三年降價 29% 中海學府里以價換量領跑衙門口

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以下為正文：

在北京西部樓市的版圖中，石景山衙門口板塊始終是剛改客群的重要選擇。作為石景山棚改的重點片區，這里承接了大量來自海淀和石景山本地的外溢需求，市場活躍度一直保持在較高水平。克而瑞好房點評網基于CRIC全維度房地產數據庫，從市場口碑、生活配套、區域價值等8個核心維度，對衙門口板塊10個主流項目進行了全面量化測評，用客觀數據還原板塊的真實競爭格局。

根據克而瑞好房點評網的最新數據，中海學府里綜合得分6.4分。拆分評分結構來看，項目呈現出鮮明的兩極分化特征：市場口碑得分8.35分位列板塊第一，生活配套得分9.50分位列板塊第二，中海的央企品牌和物業服務獲得了業主的廣泛認可；而區域價值、交通便利、社區配套等維度則排名靠后，成為項目的明顯短板。這份評分結構的背后，藏著項目三年市場表現的深層邏輯。

三年降價29%以價換量領跑板塊

自2023年8月開盤至2026年5月，中海學府里累計成交410套，成交面積4.13萬平方米，成交金額26.67億元，整體成交均價64541元/平方米，套均總價650.39萬元。在衙門口板塊同期成交中（2024.01-2026.04），項目以56.9%的市占率穩居第一，是板塊當之無愧的銷售主力，對板塊整體走勢具有極強的代表性。

項目的成交走勢清晰地劃分為四個階段，呈現出典型的“量增價跌” 特征。2023年9-12月為首開高價期，項目成交33套，成交均價75214元/平方米，套均總價769萬元，首開即站上7.5萬+的價格高位。2024年進入價格調整期，全年成交128套，月均成交約11套，成交均價回落至67589元/平方米，較首開下降10.1%。

2025年成為項目的去化主力年，全年成交222套，占總成交量的54.1%，成交均價進一步降至62250元/平方米，較2024年下降7.9%。其中2025年5月和9月分別成交37套和34套，創下全周期成交高峰，價格調整的效果開始顯現。進入2026年，項目進入深度調整期，1-4月成交27套，成交均價跌至55478元/平方米，較首開價格累計下降26.2%，最低觸及53374元/平方米。

從首開的78719元/平方米高點，到2026年4月的55534元/平方米，項目價格累計降幅達29.5%，幾乎與衙門口板塊30.5%的整體降幅同步。這種深度綁定板塊走勢的價格策略，雖然幫助項目實現了板塊過半的市占率，但也付出了巨大的價格代價。

一次性全量推盤高地價下的利潤承壓

中海學府里采取了一次性全量推盤的銷售策略，2023年8月集中推出全部7棟樓共556套房源，此后再無新增供應。這種策略的優勢在于開盤階段能夠集中釋放市場聲量，快速建立項目認知，但也意味著后續沒有新品加推的節點刺激，只能依靠持續的價格調整來拉動成交。

項目的土地成本是影響其定價策略的核心因素。2023年6月，中海以28.30億元競得該地塊，出讓樓板價35937.88元/平方米。首開期地房比為60.7%，開發商尚有一定的利潤空間；但隨著成交均價持續下行，最新地房比已上升至64.7%?？鄢b修、建安、稅費、營銷等各項費用后，項目的利潤空間已被顯著壓縮，財務壓力明顯增大。

產品層面，項目定位精準契合剛改客群需求。社區由1棟17層和6棟11層小高層組成，容積率2.5，綠化率30%，車位配比1:1.3。戶型以89-102平方米舒適型三房為主，占比高達88.13%，輔以127平方米四房作為改善補充。這種產品結構精準覆蓋了石景山本地和海淀外溢的首改、剛改客群，是項目能夠實現高市占率的重要基礎。

中海的央企品牌和物業服務也為項目加分不少。項目由北京中海物業管理有限公司承接，物業費5.6元/平方米?月，央企的服務標準和交付保障，在市場下行期成為吸引購房者的重要因素。目前項目已進入現房狀態，交付風險極低，所見即所得的確定性，對風險厭惡型客戶具有明顯的吸引力。

配套優劣分化板塊價值有待兌現

中海學府里位于石景山區衙門口板塊，西四環至五環之間，緊鄰衙門口森林公園東北側。項目的生活配套優勢突出，3公里范圍內匯聚了華熙、萬達、凱德等逾10家大型商超，6所三甲醫院，以及10余所中小學，能夠滿足居民的日常生活需求。這也是項目生活配套得分能夠位列板塊第二的重要原因。

但項目的交通和教育配套存在明顯短板。軌道交通方面，項目距離地鐵1號線八寶山站約2.2公里，步行距離較遠，主要依靠自駕和公交出行。

區域價值方面，衙門口作為石景山棚改重點片區，雖然整體規劃前景良好，但目前仍處于開發建設階段，部分城市界面有待改善。板塊內的商業、醫療等配套雖然數量充足，但高端資源相對匱乏，難以支撐更高的價格天花板。這也是項目區域價值得分排名靠后的主要原因。

現房收官剩余去化仍存挑戰

截至2026年5月，中海學府里整體去化率約73.7%，剩余約146套房源未網簽。按照近期月均約6.75套的去化節奏計算，剩余房源的去化仍需較長周期。項目已進入現房階段，這既是最大的優勢，也面臨著諸多現實挑戰。

現房的確定性是項目收官階段的核心賣點。購房者可以實地查驗建筑品質、園林景觀和房屋質量，無需擔心交付風險。對于看重居住確定性的剛改客群而言，這一點具有很強的說服力。同時，中海的央企品牌和已交付的實景呈現，也能夠增強購房者的信心。

但項目的收官去化仍面臨多重壓力。首先是市場價格下行預期較強，板塊均價累計跌幅超過30%，客戶觀望情緒較重，決策周期明顯拉長。其次是區域供應放量，2025年7月石景山區集中供應700套房源，8-10月合計供應超1300套，競品的增加進一步分流了客戶。此外，項目剩余房源多為樓層和戶型相對較差的尾貨，去化難度本身較大。

綜合來看，中海學府里是一款優缺點都極為鮮明的剛改項目。它的核心競爭力來自于中海的央企品牌、精準的產品定位、成熟的生活配套以及準現房的確定性。三年26.67億元的成交業績和56.9%的板塊市占率，充分印證了其市場認可度。但持續的價格下行和利潤空間的壓縮，也反映出項目在高地價和市場調整雙重壓力下的無奈。

對于石景山本地剛改客群、海淀外溢的通勤族，以及看重央企品牌和交付確定性的購房者而言，中海學府里是一個性價比不錯的選擇。尤其是在準現房階段，購房風險大幅降低，價格也處于相對低位。但對于對軌道交通和教育資源有較高要求的客群，建議結合自身需求綜合考量。隨著剩余房源的逐步去化，中海學府里的最終市場表現，也將成為檢驗石景山剛改市場購買力的重要標尺。

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