北京
文/深圳進深 李奕和
龍華建設超百億的項目。
如無意外，將很快迎來第二個可售住宅。
就在近日，深圳規自局披露了一則規劃圖調整公示。
調整，來自一個名叫福城境時代家園的項目。
沒錯，就是龍華建設玖瓏臻境的二期組團項目。
玖瓏瑧境對龍華建設而言，是一個極為重要的項目。
它被定位為是龍華建設的“戰略旗艦項目”；
是該集團推動產城融合整體開發的首發之作，是“壹號作品”。
此前的活動中，龍華建設董事長方東明、總經理劉曉迎。
都少不了為項目站臺。
01
福城境時代家園修改內容，較為明顯的有幾點：
1）調整西側車行出入口轉彎半徑。
其實就是加大了地庫出口的轉彎半徑。
2）取消東南側入口大門。
原本這里是有個小區次人行出入口的，并且是有門樓的。
3）調整東南側車行出入口、車庫出入口及消防車道位置及相應標注；
就是將東南側的車庫入口、消防車道，往原來次人行出入口的位置上移了一些。
因為原來的人行次出入口已經取消了。
4）調整非機動車車位位置。
車庫入口上移了，原本車庫入口的位置變為了普通非機動車停車區。
共計可停46輛。
5）調整2棟建筑高度。
關于這一點，修改前后的兩張總圖，并沒有標注2棟的高度。
如果僅看樓層數，其實前后并沒有改變，都是地上30層、地下4層。
另外，還有些瑣碎的調整。
包括調整擋土墻位置及豎向標高、綠化范圍和面積、垃圾收集點位置、物業服務用房范圍、塔樓屋面構架，以及增加1棟西側室外樓梯。
表現在參數指標上，其實變化并不大。
由于地上、地下核增建筑面積稍有調整，項目的總建筑面積由5.56萬㎡，變更為5.52萬㎡。
總的來看，項目的調整是對原有的總圖做了不少的細化。
節約成本的同時，也讓小區的規劃更為合理。
比如小區原本的次人行出入口門樓，確實也應該取消。
因為整個小區其實并不大，只有兩棟樓，設置一個正門的門樓足夠了。
取消人行次出入口后，將車庫入口和消防車道上移，空間感上也不用顯得那么逼仄。
02
福城境時代家園，位于龍華區福城街道福前南路與觀體西路交會處。
是福城南產業片區土地整備利益統籌留用地開發項目的重要組成部分。
僅兩棟住宅，其中1棟32層高，一層五戶設計；2棟30層高，一層六戶設計。
總戶數325戶，小面積單位為主，套內建面小于90㎡的戶型占比90.46%。
合理利用成本，對現階段的龍華建設來說，甚為重要。
整個福城南土地整備利益統籌項目，總投資近120億元。
是一個需要持續投入重資的項目。
其于2020年9月納入《深圳市2020年度城市更新和土地整備計劃》；
并于2023年4月發布規劃公告，確認為由深圳市龍華建設發展有限公司負責實施。
項目共計13宗地，包括9宗工業和4宗住宅。
規劃總建筑面積約137萬平方米，是集住宅、商業、教育、產業于一體的綜合社區。
其中，規劃商品住宅約29.4萬平方米（可售住宅20.3萬平方米）。
里面的住宅部分，又分為多期建設。
項目首期組團，是玖瓏瑧境·新玥（備案名：福城境未來家園），主要建設3棟住宅，剛在前兩個月入市。
根據當時官方海報，玖瓏瑧境·新玥首開賣了113套、超3.5億元。
不過進深君看了下數據，截至目前（2026年5月14日），新玥組團已網簽75套，去化率在41%左右。
網簽去化尚沒有跟上。
03
位置上，新玥組團跟福城境時代家園不遠，直線距離僅三四百米。
福城境時代家園加速入市，是否會對新玥的去化造成影響，很難說。
這要看新玥跑得夠不夠快。
當然，開發商也可以延緩福城境時代家園的入市。
但從資金回流的角度講，龍華建設肯定是希望項目越快上市越好。
畢竟，該公司的業績，還在等著項目去化來拯救。
2025年，龍華建設營業收入15.67億元，微降了3.25%。但凈利潤由正轉負，錄得虧損1.48億元。
福城境時代家園還僅是玖瓏臻境二期的其中兩棟。
按規劃，二期還有另外兩棟樓。除此之外，后面還有三期和四期。
并且除了玖瓏臻境，龍華建設集團手上重點推進的。
還有建泰城市更新項目、觀湖北、龍華區國際醫療器械城產業片區土地整備利益統籌項目等。
這些項目都在嗷嗷待哺，等待著龍華建設的重金投入。
它們的入市及其市場表現，也成為龍華建設扭虧的關鍵。
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