北京
龍華紅山核心區(qū)域的安宏基天曜府目前持續(xù)在售。該項(xiàng)目位于民治街道騰龍路與天英一巷交匯處，是安宏基集團(tuán)在成功開(kāi)發(fā)天曜廣場(chǎng)之后打造的“曜系”升級(jí)之作。
克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)綜合分析，針對(duì)項(xiàng)目的概況、優(yōu)劣勢(shì)給出綜合分析：
項(xiàng)目概況
安宏基天曜府占地約2.1萬(wàn)㎡，總建面約13.14萬(wàn)㎡，由4棟35至43層高層塔樓圍合組成，規(guī)劃總戶(hù)數(shù)706套，容積率約4.16，綠化率40%，車(chē)位配比約1:1.27。主力在售戶(hù)型涵蓋建面約97至135㎡三至四房，另有少量57㎡兩房小戶(hù)型作為“上車(chē)紅山”最低門(mén)檻。當(dāng)前參考均價(jià)約7.55至7.59萬(wàn)元/㎡，帶精裝交付。2023年6月開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)2025年下半年至年底陸續(xù)交房。
優(yōu)勢(shì)分析
交通優(yōu)勢(shì)極為突出。項(xiàng)目距地鐵4&6號(hào)線(xiàn)紅山站B出口僅約450米，一站直達(dá)深圳北站，可換乘5號(hào)線(xiàn)通達(dá)前海，周邊新區(qū)大道、福龍路等主干道環(huán)繞，出行便利。
配套起點(diǎn)高且全面。教育方面，項(xiàng)目自帶6班幼兒園，一路之隔即龍華區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，周邊還有深圳高級(jí)中學(xué)北校區(qū)、格致中學(xué)等優(yōu)質(zhì)學(xué)府。商業(yè)方面，北側(cè)為天虹購(gòu)物中心，步行可達(dá)紅山6979、Costco華南旗艦店等約200萬(wàn)㎡商業(yè)集群，商圈能級(jí)直逼福田CBD。人文生態(tài)資源同樣亮眼，深圳市美術(shù)館新館、圖書(shū)館、紅木山郊野公園等配套一應(yīng)俱全。
產(chǎn)品定位務(wù)實(shí)，戶(hù)型方正實(shí)用、通風(fēng)采光良好3梯5戶(hù)設(shè)計(jì)，塔樓錯(cuò)位布局最大限度地減少了戶(hù)間對(duì)視。57㎡兩房小戶(hù)型為入主紅山區(qū)域提供了極低門(mén)檻。
劣勢(shì)分析
其一，小區(qū)三面被其他小區(qū)圍合，視野和采光存在一定程度的遮擋。其二，東面緊鄰地鐵4號(hào)線(xiàn)高架和騰龍路，高頻率的列車(chē)運(yùn)營(yíng)及日常車(chē)流給部分樓棟帶來(lái)不小噪音干擾。其三，4.16的容積率在紅山片區(qū)屬于中等偏上水平，加之地塊面積有限，部分樓棟之間的內(nèi)部壓迫感和擁擠感較為明顯。此外，項(xiàng)目為塔樓建筑，相較于板樓，中間戶(hù)的采光通風(fēng)以及部分相鄰戶(hù)型的私密性存在一定局限。
市場(chǎng)定位
總體來(lái)看，安宏基天曜府以“紅山正心+雙地鐵+成熟商圈”的硬核配套組合，精準(zhǔn)鎖定看重眼下生活品質(zhì)確定性的自住買(mǎi)家群體。但在小區(qū)本身存在視野采光遮擋和外部噪音等客觀短板的情況下，如何在高價(jià)位區(qū)間上凸顯綜合性?xún)r(jià)比，是目前仍需市場(chǎng)檢驗(yàn)的關(guān)鍵所在。
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