北京
文/上海進深 嚴明會
開盤前，中鐵云璟外灘確實積攢了一波人氣。
47套房源收獲55組有效認籌，認籌率達到了117%，為4月25日的正式開盤開了個好頭。
開盤當天，中鐵云璟外灘發出了一張紅色喜報，官宣：
首開告捷，當天賣了6個億。
按備案均價13.2萬/㎡倒推，6個億的銷售額怎么也得對應20多套成交；這批47套房源總貨值約8.1億元，按賣了6億算，去化率超過70%。
這樣看起來還算是一場體面的勝利。
開盤至今20天過去了，網上房地產顯示已網簽4套，且都是集中在4月份，5月至今尚未有網簽記錄。
網簽的4套房源分別是：
7單元的502，建面120㎡；8單元的102，建面115㎡；21單元的601、602，建面分別為146㎡、115㎡。
放在豪宅扎堆的上海市場，這個成績確實有些拿不出手。
01
優惠加碼
首開推出的洋房一批次產品（9#住宅樓、11#住宅樓）共有12種差異化戶型，為建筑面積約95㎡-145㎡的三至四房和建筑面積約199㎡-206㎡的頂層復式住宅，共47套。
備案均價132105元/m2，總價區間1040萬-3100萬，首開就直接給了95折的優惠，很明顯想用利潤換流速。
“熱銷”之后，云璟外灘的推售姿態相當積極。
五一期間推出了三套專享惠房源，分別是9-8-502、11-21-502、9-7-301，但并未寫清楚具體優惠價格，只放了備案價，誠意顯得有些模糊。
節后周末又加推了“周末好房”，給這三套房源打上了各自標簽：
小區最后一席低總價2房：11-21-102，96.52㎡，1067萬；
超性價比三房、單價11.9萬：11-20-201，115.78㎡，1379萬；
前排靠近墅區和會所：9-8-201，115.17㎡，1490萬。
每一套看著都是賣點滿滿。
據悉，二批次產品預計5月中下旬推出，推售建面約115-145㎡的洋房產品。
02
地王加速度
云璟外灘的項目公司為上海中鐵浦宸置業有限公司，由中鐵置業上海公司和江蘇潤皋置業分別持股85%、15%。
但前不久，兩家公司紛紛將自己所持的全部股權質押給了銀行，對應的出質股權數額分別為2550萬元、450萬元。
回顧土地端，去年9月的七批次土拍，經過75輪競價，中鐵置業聯合江蘇潤皋置業擊敗了華潤置地、招商蛇口、中海等一眾實力房企，以27.36億元的總價拿下N090601單元I4-01地塊，溢價率28.1%，樓板價92225元/㎡，一舉刷新了上海楊浦區樓面價的紀錄。
按公租房占比5%扣除后，可售面積約約28185㎡，折算下來，可售樓板價約97079元/㎡。
這個拿地成本直接把備案均價頂到了13.2萬/㎡，比旁邊均價約12.8萬/㎡的保利外灘序BUND98貴了約4000元每平米，在價格上處于劣勢。
入市的時機也不算理想，正好踩在豪宅熱度退潮的節點，去年還能日光的板塊，今年已經換了天地。
項目南側的中建壹品外灘元境來勢洶洶，楊浦濱江還有保利譽濱江、中海云邸玖章等項目虎視眈眈，這些項目都會分流潛在客戶。
云璟外灘是中鐵置業在上海市中心操盤的首個豪宅項目，打造上確實花了不少心思。詳見：王偉東讓步，中鐵地王開了個好頭
開發節奏很快。拿地后2個月公示總平圖，4個月發布案名，同步開放樣板間，前后僅用7個月就完成首開。
這樣高效的速度背后，離不開中鐵置業上海總經理王偉東的強力推動。
2020年，王偉東調任中鐵置業上海公司副總經理之后，就開始主導中鐵置業進入?上海核心區域。
但近年來中鐵在上海開發的多個剛需樓盤因降標減配、貨不對板屢屢引發業主集中維權，這種口碑上的透支，對掏得出上千萬的豪宅買家來說，殺傷力或許比折扣來得直接。
中鐵置業進軍上海核心區的野心不止于此，在云璟外灘出師不利的情況下，其在楊浦濱江的另一豪宅項目“云繡外灘”也即將面臨市場的考驗。
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