天河開會，房票2.0，徹底鋪開

我們收到一個爆料，今天下午天河區里開了一個內部會議，主題是針對拆遷面積置換商品房。

規格挺高的，區里多部門出席，天河幾乎每個在售項目都參會，溝通接下來的置換方案。

參與名單，包括保利天匯、天河壹品、珠江花城、天河都薈、天河潤府、越秀觀樾、天河麓譽府、城投天禧、慧源山莊等等。

接下來，天河可能會徹底鋪開拆遷面積置換商品房，房票2.0，要大力出奇跡了。

大家都知道，天河新模式項目包括凌塘村、柯木塱村、元崗、長湴村、石牌村、銀河村、吉山村等等。

現階段，區里主推的是凌塘村，其他村也會跟進。

很簡單，凌塘主村預計下個月就要進行表決了，之后會進入簽約階段。

我對了一下凌塘村近期的公布的房屋數據，改造范圍大約有1248棟村民/居民房屋，這就是一個巨大的底盤。

這個置換方式，不管從民生還是市場角度，都是正向的。

對村民來說，好處有幾個：

1）用拆遷面積置換商品房，比選擇棄產補償更劃算

2）商品房市場價值比安置房要高，村民也可以快速變現

3）縮短等待周期，減少不確定性

天河部分新模式項目，村民選擇了棄產補償，那么就不能同時選擇復建房或者其他置換方式。

補償方案明確要求，整棟住宅選擇貨幣補償，不得以分割（析產）方式提出補償要求。

但村屋的棄產補償標準普遍都不高，天河是1.6萬/平，沒有多少人選擇。

相較之下，村民用拆遷面積置換商品房，是可以分割的，特別適配拆遷面積大的村民。

比如說，某村民拆遷面積是600平，那么他可拿出其中的248平去置換保利天匯188平四房。

保利天匯188平四房，市價接近800萬，村民置換后既可以自住，也可以轉手出讓，那到手800萬現金了。

其余的352平，還是可以選擇多套安置房，比如說2套50平、1套100平，1套120平，出租和自住都很靈活。

至于置換比例，每個村、每個樓盤都不一樣，比如說凌塘和柯木塱，拆遷置換單價是3.33萬/平，元崗和長湴則超過3.5萬/平。

但置換公式差不多，大家可以戳下邊復習：

房票2.0來了，天河舊改猛踩油門

對開發商來說，這是去庫存的一副特效藥，村民是重要的購買力。

并且，據我了解，天河區的資金支付周期會更短，這是最直接的確定性。

印象中，天河區參與置換的樓盤，以前大多限定在周邊，但現在擴展到全區，大家能雨露均沾了。

去年柯木塱先開始商品房置換，如今已完成大約250套網簽，涉及金額大約12億，天河10個樓盤參與。

其中，受益最多的是城投天禧，直接把住宅清光了，現在只能置換公寓。

再到今年的凌塘主村，其實很多村民都已經提前出去看房了，開發商也挺積極的。

村民的選房喜好有幾個，就近置換，收樓快，學鐵商齊全，好出租，置換比例優惠。

比如天河都薈，靠近凌塘主村，學鐵商齊全，600米到天河智慧城站+對面直達廣百+九年制學校+絕版新規產品。

又比如天河壹品，目前是現樓，對村民來說很省心，簽約后可以入住和辦證。

同時，這里地段更核心，到金融城大約15分鐘，學鐵商齊全，還是近山小高層，90-146平3+1-5房，相當于資產升級了。

珠江花城，配建的體育東教育集團核心校均和小學、天河區四季幼兒園已開學，市面少有的約10萬方園林，同等面積多一房這些點對村民都很受用。

再加上今年五一，茅崗路北延線開通，珠花納入天外均和學校對口地段，整體確定性更高了。

辰園湖境旁邊的保利天匯，據說村民置換的意愿更高，140和132平比較熱門，適合村民自住。

很簡單，保利天匯也是現樓社區了，大量底商已經開業，加上天河智谷第一實驗學校，也是天河比較稀缺的九年一貫制學校。

再加上保利天匯租房行情一直很好，網紅業主和周邊白領帶來的聚集效應明顯，100平以上基本能租到7000元/月以上，對比村屋乃至周邊區域都要高。

這對村民來說吸引力就更大了，很多村民本身就是包租公/婆，租金回報率自然是他們的敏感點。

這波置換商品房行動，更重要的意義，是進一步加速天河舊改速度。

26-27年，是天河新模式舊改征拆和安置的集中期；27年開始，融資地塊就要逐步上桌了。

你看近期天河區密集的發聲就知道了。

柯木塱村，已累計簽約1468戶，拆除房屋14.45萬平，安置房開工1562套。

今年上半年重點搞鳳凰匯西、下涂一、下涂二等重點地塊組團的拆卸工作，下半年可能啟動從上涂屋到華美路口整片拆除。

| 柯木塱下涂二地塊拆卸前后對比

凌塘村，累計簽約650戶，拆除房屋22.4萬平，安置房開工1484套，下半年重點任務是搞凌塘主村。

元崗、長湴村，累計簽約及預登記約1300戶，拆除房屋約21萬平，安置房開工1828套。

包括銀河村，近期也會有大動作，這個我們改天詳聊。