彭雨：發(fā)布2026中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司研究報(bào)告

2026年5月12日, 由中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2026中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會(huì)暨第二十四屆產(chǎn)城融合投融資大會(huì)”召開。

各位同仁，大家好！

中指研究院最新發(fā)布了《中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司TOP10研究報(bào)告》。本研究覆蓋了港股及A股共計(jì)63家上市物企，下面我從資本表現(xiàn)、經(jīng)營(yíng)績(jī)效、發(fā)展策略、趨勢(shì)研判四個(gè)維度展開匯報(bào)。

首先，審視行業(yè)資本端，可以用三個(gè)關(guān)鍵詞概括：一是估值修復(fù)、二是結(jié)構(gòu)分化、三是確定性溢價(jià)。

截至2026年4月30日，上市物企總市值超2534億元，較2025年初增長(zhǎng)14.57%，走勢(shì)與港股大盤高度同步。與此同時(shí)，企業(yè)市值集中度進(jìn)一步提升，前十企業(yè)市值合計(jì)占比超過80%，較上年同期提升1.42個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前港股物企市盈率穩(wěn)健錨定于12-17倍區(qū)間，估值修復(fù)空間依然非常大。

從企業(yè)屬性看，央國(guó)企與民企的市值表現(xiàn)分化明顯。在研究周期內(nèi)，央國(guó)企市值均值漲幅達(dá)21.71%，而民企僅為5.29%，二者剪刀差擴(kuò)大至16.42個(gè)百分點(diǎn)。

即使在市場(chǎng)調(diào)整階段，上市物企的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物規(guī)模仍較大。近五年來(lái)該指標(biāo)持續(xù)穩(wěn)定在17億-19億元區(qū)間，波動(dòng)幅度較小。上市物企仍然保持著較高的分紅意愿，截至2026年4月30日，共有32家上市物企宣告派發(fā)2025年年度現(xiàn)金分紅，累計(jì)總額超過119億元，分紅總額處于行業(yè)歷史次高位。與此同時(shí)，2025年全年共有11家上市物企實(shí)施股票回購(gòu)，累計(jì)回購(gòu)股份約1.23億股，涉及資金7.07億元；2026年，企業(yè)股票回購(gòu)節(jié)奏有所加快，1至4月共有5家企業(yè)實(shí)施股票回購(gòu)，累計(jì)回購(gòu)股份0.60億股，涉及金額2.08億元。

接下來(lái)看經(jīng)營(yíng)層面，主要有以下特征：

一是營(yíng)收增速企穩(wěn)回升，基礎(chǔ)服務(wù)韌性凸顯

2025年，上市物企營(yíng)業(yè)收入均值為47.87億元人民幣，同比增長(zhǎng)4.38%，增速較上一年提升0.18個(gè)百分點(diǎn)，增速雖緩，但已實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升。從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)展現(xiàn)出較強(qiáng)的發(fā)展韌性，2025年，上市物企的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值為36.62億元，同比增長(zhǎng)6.53%，占總營(yíng)收比重提升至72.33%（較2024年增1.46個(gè)百分點(diǎn)）。

二是盈利底部修復(fù)，但“增收不增利”現(xiàn)象延續(xù)

2025年上市物企毛利潤(rùn)均值為8.54億元，同比微降1.28%，毛利率均值17.84%，同比下降1.03個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤(rùn)均值2.29億元，同比上漲12.54%，凈利率均值4.78%，同比提升0.34個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)凈利潤(rùn)改善的原因這主要是部分企業(yè)金融資產(chǎn)、應(yīng)收賬款及商譽(yù)減值壓力減輕，前期地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方影響逐步出清，部分企業(yè)實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。從主體屬性來(lái)看，央國(guó)企盈利質(zhì)量持續(xù)領(lǐng)跑，2025年毛利率與凈利率均值分別達(dá)18.61%和8.28%，展現(xiàn)出較強(qiáng)的成本控制能力與抗風(fēng)險(xiǎn)韌性；民營(yíng)企業(yè)毛利率均值為17.48%，連續(xù)兩年低于央國(guó)企水平，但2025年凈利率出現(xiàn)反彈，提升1.38個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到3.15%，預(yù)示著民營(yíng)企業(yè)在關(guān)聯(lián)方風(fēng)險(xiǎn)出清后，凈利潤(rùn)進(jìn)入修復(fù)通道。

三是應(yīng)收賬款增速反彈，回款仍面臨較大壓力

2025年，上市物企應(yīng)收賬款及票據(jù)總額超過955億元，同比增長(zhǎng)11.93%，增長(zhǎng)率較2024年增加9.01個(gè)百分點(diǎn)，且遠(yuǎn)超同期營(yíng)收增速，表明當(dāng)前上市物企整體回款壓力顯著增加。

