“銀四”表現(xiàn)超預(yù)期，滬深杭紅盤“日光”領(lǐng)跑

2026年的“銀四”表現(xiàn)超預(yù)期，重點(diǎn)50個(gè)城市新房成交有近半數(shù)城市同環(huán)比正增長(zhǎng)，3月以來的“小陽春”熱度延續(xù)。

從熱銷項(xiàng)目情況來看，上海、北京、深圳和杭州四城均有開盤首日去化100%的項(xiàng)目出現(xiàn)，上海更是出現(xiàn)了2026年以來首次觸發(fā)積分的項(xiàng)目，整體呈現(xiàn)出開盤去化回升、熱銷紅盤領(lǐng)跑市場(chǎng)的格局。

整體來看，北上廣深杭等核心城市率先企穩(wěn)，市場(chǎng)購買力加速向地段稀缺、產(chǎn)品力突出、性價(jià)比較高的頭部項(xiàng)目集中，剛需與改善需求各有支撐。

上海：年內(nèi)首現(xiàn)觸發(fā)積分盤

4月上海“小陽春”延續(xù)，新房成交面積環(huán)比微增至42.7萬m2，成交總金額約328億元，實(shí)現(xiàn)了約13%的環(huán)比上漲，市場(chǎng)情緒升溫，來訪量持續(xù)攀升。

從項(xiàng)目開盤來看，4月上海共有30盤入市，合計(jì)推出2640套，較3月環(huán)比下滑12%，平均開盤去化率28%，較3月環(huán)比上漲2%。值得注意的是，“五一”節(jié)前項(xiàng)目推盤節(jié)奏明顯加快，八成以上項(xiàng)目在4月中下旬推出。

從具體項(xiàng)目來看，翡雲(yún)悅府、中環(huán)麓島和前灘元境實(shí)現(xiàn)100%去化，其中前灘元境更是成為上海今年首次觸發(fā)積分的項(xiàng)目。隨著開盤質(zhì)量的不斷提升，全市開盤去化率小幅回升，市場(chǎng)信心有所修復(fù)。市場(chǎng)購買力高度集中到少數(shù)兼具卓越產(chǎn)品力、稀缺地段與成長(zhǎng)確定性的頭部項(xiàng)目。

“五一”期間上海樓市進(jìn)入假期淡季常態(tài)，普睿數(shù)智上海機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的12個(gè)項(xiàng)目中，五一期間認(rèn)購和來訪日均環(huán)比上漲的項(xiàng)目不足一半，僅新江灣某項(xiàng)目和青浦新城某項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)日均認(rèn)購、來訪環(huán)比齊升。

熱銷項(xiàng)目

陸家嘴太古源·源邸

項(xiàng)目位于內(nèi)環(huán)內(nèi)的浦東源深洋涇板塊，熱銷的背后是地段價(jià)值的無可替代：項(xiàng)目直線距離黃浦江的距離僅約100米，3層以上房源可享江景資源，5宗地塊未來將打造成為約39萬方具有示范意義的立體城市空間，兼具高端住宅、甲級(jí)辦公樓、零售商場(chǎng)、文化活動(dòng)空間、酒店及服務(wù)式公寓等多元業(yè)態(tài)。

從產(chǎn)品層面來看，項(xiàng)目外立面采用紋理優(yōu)美的淺色花崗巖，搭配大面積的落地玻璃、天窗，底部以石材和金屬結(jié)合的曲線異形巨柱。

產(chǎn)品面向全市終極改善客戶，戶型設(shè)計(jì)以大戶型為主，其中290㎡四房產(chǎn)品，約9.65米超大客廳面寬，搭配蝶翼雙陽臺(tái)，西可瞰陸家嘴摩天天際；388㎡逾13米面寬橫廳，約3.5米軒朗層高，南北雙270°環(huán)幕陽臺(tái)；240㎡江景四房約8.6米超寬橫廳進(jìn)門即見江景，南北雙套房配置，北套房4.3米面寬搭配江景視野。

