小長假涌動看房熱 核心城市引領(lǐng)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇

“五一”假期，北京市海淀區(qū)某第四代住宅售樓處，前來看房者絡(luò)繹不絕。

今年“五一”假期，不少人選擇避開出游高峰，將時間用于看房置業(yè)。多地售樓處悄然迎來客流回升，形成了一波置業(yè)小高潮。

連日來，中國城市報記者在走訪調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，在政策托底效應(yīng)持續(xù)釋放和購房預(yù)期逐步修復(fù)的共同作用下，樓市“小陽春”行情在多城得以延續(xù)，呈現(xiàn)出核心城市領(lǐng)漲、局部板塊復(fù)蘇、優(yōu)質(zhì)房源領(lǐng)跑的結(jié)構(gòu)性特征。與此同時，市場分化加劇、修復(fù)節(jié)奏不均，也成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場最真實(shí)的底色。

樓市成交回暖

熱點(diǎn)城市政策撬動行情

褪去假期喧囂的表象，樓市真實(shí)的回暖成色，藏在成交數(shù)據(jù)之中。

5月6日，中指研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年“五一”假期（5月1日至5日），重點(diǎn)26城新建商品住宅網(wǎng)簽面積51.8萬平方米，同比增長12.5%。

從成交結(jié)構(gòu)來看，本輪樓市回暖并非全域普漲，而是由重點(diǎn)城市強(qiáng)勢拉動。中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，“五一”期間，廣東省深圳市新房銷售面積同比增長59%，湖北省武漢市同比增長122%。

市場熱度走高的背后，離不開地方前置政策的加持。“今年‘五一’前夕，廣東省廣州市和深圳市相繼出臺樓市優(yōu)化新政。其中，廣州市將公積金最高貸款額度提至360萬元，居全國首位，同時推出賣舊買新專項(xiàng)補(bǔ)貼；深圳市適度松綁中心城區(qū)限購政策，有效提振外地購房者對一線核心房產(chǎn)的置業(yè)預(yù)期，并將公積金最高貸款額度上調(diào)至351萬元，位列全國第二。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中國城市報記者采訪時表示，一系列政策組合拳的實(shí)施，對“五一”假期樓市回暖形成明顯拉動作用。

熱點(diǎn)城市行情向外傳導(dǎo)，北京市、上海市、浙江省杭州市、陜西省西安市等一線及強(qiáng)二線城市，延續(xù)前期溫和復(fù)蘇走勢，成交穩(wěn)步攀升，其中上海市“五一”期間新房網(wǎng)簽成交量同比增長45%。

二手房市場同樣暖意融融。“從安居客平臺數(shù)據(jù)來看，全國二手房咨詢量同比‘五一’期間上漲了14%。”58安居客研究院院長張波在接受中國城市報記者采訪時表示，用戶從觀望轉(zhuǎn)向主動入場，這和去年同期普遍偏冷、用戶觀望情緒濃厚的狀態(tài)形成了鮮明對比。

分城市來看，北京市、上海市、深圳市二手房持續(xù)延續(xù)“小陽春”以來的復(fù)蘇態(tài)勢，二手住宅網(wǎng)簽成交量同比分別增長76%、16%、81%。

在業(yè)內(nèi)人士看來，當(dāng)前樓市呈現(xiàn)明顯“點(diǎn)狀回暖”特征，行情集中在核心城市、優(yōu)質(zhì)板塊，并非全面普漲，區(qū)域分化成為當(dāng)前市場最顯著的特征。

“新房市場更多還是依賴優(yōu)質(zhì)供應(yīng)和政策托底，像北京市、上海市的新房成交同比雖然也有明顯增長，但更多是個別熱門項(xiàng)目帶動的結(jié)構(gòu)性行情，整體需求修復(fù)的節(jié)奏仍慢于二手房。”張波坦言道。

產(chǎn)品分化趨勢加劇

高性價比“好房子”備受青睞

當(dāng)前，樓市消費(fèi)邏輯正加速轉(zhuǎn)向“價值擇優(yōu)”。即便假期出游分流了部分客流，硬核改善盤、高性價比剛需樓盤依舊人氣堅(jiān)挺，成為置業(yè)人群的優(yōu)先選擇。

5月3日下午，北京市海淀區(qū)某四代住宅售樓處內(nèi)人氣火爆，沙盤、戶型展區(qū)、樣板間擠滿看房市民。該項(xiàng)目主打108平方米至140平方米改善戶型，契合城市居民品質(zhì)置換的核心需求。

“該樓盤均價8.3萬元/平方米，低于海淀區(qū)同區(qū)域其他新盤，且臨近地鐵，周邊還有已明確規(guī)劃待建的學(xué)校。”一位看房市民向中國城市報記者坦言，海淀區(qū)核心板塊房產(chǎn)保值屬性突出，當(dāng)前政策環(huán)境友好、市場逐步企穩(wěn)，或是入手改善型房源的合適窗口期。

“這個‘五一’假期，我們推出交定金享9.2折專屬優(yōu)惠，有效拉動了購房需求釋放。”現(xiàn)場置業(yè)顧問向中國城市報記者介紹，假期，項(xiàng)目日均成交可達(dá)5套，到訪客戶以剛需置換、品質(zhì)改善人群為主，整體置業(yè)入市意愿不斷增長。

