為避稅老人把房過戶給孫子，不料導致親情決裂

一場為“避稅”埋下的家庭隱患

家住虹口區的劉老伯夫婦有三個兒子，一家原本和睦。

2014年6月，劉老伯以151萬元交易價，將名下70多平米的房屋過戶至大孫子名下。但老人從未要求大孫子支付過購房款，之后這套房屋也一直由老兩口居住。孫子從未入住，也不曾支付購房款。

老人將名下70多平米的房屋過戶至大孫子名下

老人為什么這么做呢？

劉家老二老三說，是因為大嫂提出：趁老人在世把房子過戶給小輩，可避免未來高額遺產稅。

出于對老大一家的信任，也為給后輩多留財產，老二老三也同意這樣的做法。

老人過戶原因是為了避免未來高額遺產稅

2018年、2023年，劉老伯與老伴相繼離世。兩位老人生前多次口頭、書面明確表示：房子是為避稅才過戶給孫子的，將來房子出售后，按照老大40%，老二、老三各分30%的比例進行分配。

兩位老人生前多次口頭、書面明確表示了房屋分配份額

原本以為已經把如何處置房產安排得明明白白，可沒想到老人一走，完全有違他們初衷的一幕發生了：老大一家對分房一事拒不回應，甚至更換了房屋門鎖。老二、老三，只能拿起法律武器維權。

爭議焦點：是買賣？贈與？還是代持？

庭審核心爭議只有一個：當年過戶，到底是真買賣、無償贈與，還是只是 “代持”？

老二、老三主張：過戶是為避稅，并非真贈與，也不是真買賣；老人全程占有、使用房屋，物業費、水電費均自行承擔，真實意愿是百年后三兄弟分房款。因此，他們的訴請是判決當年老人與大侄子所簽訂的房屋買賣合同無效。

孫子一方則主張：老人過戶房子屬于無償贈與，即便老人留下“遺囑”，但房屋已歸自己所有，老人已無權分割。

為證明老人真實意愿，老二、老三提交了老人簽字的書面說明、老母親生前的錄像以及曾經和大哥商量一起掛牌買房的相關溝通記錄等證據，以表明當初為了避稅而過戶、日后平分賣房款的初衷。

仲裁、一審、二審：三次裁判，三種態度

1. 仲裁：房屋買賣合同有效

仲裁認定，2014年老人將房屋過戶給孫子的行為是其真實意思表示，簽署的買賣合同也真實有效，不違反法律規定；老人的“遺囑”不符合遺囑的形式要件和實質要件，且不足以推翻已完成的過戶行為。

2. 一審：認定 “未索款=贈與”，駁回訴請

一審認為，買賣合同有效，但是親屬間過戶、未約定付款時間、老人長期未主張房款，視為贈與，駁回老二、老三索要房款的請求。

3. 二審：終審改判！侄子必須付錢

二審法院全面審查證據后認為：

無任何書面、直接證據證明老人有贈與意思；

相關溝通記錄與 “贈與” 說法明顯矛盾；

買賣合同有效，繼承人有權主張對應合同價款。

最終二審判決：撤銷一審判決，大孫子向老二、老三各支付503300元（合同總價151萬元的1/3）。

圖為相關合同截圖

一堂最痛的家庭財產課：別讓親情輸給程序

回顧整個過程，老三表示，其實他們在父親在世時，有多次機會，可以讓大哥把房屋交易的情況做個書面確認，也可以讓父母的遺囑變得更有法律效力，但因為種種原因沒有操作，這才埋下了隱患。

對此，專家表示，“做齊手續”才是保護親情的最好方式。面對家庭內部財產轉移，家庭成員之間務必簽訂書面協議，明確真實的轉移目的以及后續的處置方案、分配份額，避免口說無憑。而在簽訂協議前，也建議大家咨詢專業的法律人士，以免協議內容或形式有爭議，無法達到簽署協議的目的。

延伸閱讀

上海老教授花600萬借孫女名字買房 結果要不回來了

自付600多萬借兒孫的名字買房，事后卻要不回來了！

近日，上海七旬王教授的一樁“借名買房”糾紛，不僅讓原本就暗藏矛盾的家庭徹底陷入困境，更引發了“老年人財產權益保護”的熱議。

退休教授的養老規劃：

借名買房埋下隱患

今年70歲的王教授，退休前是某三甲醫院護理部主任，有著清晰的人生規劃和嚴謹的處事風格。多年來，王教授夫婦一直和兒子兒媳住在同小區。然而，兒子與兒媳頻繁的爭吵讓老兩口不堪其擾。2023年，王教授決定去郊區買套房子，安心養老。

然而，當時老兩口名下共三套住房，不具備再買房的資格。情急之下，王教授想到向兒子求助，希望以他的名義購買奉賢的房產。兒子提出希望能加上小孫女的名字，這樣老婆看著開心，于是王教授同意了。