項(xiàng)目與江岸有直接連廊連通，且實(shí)景兌現(xiàn)力強(qiáng)。因此在4月17日五批次開盤去化率達(dá)到82%。

圖片來源：克而瑞深度咨詢丨普睿上海

北京：新房供應(yīng)下降，成交放量

4月，北京新房供應(yīng)明顯縮量，單月推出7個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)推出1700套房源，較3月份環(huán)比下降六成左右。從供應(yīng)面積來看，4月新房供應(yīng)面積30.83萬平方米，環(huán)比下降30.5%，供應(yīng)量大幅下降，而成交卻保持高位，單月成交面積達(dá)到48.74萬平方米，環(huán)比增14.5%，同比增13%，市場(chǎng)去化勢(shì)能充足。

從具體項(xiàng)目來看，4月份項(xiàng)目開盤當(dāng)日認(rèn)購率有所下降，認(rèn)購率靠前的方程國賢府于4月11日首開推出476套房源，認(rèn)購率達(dá)到了74%左右，項(xiàng)目主打低密洋房和高品質(zhì)園林，適合追求居住舒適度的家庭。另外，4月24日，位于石景山區(qū)的首鋼璟瑞長(zhǎng)安首開推出379套房源，認(rèn)購套數(shù)達(dá)到260套，認(rèn)購率實(shí)現(xiàn)68.6%。其他項(xiàng)目開盤去化則相對(duì)平淡。

廣州：開盤分化，平均去化率18%

4月房企仍保持較快的推貨節(jié)奏，項(xiàng)目主要集中在五一前最后一周入市，全市合計(jì)推貨2349套，環(huán)比減少25%，以舊盤加推為主，開盤表現(xiàn)分化，平均去化率保持在18%的常態(tài)低位水平。

值得注意的是，進(jìn)入4月份廣州部分項(xiàng)目傭金回調(diào)，穩(wěn)價(jià)持銷為主，僅月末個(gè)別項(xiàng)目搶閘五一節(jié)點(diǎn)，推售積極性略有上漲，全月整體人氣有所回落。

熱銷項(xiàng)目

1、聚龍灣·源舍

項(xiàng)目位于白鵝潭中部板塊，毗鄰太古里，距離11號(hào)線大沖口站約200米，是片區(qū)少有的3.5容積率社區(qū)，約70%私梯入戶/入戶花園+全南視野，為政策收緊前的絕版新規(guī)產(chǎn)品，超100%空間使用率。雖然周邊界面有待改善，且學(xué)位不確定，但項(xiàng)目低開入市，性價(jià)比較高，首開去化良好。這對(duì)荔灣、海珠剛需剛改客群很有吸引力。

圖源：克而瑞深度咨詢丨普睿廣佛

2、廣州亞運(yùn)城

另外一個(gè)剛需盤，位于番禺石基板塊的廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目，4月25日推出190套86-160㎡三至四房，當(dāng)日認(rèn)購61套，去化率32%。廣州亞運(yùn)城憑借成熟的學(xué)鐵商配套成為炙手可熱的剛需上車盤，距3/4號(hào)線海傍站約200米，環(huán)宇城商業(yè)+鐵一書包，也是亞運(yùn)城唯一新規(guī)產(chǎn)品，實(shí)用率高于同盤二手房。

深圳：整體冷淡、局部熱點(diǎn)

深圳3月以來的“小陽春”行情，在4月得以延續(xù)，一手住宅新增供應(yīng)33.25萬㎡，環(huán)比增長(zhǎng)67%；成交面積約31.83萬㎡，環(huán)比增長(zhǎng)11%，需求端市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)修復(fù)和改善，市場(chǎng)底部進(jìn)一步夯實(shí)。隨著南山、寶中等區(qū)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目陸續(xù)入市，市場(chǎng)將持續(xù)呈現(xiàn)企穩(wěn)回升積極態(tài)勢(shì)。

據(jù)普睿數(shù)智深圳機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，深圳4月有超過12個(gè)新房項(xiàng)目開盤或加推，合計(jì)推出3025套，共認(rèn)購826套，整體認(rèn)購率約27%，延續(xù)“整體冷淡、局部熱點(diǎn)”的分化格局。

市場(chǎng)熱度主要集中個(gè)別具備“高性價(jià)比”或“稀缺價(jià)值”的項(xiàng)目，其中高端市場(chǎng)韌性凸顯，觀潮府、海晏府等項(xiàng)目成為局部亮點(diǎn)。