四是人員效能持續(xù)優(yōu)化

在減員增效策略推動(dòng)下，2025年上司物企人員成本占總營(yíng)業(yè)成本的比例下降為40.51%，較2024年減少1.72個(gè)百分點(diǎn)。反映了上市物企正在通過組織架構(gòu)優(yōu)化與技術(shù)替代，對(duì)沖人力成本剛性上漲的壓力。

五是管理面積增速持續(xù)下降，規(guī)模型并購(gòu)?fù)藞?chǎng)，當(dāng)前企業(yè)仍以住宅業(yè)態(tài)為核心拓展目標(biāo)

2025年，已披露相關(guān)數(shù)據(jù)的上市物企管理面積均值為1.52億平方米，同比增長(zhǎng)3.56%，增速較上一年下降3.61個(gè)百分點(diǎn)。行業(yè)收并購(gòu)市場(chǎng)熱度仍較低，收并購(gòu)案例主要為企業(yè)開展內(nèi)部資源整合和提升專項(xiàng)服務(wù)能力兩類。此外，當(dāng)前大部分上市企業(yè)仍以住宅業(yè)態(tài)為核心拓展目標(biāo)，非住宅管理面積占比整體小幅回落。

面對(duì)存量競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，上市物企的發(fā)展策略正在從“外延擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“內(nèi)涵式增長(zhǎng)”。主要體現(xiàn)在以下四點(diǎn)：

一是落實(shí)“好服務(wù)”，重塑信任基石。當(dāng)前行業(yè)滿意度已降至72.9分，且面臨物業(yè)費(fèi)限價(jià)與成本上漲的雙重?cái)D壓，物企應(yīng)落實(shí)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)，將好服務(wù)轉(zhuǎn)化為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

二是深化區(qū)域深耕，聚焦優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)。企業(yè)不應(yīng)該再盲目鋪攤子，而是要深耕重點(diǎn)區(qū)域或重點(diǎn)城市，同時(shí)聚焦與企業(yè)自身能力匹配的優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)。

三是主動(dòng)優(yōu)化服務(wù)項(xiàng)目的質(zhì)量和結(jié)構(gòu)。以前是“撿到籃子里都是菜”，現(xiàn)在不行了。對(duì)于虧損項(xiàng)目、難啃的骨頭，企業(yè)應(yīng)主動(dòng)退出。我們要的是高質(zhì)量的在管面積，而不是一堆壞賬。

四是加速科技賦能，重構(gòu)運(yùn)營(yíng)流程。科技已不再是錦上添花的工具，而是降本增效的重要生產(chǎn)力。典型企業(yè)通過部署AI和物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備和機(jī)器人，實(shí)現(xiàn)了作業(yè)效率的大幅提升。

最后，關(guān)于行業(yè)未來(lái)走向，我們有四點(diǎn)研判：

第一，物企步入“價(jià)值重估”的關(guān)鍵階段。短期來(lái)看，行業(yè)整體走勢(shì)仍將與大盤保持較高聯(lián)動(dòng)性，同時(shí)會(huì)受到關(guān)聯(lián)地產(chǎn)方經(jīng)營(yíng)狀況的傳導(dǎo)影響；中長(zhǎng)期來(lái)看，企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)能力與基本面質(zhì)量將成為決定資本市場(chǎng)定價(jià)的核心。當(dāng)前行業(yè)IPO熱度雖然不高，但是具備國(guó)資背景或細(xì)分賽道獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的企業(yè)具備上市潛力。

第二，行業(yè)格局從規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)向質(zhì)效優(yōu)先。當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)已徹底告別規(guī)模至上的粗放發(fā)展階段，底層發(fā)展邏輯全面轉(zhuǎn)向質(zhì)效優(yōu)先、品牌引領(lǐng)、理性深耕，行業(yè)格局在資源優(yōu)化與結(jié)構(gòu)調(diào)整中加速重塑。

第三，“好服務(wù)”政策導(dǎo)向明確。2026年是“十五五”規(guī)劃的開局之年，也是“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)”全面實(shí)施的關(guān)鍵之年。《“十五五”規(guī)劃》明確提出，實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。企業(yè)將加快服務(wù)品質(zhì)建設(shè)，推動(dòng)行業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

第四，長(zhǎng)期主義與ESG將成為估值核心。在存量時(shí)代，物業(yè)企業(yè)唯有堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，將科技應(yīng)用與綠色低碳深度融入運(yùn)營(yíng)，積極履行社會(huì)責(zé)任，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，穿越周期波動(dòng)。