多地加大存量房收購力度：與城市更新結(jié)合 更多新場景落地

　　中國網(wǎng)財經(jīng)5月15日 日前，多地加大存量房收購力度，用途從保障性租賃住房擴展至人才房、安置房、學生宿舍等，政策與城市更新、資金支持協(xié)同推進。專家表示，收購后用途有所擴大，其中保租房仍占主導地位，未來將逐步建立用途統(tǒng)計體系。

　　多地加大存量房收購力度

　　4月30日，天津發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場供給促進住房消費的通知》提出，天津市各區(qū)因地制宜用足用好國家財政、金融等政策工具，優(yōu)先收購符合條件的存量商品房用作配租型保障性住房、配售型保障性住房、安置房、宿舍、人才房等，合理調(diào)控各類新建保障性住房項目。鼓勵住房租賃企業(yè)等經(jīng)營主體多渠道籌集資金，依法收購存量商品房用作租賃住房。同時，加大金融支持收購盤活力度。鼓勵商業(yè)銀行發(fā)放住房租賃團體購房貸款和住房租賃經(jīng)營性貸款等。

　　4月30日，廣州樓市新政“穗八條”提出，支持在城中村改造過程中收購存量商品住宅用作安置房，鼓勵收購存量商辦用房用于經(jīng)營性物業(yè)的安置。加大商辦物業(yè)去庫存力度，因地制宜推動存量商辦物業(yè)合規(guī)轉(zhuǎn)換為醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、酒店、康養(yǎng)、保障性住房等用途。

　　5月2日，蘇州在樓市新政中也對存量房收購進行部署，除了鼓勵國企、社會資本收購存量商品房用作保障性住房、人才房、青年公寓和養(yǎng)老公寓外，蘇州還將支持實施搬遷的工業(yè)企業(yè)按照價值相當?shù)脑瓌t，調(diào)換存量商品房進行安置。

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，近期多地加大存量商品房收購力度，類型涉及存量新建商品住宅、二手住宅和存量商辦用房，收購后用途有所擴大。與城市更新結(jié)合，也是當前各地推動存量盤活、推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的重要方式。

　　用途中保租房仍占主導地位

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進接受記者采訪時表示，當前盤活存量商品房的力度和重要性都在強化。存量商品房收購后的用途已從傳統(tǒng)的保障性租賃住房、保障房領(lǐng)域拓寬至人才房、青年公寓、養(yǎng)老公寓等，這種拓展既是市場化方向，也兼顧了民生保障。

　　具體來看，當前地方政府與國企平臺收購存量商品房的用途呈現(xiàn)出“以租為主、以售為輔、多元補充”的顯著特征。保障性租賃住房仍是絕對核心，而配售型保障房剛剛起步，規(guī)模尚處于培育期。

　　據(jù)易居研究院報告，用途中，主導用途是保障性租賃住房，占比約50%，是政策落地的“基本盤”和“主力軍”。由于國家政策明確鼓勵、專項債資金支持力度大，且能快速解決新市民、青年人的住房困難，各地收購公告中幾乎均將保租房列為首要用途。

　　例如重慶、蘇州、青島等城市已完成多批次大規(guī)模收購，并委托專業(yè)品牌公寓機構(gòu)進行運營，項目出租率普遍較高。

　　人才房和青年公寓占比約20%。該類型與城市“搶人大戰(zhàn)”高度掛鉤，主要集中于長三角、珠三角及部分強二線城市(如杭州、成都、武漢)。這些城市往往將部分優(yōu)質(zhì)收購房源定向配租或先租后售給符合條件的人才，以提升城市競爭力。

　　此外，安置房占比約15%，配售型保障房占比約10%，新興補充其他用途占比約5%。

　　嚴躍進預(yù)計，未來1-2年，隨著各類配套政策的支持力度加大以及產(chǎn)業(yè)周期的變化，保租房的主導地位仍會保持不變；包括人才房、安置房和配售型保障房等占比有望各新增至少5個百分點；其他創(chuàng)新用途將保持“小而美”的個案狀態(tài)，視地方財政與特殊需求形成差異。

　　未來逐步建立用途統(tǒng)計體系

　　展望未來，圍繞存量商品房用于保障房等系列工作，專家們提出應(yīng)從“先收后找”轉(zhuǎn)向“以需定購”并建立“收購-改造-投運”全鏈條統(tǒng)計體系等建議。

　　嚴躍進談到，存量商品房收購的用途將進一步向“以需定購”細化。

　　嚴躍進進一步指出，當前部分收儲存在“先收后找用途”的現(xiàn)象，導致供需錯配。他預(yù)計后續(xù)各地將更加注重先摸排保障房、人才房、安置房的需求缺口，再匹配收購房源的地段與戶型。同時，還需要結(jié)合新的場景去挖掘需求。

　　資金方面，嚴躍進認為，資金組合拳效應(yīng)應(yīng)增強。從資金來源看，當前已從金融手段偏少轉(zhuǎn)向了“專項債+銀行貸款+專項借款+REITs+財政補貼”的組合模式。

　　在嚴躍進看來，這些模式不僅豐富了收購的資金來源，也有助于搭建“投融管退”的運作機制，這對于做大做強市場、探索新的機制都具有重要意義。

　　據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，2025年5月以來，浙江、四川等省市先后發(fā)行專項債券收購存量商品房，截至2026年3月末，全國累計發(fā)行用于收購存量商品房的專項債券超60億元，收購存量商品房約1.3萬套，建筑面積超100萬m2，但整體發(fā)行規(guī)模仍偏低，發(fā)行節(jié)奏較為緩慢。今年以來，河南、湖南、重慶等地強調(diào)“推進利用專項債收購存量商品房用作保障性住房”。

　　另外，多地學校通過中央預(yù)算內(nèi)投資及學校自籌等資金收購存量商品房用作學生宿舍。2025年湖北大學、合肥工業(yè)大學、中國礦業(yè)大學、中南大學相繼公示收購存量商品房用作學生宿舍。

　　“收儲存量做高校宿舍，考慮到未來新入學大學生趨勢性地減少，不可能通過新增建設(shè)，即便是存量盤活，政府收儲的可能性也不大，更多地通過租賃企業(yè)盤活，高校再一定時期內(nèi)整租的模式。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉談道。

　　此外，嚴躍進還提出，存量房收購工作要與去庫存和擴內(nèi)需等工作進行有力結(jié)合，并逐步建立用途統(tǒng)計體系，二手房領(lǐng)域也要探索新用途等建議。

　　對于“逐步建立用途統(tǒng)計體系”，嚴躍進預(yù)計未來將逐步建立“收購-改造-投運”的全鏈條統(tǒng)計口徑。

　　“這就需要基于用途，圍繞定價、租金、售價等內(nèi)容，建立一個比較成體系的統(tǒng)計機制，從而更好理解市場需求與供應(yīng)的匹配關(guān)系，也讓公眾能夠更加了解這類項目和市場動態(tài)。”嚴躍進稱。