熱銷項(xiàng)目

1、招商華潤(rùn)觀潮府

項(xiàng)目熱銷是地段與景觀、低密產(chǎn)品的稀缺、戶型與使用率優(yōu)勢(shì)、價(jià)格倒掛與成熟配套多重價(jià)值共振的結(jié)果。

項(xiàng)目地處寶安中心區(qū)西側(cè)，東南直面前海三灣，坐擁一線海景與城市地標(biāo)景觀，是寶中稀缺臨灣新盤。容積率僅3.41，為寶中近五年最低密地塊，22-24層小高層規(guī)劃，在區(qū)域超高層扎堆之下，居住舒適度與私密性優(yōu)勢(shì)突出。

項(xiàng)目主推143-330㎡改善戶型，新規(guī)下使用率近乎100%，空間利用率極高，尤其是143㎡起步四房精準(zhǔn)契合主流改善需求。折后均價(jià)約13.7萬/㎡，相較周邊二手形成明顯價(jià)格倒掛，疊加開盤最高89折，性價(jià)比凸顯。同時(shí)周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療、文體配套成熟，全方位匹配高凈值客戶人居需求，支撐項(xiàng)目持續(xù)去化走強(qiáng)。

圖源：克而瑞深度咨詢丨普睿深圳區(qū)域

2、招商海晏府

項(xiàng)目位于前海桂灣，距前海灣站約740米，是桂灣離海邊最近的稀缺宅地之一。194㎡戶型可同時(shí)觀賞雙界河、前海灣、歡樂港灣三重景觀，資源稀缺性突出。

項(xiàng)目容積率僅3.1，23層小高層低密產(chǎn)品，在前海超高層環(huán)境中，私密性與居住舒適度優(yōu)勢(shì)明顯。主推139-194㎡改善四房，戶型可定制裝修與空間布局，貼合高端人居需求。

社區(qū)配有高端會(huì)所及全維生活配套，引入國際管家服務(wù)。項(xiàng)目綜合多重折扣，折后均價(jià)13-14萬/㎡，對(duì)比備案價(jià)與周邊行情性價(jià)比凸顯，深受改善客戶認(rèn)可。

杭州：平均去化率漲至58%

4月杭州共42次推盤，平均去化率較3月份上漲14個(gè)百分點(diǎn)至58%。其中，首開6盤去化率81%，加推36盤去化率52%。一圈層濱江區(qū)府、錢江世紀(jì)城與蔣村3盤首開去化率96%，錢江新城二期2盤加推，去化率59%。

當(dāng)前市場(chǎng)需求仍以改善置換為主導(dǎo)，購房者對(duì)主城核心板塊、強(qiáng)品牌、高產(chǎn)品力的認(rèn)可度持續(xù)提升，遠(yuǎn)郊大戶型改善項(xiàng)目接受度依然偏低。

熱銷項(xiàng)目

中海·萬潮玖序

項(xiàng)目于4月25日首開推出260㎡大平層，精裝均價(jià)104924元/㎡，實(shí)現(xiàn)首開即罄。作為中海頂級(jí)豪宅產(chǎn)品線玖序系產(chǎn)品，項(xiàng)目踞濱江區(qū)府核心，距錢塘江僅約260米，由扎哈·哈迪德建筑事務(wù)所與GAD團(tuán)隊(duì)聯(lián)合設(shè)計(jì)，采用超流體曲線立面、七星排布與全域抬板規(guī)劃，搭配高端會(huì)所與科技系統(tǒng)，產(chǎn)品辨識(shí)度與藝術(shù)質(zhì)感突出。

圖源：克而瑞深度咨詢丨普睿浙江區(qū)域

整體來看，重點(diǎn)城市新房供應(yīng)提質(zhì)縮量，疊加政策效應(yīng)持續(xù)釋放，高端改善盤普遍具有較強(qiáng)的韌性，部分樓盤實(shí)現(xiàn)開盤“日光”。后續(xù)，隨著政策托底效應(yīng)仍將持續(xù)釋放，優(yōu)質(zhì)新品陸續(xù)入市將進(jìn)一步支撐市場(chǎng)基本面，短期行情仍以平穩(wěn)修復(fù)為主。

文章來源:丁祖昱評(píng)樓市