首開股份逆勢增長：經(jīng)營層面迎拐點營收持續(xù)增長盈利能力大幅改善

2025年房地產(chǎn)行業(yè)延續(xù)深度調(diào)整，市場規(guī)模持續(xù)收縮，房企銷售和業(yè)績普遍承壓。不過，部分房企已經(jīng)通過轉型，開啟了新的增長周期。
4月下旬，首開股份相繼發(fā)布了2025年年報及2026年一季報。2025年全年實現(xiàn)營業(yè)收入 300.97億元，同比增長 24.30%，與此同時，虧損大幅收窄。今年一季度營收繼續(xù)大幅增長26.65%，盈利能力持續(xù)改善。
營收增長、毛利修復、現(xiàn)金流改善、經(jīng)營效率提升，多個關鍵指標顯示，首開股份已經(jīng)走出低谷，同時立足原有房地產(chǎn)開發(fā)商角色，利用存量資產(chǎn)，做強運管、商管、物管及酒店第二賽道，為公司培育新的增長引擎。
經(jīng)營層面迎拐點 營業(yè)收入步入增長通道
首開股份這份財報有諸多亮點。
從收入來看，經(jīng)過3年的調(diào)整，首開股份營業(yè)收入重新步入增長通道，2025年及2026年一季度分別增長24.30%及26.65%。
從毛利率來看，2025年公司房產(chǎn)銷售業(yè)務毛利率達13.6%，較上年同期提升9.04個百分點；酒店物業(yè)經(jīng)營業(yè)務毛利率10.6%，較上年同期提升2.15個百分點。2026年一季度，毛利率繼續(xù)同比提升。
從經(jīng)營效率來看，2025年首開股份費用率為16.8%，同比下降了4.63個百分點。今年一季度為20.77%，同比下降11.41個百分點。在收入持續(xù)增長的背景下，費用率大幅降低，意味著財務結構持續(xù)優(yōu)化，經(jīng)營效率、管理效率得到大幅度提升。
與此同時，首開股份的盈利改善趨勢加速，2025年及2026年一季度持續(xù)減虧，這表明公司在成本控制、項目去化和經(jīng)營效率提升等方面的成果正在逐步釋放。
從現(xiàn)金流來看，2025年首開股份經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為78.82億元，同比增長 6.77%，且連續(xù)多年保持正向流入。說明公司回款良好，擁有穩(wěn)定的造血能力。
從負債來看，去年首開股份完成271億元債券接續(xù)、帶息負債減少103億元、加權平均融資成本下降31個基點。去年財務費用31.78億元，比上年同期減少1.37%。同時，控股股東首開集團為公司提供多筆股東借款，并推動30億元永續(xù)債成功落地，保障了公司流動性與長期發(fā)展需求。
財務指標持續(xù)改善背后反映出首開股份經(jīng)營層面已經(jīng)迎來拐點。在聚焦北京核心市場戰(zhàn)略推動下，去年首開股份實現(xiàn)結轉收入290.22 億元，同比增長25%左右，2026 年一季度延續(xù)這一趨勢。在開發(fā)業(yè)務回暖的同時，物業(yè)經(jīng)營業(yè)務保持穩(wěn)定增長，營業(yè)收入和毛利率同步提升。
逆勢增長原因何在？
首開股份逆勢增長主要來源于三方面的因素。
首先，在區(qū)域布局上，首開股份重點聚焦北京高能級核心區(qū)域。在產(chǎn)品上，重點通過中高端改善型“好房子”，推動開發(fā)模式由“規(guī)模導向”向“品質(zhì)與效率導向”轉變。
去年北京地區(qū)實現(xiàn)收入203.85億元，同比增加172.81%，占主營業(yè)務收入的68.06%，是帶動開發(fā)業(yè)務增長的主要引擎。而且北京地區(qū)平均毛利率高達19.29%，同比提升 15.07個百分點。
2025 年以來隨著全國性房地產(chǎn)政策放松，一線城市率先回暖，核心區(qū)域新房去化率較高，在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整期，高線城市成為房企的“避風港”和“壓艙石”。
