長 12.5%，銷售額從 2513 億元飆升到 18.2 萬億元，年均增長 20.5%。
房地產及其產業鏈占 GDP 的 17%，每 6 元 GDP 就有 1 元與房子相關。
2012 年居民杠桿率 33.8%，2021 年約 62.2%，超過部分發達國家水平，房價 23 年間從 1857 元每平方米漲到 10300 元每平方米。
十年漲4.5倍，加杠桿年化收益達 15.25%，超過美股同期的 12.17%。
房地產成了造富機器，普通人也借房價實現表面階層躍遷。
2021 年起，房地產進入超級大調整階段。
2024 年商品房銷售面積 9.74 億平方米，倒退 15 年；金額 9.7 萬億元，倒退 8 年；新開工 7.4 億平方米，縮減 67.5%，倒退 18 年；投資額 10 萬億元，倒退 9 年。
2025 年 6 月，70 城新房同比降 3.7%，連跌 30 個月；二手房降 6.1%，連跌 32 個月。
47 城房價較峰值中位數跌了數倍，2025 年 6 月一線城市房價同比跌幅：北京新房 - 4.1%、二手房 - 3.2%；上海新房 + 6.0%、二手房 + 0.5%；廣州新房 - 5.1%、二手房 - 3.5%；深圳新房 - 2.5%、二手房 - 3.8%。
判斷房價見底的核心指標是房屋租賃回報率與 30 年期國債收益率的對比。
風險資產的租金回報率應高于無風險收益率，否則泡沫未破。
2025 年 4 月數據：一線城市租金回報率 1.96%，30 年期國債收益率 1.89%。
全球經驗顯示，紐約、東京、柏林、倫敦的租金回報率與國債收益率利差分別為 198、168、211、34 個基點，考慮維修折舊，中國需要 80 個基點的利差，即租金回報率達 2.5%。
按近兩年月均 5 個基點的收斂速度，從 7 個基點到 80 個基點需 14 個月，預計 2026 年底房價觸底。
人為政策干預無法加速見底，只會分散下跌痛苦。
現在不到迫不得已別買房。家不是產權本上的數字，而是灶臺前的煙火氣。
唯有不被房子定義，才能與自己、與時代和解。清醒看待房價走勢，才能避免稀里糊涂的代價。
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