北京樓市：大局已定，數據不會騙人

北京樓市的“小陽春”悄然落下帷幕。

數據很搶眼：

三月二手房網簽19886套，新房網簽3670套；

四月二手房網簽17893套，新房網簽6290套。

截止到5月10號，綠中介后臺掛牌142300套，前臺掛牌120400套。

三、四月，北京新房和二手房網簽共計47739套，相較于去年小陽春的43277套。

從已公布的三月份北京價格指數看，北京新房環比持平，同比下降2.1%；二手房環比上漲0.6%，同比下降8.3%。

表面上，似乎北京的“小陽春”真的很不錯。

若再增加一些維度，則可能看出一些其他趨勢來。

根據蝴蝶指數統計的近幾年北京二手房溢價率數據，整體呈現一種波浪式上升的態勢。

2021年時，房價尚處于高峰，溢價率僅超過2%；但到了2026年，溢價率則超過7%。

從近12個月溢價率看，今年有一個小的波動趨勢。

2025年8月，5.1%；

2025年11月，跳漲到6.23%；

2026年1月，增加到6.6%；

2026年2月，跳增至7.53%；

2026年3月，回調至7.46%；

2026年4月，7.24%。

溢價率數據變動的背后，反映的是業主心態的變化。

2026年，愿意接受市場價格的業主更多，溢價率也維持在了相對高位。

結合溢價率與“小陽春”成交量，“以價換量”始終都是二手房市場的主旋律，供需結構沒有發生改變。

這期間也不乏漲價成交的情況。具體問題具體分析，這里只是說一個總體趨勢。

例如，最近昌平紫金書院就有一套房，“漲價”成交了。

5月2號，這套111平的房子以488萬成交，刷新小區低價。

5月5號，業主賠付違約金，重新上架出售。標價556萬，最終，5月7號以509萬出售，上漲21萬。

我看了一下，目前紫金書院110平戶型房源掛牌價586萬。

咱們結合宅心統計數據，看一下北京“小陽春”期間，各區成交排名靠前的一些小區：

東城區：望壇新苑、新景家園東區、和平里七區

西城區：榮豐2008、裕中西里、裕中東里

朝陽區：芍藥居北里、望京新城、弘善家園

海淀區：上地東里、柳浪家園南里、馬連洼北路1號院

豐臺區：花香四季、南庭新苑南區、南庭新苑北區

石景山區：遠洋山水、永樂東區、模式口西里

通州區：富力惠蘭美居、京貿國際城、東惠家園3號院

昌平區：天通苑中苑、天通苑東一區、新龍城

大興區：廣安康璟家園、保利春天里、金融街融匯

亦莊：上海沙龍、萬科金域東郡、北京城建海梓府

順義區：京奧港楓泉花園、萬科城市花園、東方太陽城

房山區：康澤佳苑南區、加州水郡三期、加州水郡四期

門頭溝區：云澤嘉苑、四季怡園南區、四季怡園三區

懷柔區：裕華園一區、頂秀美泉小鎮B區、湖光小區

密云區：龍湖長城源著2號院、龍湖長城源著1號院、果園西里

延慶區：城建萬科城、龍聚山莊、興隆南街1號院

平谷區：世外桃苑、中弘由山由谷

北京近期成交依然以“剛需”為主。無論是為學位、自住，還是落戶。

市場風云變化，數據不會騙人。