假期樓市的火熱并非偶然現(xiàn)象。從月度維度來看，北京樓市展現(xiàn)出持續(xù)且穩(wěn)健的修復(fù)勢頭。

中國城市報記者從北京鏈家研究院了解到，4月北京市新房成交近4000套，成交規(guī)模同比、環(huán)比分別提升20%、17%。

在北京鏈家研究院院長高原看來，目前市場處于較為良性狀態(tài)。“由于新房品質(zhì)、價格均相對更高，在一季度剛需為主的市場節(jié)奏中相對有所‘踏空’，同時受供給約束較為顯著，新開項(xiàng)目表現(xiàn)良好但絕對規(guī)模偏小。”高原在接受中國城市報記者采訪時表示，3月底以后，從供給側(cè)角度看，新開盤項(xiàng)目數(shù)量增加，有利于潛在購房者選擇與市場熱度提振；而從需求角度看，改善群體開始入市，此類群體對新房產(chǎn)品的傾向性高于剛需群體。上述因素疊加，使得新房市場銷量顯著提振。

放眼全國市場，與北京樓市邏輯相似，具備地段、配套、性價比優(yōu)勢的品質(zhì)樓盤，普遍保持更高到訪率與去化率，“好房子”價值認(rèn)可度持續(xù)走高。

李宇嘉分析，從客群結(jié)構(gòu)來看，當(dāng)下樓市置業(yè)主力仍集中在剛需、剛改群體。這類購房者價格敏感度高，更看重實(shí)際居住性價比。

“熱銷樓盤集中具備兩大特質(zhì)：一是中心城區(qū)與近郊‘點(diǎn)狀回暖’特征鮮明，學(xué)鐵商配套齊全、戶型得房率高、價格合理的樓盤最受青睞；二是熱門紅盤擁有差異化產(chǎn)品優(yōu)勢，在地段、配套、社區(qū)品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)等方面，具備周邊項(xiàng)目無法比擬的稀缺性。”李宇嘉說。

政策托底力度強(qiáng)勁

樓市穩(wěn)步筑底靜待修復(fù)

開年以來，樓市借著政策暖風(fēng)與季節(jié)性需求釋放，走出一輪持續(xù)修復(fù)行情，假期看房熱、成交回暖接連上演，也讓市場關(guān)于“樓市是否已迎來周期拐點(diǎn)”的討論漸起。

真實(shí)的樓市走向，仍需在權(quán)威宏觀數(shù)據(jù)與重點(diǎn)城市成交表現(xiàn)中尋找答案。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一季度全國新建商品房銷售面積19525萬平方米，同比下降10.4%，銷售額17262億元，同比下降16.7%，降幅較1—2月明顯收窄。

重點(diǎn)城市二手房復(fù)蘇態(tài)勢更為穩(wěn)固。數(shù)據(jù)顯示，4月以來北京市、上海市二手房保持高活躍度，截至4月27日，北京市二手商品住宅累計(jì)成交1.54萬套，同比增長約15%；上海市成交2.59萬套，同比增長22%。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，從宏觀數(shù)據(jù)看，樓市正處在邊際修復(fù)通道。“由于二手房市場的流通鏈條已經(jīng)被激活，疊加城市更新等長期利好，核心城市的樓市預(yù)計(jì)仍會延續(xù)這種分化修復(fù)的態(tài)勢。以上海市為例，5月二手房很有可能再創(chuàng)造近3—4年的月度成交紀(jì)錄。后續(xù)市場表現(xiàn)仍將以分化修復(fù)為主，尤其是外環(huán)低總價二手房成交還將維持一定高位。”張波研判道。

政策端保持高頻落地節(jié)奏，為樓市平穩(wěn)運(yùn)行筑牢支撐。據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至4月27日，各地已出臺穩(wěn)定樓市相關(guān)政策超300條，遠(yuǎn)超去年同期。需求端聚焦公積金優(yōu)化、購房補(bǔ)貼、貸款貼息、以舊換新等；供給端側(cè)重“好房子”建設(shè)、收購存量商品房、盤活閑置土地等。

值得關(guān)注的是，4月28日，中央政治局會議時隔一年再提房地產(chǎn)，繼續(xù)將房地產(chǎn)納入防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險框架，對房地產(chǎn)市場的表述，由“著力穩(wěn)定”調(diào)整為“努力穩(wěn)定”。

“‘努力’更多體現(xiàn)的是政策持續(xù)堅(jiān)守的態(tài)度，從側(cè)面說明當(dāng)前房地產(chǎn)市場復(fù)蘇苗頭已經(jīng)顯現(xiàn)，前期各項(xiàng)紓困、托底政策已經(jīng)見到實(shí)效，行業(yè)最困難的階段已經(jīng)過去。”張波分析認(rèn)為，樓市復(fù)蘇基礎(chǔ)還不穩(wěn)固，市場總體預(yù)期仍偏弱，后續(xù)政策預(yù)計(jì)不會松勁，還要持續(xù)多措并舉鞏固企穩(wěn)態(tài)勢。

“從調(diào)控思路來看，后續(xù)肯定還是堅(jiān)持因城施策的大方向，中央層面不會出臺全局性強(qiáng)力刺激政策，整體堅(jiān)持以穩(wěn)為主、重點(diǎn)防范市場風(fēng)險。各地會結(jié)合今年《政府工作報告》中重點(diǎn)提到的城市更新、盤活存量、公積金制度改革做文章，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”張波表示，預(yù)計(jì)上半年核心城市將保持復(fù)蘇的趨勢。強(qiáng)二線城市走勢明顯分化，基本面扎實(shí)、節(jié)前出臺限購及公積金優(yōu)化、賣舊換新政策的城市，熱度能夠延續(xù)。樓市利好政策集中釋放于核心大城市，對中小城市帶動作用十分有限。中小城市后續(xù)可能以以價換量、消化庫存為主，仍將在底部徘徊。

■中國城市報記者 鄭新鈺文圖