我國房地產業轉型發展：現實困境與政策建議

文/中國財政科學研究院宏觀經濟研究中心主任、研究員石英華，中國財政科學研究院宏觀經濟研究中心助理研究員劉帥

隨著新型城鎮化深入推進，我國房地產業已步入高質量發展階段，房地產業面臨著需求增長放緩、企業內卷式競爭加劇、經濟循環不暢弱化消費者購房意愿、人口結構加速轉型引致需求結構變化、保障性租賃型住房供給方式有待完善等現實困境，房地產業亟待轉型。本文就促進房地產業健康轉型發展提出政策建議。

隨著新型城鎮化深入推進，我國房地產業已步入高質量發展階段，呈現支柱性地位弱化、反噬效應凸顯、投資屬性降低等特征。在新的發展階段，房地產業面臨著需求增長放緩、企業內卷式競爭加劇、經濟循環不暢弱化消費者購房意愿、人口結構加速轉型引致需求結構變化、保障性租賃型住房供給方式有待完善等現實困境。

“十五五”規劃綱要提出，“十五五”時期我國要加快構建房地產發展新模式，健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，實現更高水平住有所居。建議未來一段時間，加強財稅政策與貨幣政策、產業政策、土地政策、就業政策以及人口政策等多重政策統籌協調，提高多重政策合力與政策效能，深化體制機制改革、優化制度供給，優化部門間常態化協作機制，強化多要素保障，推動房地產發展新模式加快構建，遏止房地產業收縮風險，在堅持民生導向、強化融合發展過程中提振住房消費需求，拓展房地產業轉型發展新空間，實現房地產市場供需新平衡，促進房地產業平穩有序轉型與經濟社會轉型發展良性循環。

房地產業轉型發展面臨的現實困境

在快速城鎮化階段，房地產業在稅收與就業創造等方面發揮了顯著作用，但高負債、高杠桿、高周轉模式難以持續，房地產業亟待轉型。考慮當前進入住房存量時代，疊加結構性過剩問題突出，亟待探索束縛房地產業轉型發展的需求側因素，拓展轉型思路，積極引導預期，促進房地產業健康轉型發展。

城鎮化放緩限制需求增長，加速房地產企業競爭轉型

由農村向城市、由小城鎮向大城市轉移人口速度放緩、規模收縮，人口地區間轉移引致的住房需求增長空間受限。隨著城鎮化持續深入推進，從農村向城市轉移的人口規模收縮、速度放緩，城鎮居民剛性與改善型住房需求增量空間減小，房地產開發增長空間有限，房地產業進入以服務為主導的運營維護階段。2024年末，我國鄉村總人口為46478萬人，占總人口比重為33%，由農村人口大規模快速轉移至城鎮帶來的住房需求上升趨勢減弱。

新住房需求增長及房地產開發增量有限，使得房地產企業存量內卷競爭，房地產開發企業轉型發展壓力較大。我國大型房地產企業產品同質化、發展模式粗放，對開發業務依賴度高。住房建、養、運維等技術門檻偏低，同質化競爭加速市場洗牌、競爭加劇，利潤空間進一步降低，利潤攤薄、虧損，拖累住房開發貸款增勢。對于建筑智能化系統等上下游關聯產業，綠色節能等新型材料、智慧軟件等研發門檻高，投資周期長、風險大，投資收益難及預期，中小型房地產企業無力支撐。在傳統業務收縮、新興業務利潤空間降低、技術創新后勁不足、融資能力有限、跨界轉型路徑并不明朗的條件下，部分房地產及其關聯企業可能永久性地退出市場.....

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來源 | 《清華金融評論》2026年4月刊總第149期

編輯 | 周茗一

審核丨丁開艷

責編 | 蘭銀帆

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