告別巨無霸地塊！廣州供地轉(zhuǎn)向核心區(qū)，偏愛“小而美”

廣州2026年供地計(jì)劃正式出爐。5月8日，廣州市規(guī)劃和自然資源局對(duì)外公布《廣州市2026年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》（下稱“供地計(jì)劃”），2026年，廣州建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)總量為4487公頃，其中住宅用地供應(yīng)計(jì)劃為327公頃，占計(jì)劃總量的7%。

從總體情況看，廣州供地走向“提質(zhì)縮量”階段，表現(xiàn)為住宅用地供應(yīng)量大幅縮減、地塊體量持續(xù)變小等方面。

具體來看，廣州今年計(jì)劃推出的地塊體量多數(shù)為“小而美”，除了部分用于城市更新（885991）以及安置房的地塊，多數(shù)計(jì)容建筑面積均不超過10萬平方米。

這也映射了土地市場正在經(jīng)歷的變化。

一方面，今年政府工作報(bào)告提出，“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)（881153）市場”“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”，多座城市通過減少新增建設(shè)用地供給，探索“以需定供”的精準(zhǔn)供地模式，終結(jié)過去依賴增量擴(kuò)張的開發(fā)模式；另一方面，房企目前更需要確定性，也更追求具備“質(zhì)價(jià)比”的地塊，微型地塊開發(fā)難度較低，資金回籠更快，更契合當(dāng)下的周轉(zhuǎn)模式。

向中心區(qū)傾斜

廣州2026年推出的地塊，具備明顯的特點(diǎn)：一是中心區(qū)域供應(yīng)占比提升，二是多數(shù)為城市更新（885991）盤活的地塊，新增建設(shè)用地供給明顯減少。

根據(jù)供地計(jì)劃，2026年白云區(qū)將供應(yīng)24宗地塊，且主要是城市更新（885991）及安置房地塊，例如蕭崗、夏茅、三元里等；天河區(qū)則將供應(yīng)15宗地塊，包括大觀村安置房地塊、柯木塱村地塊等；荔灣區(qū)供應(yīng)的11宗地塊，也有坑口、沙涌和葵蓬村等地塊。

廣州在供地計(jì)劃中提及，今年供地將全面落實(shí)“以人定房、以房定地”原則，結(jié)合“盤供平衡”要求，科學(xué)調(diào)節(jié)住宅用地供應(yīng)規(guī)模、節(jié)奏和結(jié)構(gòu)。

拆解來看，廣州今年優(yōu)化了城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)（881153）用地供應(yīng)。同時(shí)，優(yōu)化居住用地布局，重點(diǎn)引導(dǎo)住宅用地向中心城區(qū)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)和就業(yè)崗位集中區(qū)域以及軌道交通沿線傾斜。其中，中心城區(qū)適度供應(yīng)住宅用地，改善老舊小區(qū)居住環(huán)境和品質(zhì)；外圍綜合新城重點(diǎn)保障軌道交通站點(diǎn)的居住用地。

在供地結(jié)構(gòu)上，廣州也將加快構(gòu)建房地產(chǎn)（881153）發(fā)展新模式，更好滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求。提升新增優(yōu)質(zhì)居住用地供應(yīng)適配性，應(yīng)對(duì)“一老一小”人口變化，增加改善型產(chǎn)品用地供應(yīng)，探索構(gòu)建“人房地錢”新模式。此外，還要健全“市場+保障”住房供應(yīng)新體系，因地制宜發(fā)展保障性住房，支持通過收購盤活存量住房、非居住存量房屋改建等多渠道建設(shè)籌集保障性住房。

這是廣州今年供地的底層邏輯。細(xì)分到各宗地塊來看，廣州今年供應(yīng)的地塊多數(shù)是走“小而美”的路線，具體體現(xiàn)在容積率低、建筑體量小等方面。以中心區(qū)天河區(qū)華景北路的地塊為例，這宗地塊的容積率僅2.0，計(jì)容建筑面積為3.82萬平方米，此外大觀村的三宗地塊容積率也在2.0至3.1之間，且計(jì)容建筑面積均不超過4萬平方米。

事實(shí)上，自房地產(chǎn)（881153）市場歸于理性之后，土地市場已經(jīng)延續(xù)這種供地風(fēng)格許久。以廣州為例，去年廣州多數(shù)成交的地塊均為低總價(jià)區(qū)間，其中的熱門地塊之一的海珠南泰路地塊成交總價(jià)為35億元，溢價(jià)率達(dá)到27.27%，規(guī)劃總計(jì)容建筑面積約35萬平方米。

一位廣州房企營銷部門的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“現(xiàn)在房企拿地的思路和以前不同，以前大家可能更喜歡拿‘巨無霸’地塊分成幾期去做再把配套慢慢建起來，但現(xiàn)在市場明顯更適應(yīng)短平快的操盤方式。因?yàn)橐郧白非笠?guī)模，現(xiàn)在則更注重利潤率和資金回籠速度，小地塊的好處就是確定性強(qiáng)，開發(fā)周期（883436）較短，房企能夠比較好地‘以銷定產(chǎn)’。”