對于首開股份來說，公司是北京地區(qū)最具知名度和認可度的本土房企，在消費者心中擁有較強的品牌認知度。截至2025年，首開股份京內(nèi)主要項目達到69個，總規(guī)模約1560萬平方米。品牌認知度和在北京區(qū)域的深度布局共同構成首開股份的護城河。
其次，去年首開股份實施了組織架構優(yōu)化，對19家二級開發(fā)單位進行了戰(zhàn)略性整合與重組。其中京內(nèi)公司重組為“京北”與“京南”兩個二層級管理平臺，實現(xiàn)了對公司京津冀（及太原）區(qū)域開發(fā)項目的劃片集中統(tǒng)一管理；京外公司重組為遼寧、江蘇、浙江、福建、華南、華中、川渝等七大區(qū)域管理中心。在物業(yè)板塊上，構建了統(tǒng)一的商管平臺，探索構建差異化商管細分賽道。
通過精簡管理層級，在提升決策效率，降低管理成本的同時，增強了對區(qū)域市場的快速響應能力，大幅提升了經(jīng)營效率。去年首開股份銷售費用同比降低7.81%，管理費用同比降低8.56%。
最后，物業(yè)經(jīng)營作為業(yè)績壓艙石實現(xiàn)了穩(wěn)健增長，去年實現(xiàn)收入9.28億元，同比增長8.65%，毛利率提升2.15個百分點。具體來看，旗下商場經(jīng)營業(yè)態(tài)整體出租率達到96%；投入運營的9家養(yǎng)老院平均出租率96%；長租公寓上市房源近7000套，綜合出租率為93.7%。2025年設立北京首開樂尚住房租賃有限公司平臺，持續(xù)打通“投、融、管、退”的完整商業(yè)閉環(huán)。
商業(yè)不動產(chǎn)REITs獲受理 加速向城市運營商轉型
在房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整的大背景下，頭部房企正加速從單一開發(fā)業(yè)務轉向“開發(fā)+運營+服務”。
2025年底，REITs市場擴圍，商業(yè)不動產(chǎn)正式納入試點。首開股份抓住這一政策機遇，于 2026年初正式啟動商業(yè)不動產(chǎn) REITs 申報工作，3月2日發(fā)行申請獲受理，這是公司在做強運管方面邁出的重要一步。
從短期來看，商業(yè)不動產(chǎn)REITs可以為房企提供退出渠道，在保留運營權的同時回籠資金，從而降低杠桿，優(yōu)化資產(chǎn)負債表。從長期來看，商業(yè)不動產(chǎn)REITs有助于盤活存量資產(chǎn)，房企可以依托商業(yè)不動產(chǎn)項目的運營管理收益實現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流與盈利回報，構筑新的增長動力。
本次首開股份入選商業(yè)不動產(chǎn)REITs的資產(chǎn)包括華僑村商街項目、璞瑅商街項目、宋家莊福茂項目。三個資產(chǎn)均位于北京核心城區(qū)，區(qū)位稀缺性強、現(xiàn)金流穩(wěn)定，從選址位置和產(chǎn)品屬性上奠定了產(chǎn)品聚焦剛性消費需求的基礎，結合居民人口覆蓋及通勤客流的保證，抗周期屬性非常突出。值得一提的是，首開股份擁有大量未證券化的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，這一模式一旦跑通，后續(xù)將為公司帶來源源不斷的資金、運營收益以及資產(chǎn)增值紅利。
通過引入公募 REITs，首開股份將構建“投、融、建、管、退”全周期的商業(yè)資產(chǎn)運營模式，進一步為公司在商業(yè)運營、城市更新等領域的發(fā)展奠定基礎。
更重要的是，商業(yè)不動產(chǎn)REITs 發(fā)行將加速首開股份從傳統(tǒng)開發(fā)商向城市運營商轉型，進而重塑公司的發(fā)展邏輯，打造可持續(xù)增長的新引擎，公司估值體系也將完成從 “房企” 向 “資管” 的切換。