此后，從選房、簽約、付款，到收房、裝修、購置家具廚衛用品，全程均由王教授與老伴二人操辦落實，兒子與兒媳從未過問。2025年1月，老兩口順利喬遷新家，本以為就此開啟安穩的養老生活，卻未料一場更大的風波正在醞釀。

王教授夫婦買房 網絡圖

產權變更起爭端：

家庭矛盾全面爆發

在買下期房別墅后，王教授與老伴陸續賣掉了自己名下的兩套住房，二人也重新具備了購房資格，此時奉賢的房屋也可以辦產證了。王教授隨即向兒子提出，按照當初的約定，將奉賢房屋的產權變更登記至自己名下。

這時經過協商，兒子與王教授一同前往公證處簽署了《借名買房協議》。然而，當他們辦理房屋過戶的時候，房產交易中心要求小孫女（未成年）的監護人代她簽字的時候，兒媳婦不同意了。

一審判決認定贈與：

“微信聊天”成為關鍵證據

說好的借名買房，結果卻不還給自己了。2025年4月，王教授無奈向奉賢區法院提起訴訟，將兒子、小孫女、兒媳一并告上法庭，要求將房屋產權變更至自己名下。

奉賢區法院審理后認為，王教授與大孫女的微信聊天記錄中曾提到“奉賢房屋我們住15年或20年以后再留給你爸與你妹”，據此認定王教授已將該房屋贈與兒孫。

這一判決讓王教授與老伴難以接受，更讓他們無法理解的是，涉案房屋明明是二人的夫妻共同財產，一審法院卻將其認定為王教授的個人財產，且未追加老伴參與訴訟。

老伴因此事與王教授爆發激烈爭吵，甚至提出要離婚；而兒媳與兒子的離婚訴訟也在同步進行；更讓王教授心寒的是，大孫女在法庭上直接指證奶奶“索要房產”。原本還算和睦的家庭，如今因一套房子陷入多方訴訟，親情徹底破裂。

二審調解陷僵局：

老人愿讓渡5%份額，兒媳拒絕

王教授向上海市第一中級人民法院提起上訴。法院受理后，主審法官為化解矛盾，多次組織雙方進行調解，并提出了一個折中方案：將涉案房屋50%的份額變更至王教授名下，另外50%登記在小孫女名下。

對于這個方案，王教授與老伴明確表示不同意。他們認為，即便法院堅持認定“贈與”，也沒有任何證據證明二人曾同意贈與小孫女50%的份額，不能強制要求老人將房產大額份額贈與兒孫，更何況所謂的“贈與”根本沒有確實充分的證據支撐。

為了息事寧人，也出于對晚輩的疼愛，王教授與老伴最終做出讓步，同意贈與小孫女5%的房產份額，還承諾待小孫女成年后，若能知書達理、孝敬長輩，未來會留下可繼承的財產。

然而，這一讓步方案仍未獲得兒媳的同意，二審調解陷入僵局。

新聞鏈接

贈與的房產已過戶

還能撤銷嗎？

在上述案件里，一審法院認定為“贈與”關系，那么贈與子女的房屋已過戶還能撤銷嗎？記者分享一個北京市海淀區法院判決的案例。

王阿婆在北京市海淀區原有一套房產，登記在她名下。為了外孫劉洋的孩子上學方便，雙方協商將這套房屋過戶至劉洋名下。

2018年9月，房屋辦理了變更過戶手續。2020年5月，劉洋對這套房屋進行裝修，并于2021年2月入住。自劉洋裝修后，王阿婆就去住在女兒家。

后來，王阿婆覺得外孫劉洋不孝順，不讓她住原來的房子，所以訴至法院，要求撤銷贈與，將房屋重新過戶至自己名下。

外孫劉洋卻表示，房屋是外婆贈與他的，并且已辦理過戶，贈與已實際完成，他裝修后也已實際居住。而且，他從沒有說過不讓外婆居住，是外婆非要把房產證名字改回去。

在北京市海淀區法院看來，王阿婆自愿將其所有的房屋變更過戶至外孫名下，雙方已形成了贈與合同關系。

根據《民法典》第658條規定：贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。也就是說，在這套房子變更過戶前，王阿婆享有任意撤銷權。但這套房子實際上已于2018年9月過戶至外孫名下，因此王阿婆無權行使任意撤銷權。

同時，《民法典》第663條還規定：受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：（一）嚴重侵害贈與人或者贈與人近親屬的合法權益；（二）對贈與人有扶養義務而不履行；（三）不履行贈與合同約定的義務。贈與人的撤銷權，自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內行使。

也就是說，在這套房子變更過戶后，只有外孫出現以上事由，外婆才可以撤銷贈與。

在本案中，王阿婆雖然主張外孫對其不贍養、不孝順，但未提交證據予以證明，外孫也表示愿意將外婆接到該房屋一同居住，綜合全案事實及證據，不能證明存在以上法定撤銷的事由，因此王阿婆堅持要把房屋再過戶至自己名下，法院未予支持。

來源 案件聚焦、新聞晨報

編輯 陳伊

審核 羅祎 王晨郁