追求“質(zhì)價(jià)比”

廣州是全國土地市場的縮影。

從溢價(jià)率表現(xiàn)來看，全國土地市場熱度已有所回暖，土地供應(yīng)“提質(zhì)縮量”特征持續(xù)凸顯。

克而瑞發(fā)布的報(bào)告顯示，2026年4月土地市場呈縮量升溫態(tài)勢，供求規(guī)模同比回落，核心城市優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)提速。截至4月25日，全國土地供應(yīng)建筑面積3283萬平方米，環(huán)比上升5%、同比下降25%，監(jiān)測城市平均供地容積率2.0，優(yōu)質(zhì)低密宅地占比維持高位；成交端，全國經(jīng)營性土地成交建筑面積和金額環(huán)比分別下降34%、33%。

熱度方面，克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2026年4月，土地市場平均溢價(jià)率回升至7.5%，重回近半年高位，多宗高價(jià)宅地實(shí)現(xiàn)溢價(jià)成交，核心優(yōu)質(zhì)宅地?zé)岫扰c核心城市二手房企穩(wěn)態(tài)勢形成呼應(yīng)。

由于當(dāng)前土地市場的焦點(diǎn)已經(jīng)移至一線城市以及強(qiáng)二線城市，而且這些城市也與廣州采取類似的供地模式，中心區(qū)供應(yīng)量上升，因此“小而美”的地塊就更受到市場的歡迎。而這類地塊也能夠承托住市場的期待，因?yàn)轶w量小加之區(qū)位好，通常能夠獲得較高的溢價(jià)率，推動(dòng)市場預(yù)期回暖。

中指研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，杭州西湖區(qū)雙橋單元一宗地塊經(jīng)過73輪競價(jià)，由濱江集團(tuán)（002244）以9.63億元、溢價(jià)率近60%摘得。4月8日，杭州襄七房單元地塊也吸引大家地產(chǎn)、濱江集團(tuán)（002244）、綠城中國（HK3900）、保利發(fā)展（600048）、中海地產(chǎn)、華潤置地（HK1109）等多家房企參與競拍，經(jīng)127輪激烈競價(jià)，由華潤置地（HK1109）以總價(jià)39.5億元競得，溢價(jià)率達(dá)46.8%，成交樓面價(jià)4.11萬元/平方米。

4月底，上海徐匯一宗地塊吸引了9家企業(yè)或聯(lián)合體參拍，經(jīng)82輪競價(jià)，該地塊由招商蛇口（001979）以總價(jià)33億元、樓面價(jià)8.7萬元/平方米，溢價(jià)率約25%摘得。中指研究院分析稱，這宗地塊具備打造高品質(zhì)社區(qū)條件。在當(dāng)前上海市場區(qū)域分化背景下，其稀缺資源優(yōu)勢獲得市場高度認(rèn)可，并為后續(xù)上海土地市場釋放了積極信號(hào)。

這些被熱捧的地塊，均位于城市的核心區(qū)域，而且總價(jià)也相對(duì)可控，均未超過40億元，但單價(jià)則要遠(yuǎn)高于全市的平均水平，能夠改善市場的預(yù)期。

一位全國性房企的人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示：“近年來，各地紛紛推出此前惜售的核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，拿出城市‘壓箱底’土儲(chǔ)。土地供應(yīng)邏輯已發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變：以往重點(diǎn)向外圍新區(qū)開拓供地，如今更強(qiáng)調(diào)精準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)供應(yīng)。核心城區(qū)地塊配套成熟、價(jià)值確定性強(qiáng)，更受房企青睞。與此同時(shí)，過往郊區(qū)土地供應(yīng)放量，整體去化表現(xiàn)偏弱；而核心城區(qū)新房長期供應(yīng)稀缺，已沉淀充足購房需求，具備更好的去化基礎(chǔ)與市場空間。”

上述全國性房企的人士續(xù)稱，中心區(qū)域的地塊通常是存量盤活，因此也不存在大規(guī)模開發(fā)的基礎(chǔ)，多數(shù)“小而精”，但房企也并不排斥這種地塊。“一個(gè)盤兩三百套的貨量，對(duì)目前的房企來說雖然小，但是如果銷售策略好的話一年多就能去化完畢，這個(gè)速度是比較理想的。”

隨著全國土地市場步入縮量周期（883436），“小而美”地塊憑借自身優(yōu)勢愈發(fā)受到房企青睞。這一趨勢短期內(nèi)仍將延續(xù)，核心城區(qū)土地供應(yīng)有望保持穩(wěn)健、精準(zhǔn)投放，既能更好賦能產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也能為置業(yè)群體提供優(yōu)質(zhì)宜居空間。