等了13年！羅湖螺嶺片區舊改公示！深圳首批“新政”試點，房價要變？

自從2025年以來，深圳在“城中村改造”領域的大動作就沒停過。

無論是去年底首次成功落地在坪山的“房票安置”（盡管招引終止了），還是深圳接連出臺的建設工程規劃改革，深圳的城市更新正在進入一個全新的2.0階段。

近日，一個位于深圳都市核心區——羅湖區螺嶺片區舊改項目，迎來了里程碑式的實質性進展！

作為深圳城中村改造新政下的首批試點項目之一，《羅湖區螺嶺片區改造項目單元規劃（草案）》正式公示。

這個總建面超37萬㎡的大盤究竟藏著哪些看點？

01核心區位+大體量都市核心區的稀缺補充

螺嶺片區改造項目單元項目位于羅湖區東門街道，具體四至范圍為：東臨文錦中路，西臨東門中路，南臨中興路，北臨雅園立交。

這周邊不僅有大家熟知的東門商圈，還緊鄰羅湖區委，交通便利、學區優質，可以說是寸土寸金。

根據規劃草案，本次改造地塊用地面積約12.00公頃，規劃容積高達376905平方米。

其中住宅面積328682平方米，外加34923平方米的商業、辦公及旅館業建筑。

整個項目共涉及編號38塊用地，體量如此巨大的住宅供應，對于長期處于供給緊俏的羅湖核心區來說，將是一次極大的補倉。

這一“巨無霸”新規舊改項目，將由深圳本土國企親自操刀改造。

02曾經止步城市更新今重生核心區

對于螺嶺片區，老深圳人并不陌生。

早在2013年，羅湖區就已經發布過螺嶺片區城市更新改造的意愿公告。但當時的拆遷改造由于不具備成熟的營商環境，最終遺憾止步于征集意愿階段。

這一擱淺，就是整整10年。

2023年，羅湖區針對螺嶺片區再次進行了深入調研。

報告直指痛點：片區人居環境品質較差、房屋質量堪憂、市政排水設施老舊、消防安全隱患嚴重。

這一系列需要排解的功能結構矛盾，讓居民盼望舊改的心聲愈發急切。

2024年5月，螺嶺片區正式重啟舊改意愿征集。隨之而來的是大刀闊斧的規劃，拔掉了民怨的“硬釘子”。

到了2025年2月12日，事情終于塵埃落定。

深圳市公共資源交易中心發布公告，確認該項目的合作單位為深圳市天健城市發展有限公司（隸屬于市屬國企天健集團）。天健集團以4%的利潤率中標，負責提供搬遷補償服務。

接著，就是現在單元規劃草案的正式公示。

這就是大家所謂的“十年磨一劍”。從意愿邁步，到新政下的重建新生，螺嶺片區終于等來了一縷曙光。

03從“市場主導”到“國企實施”新政下的破局

作為深圳首批“城中村改造新政”試點項目，有很多雙眼睛注視。

這里樂居君必須展開講一下，深圳這一次的城中村新政到底“新”在哪？

第一，從“市場主導”變為“政府主導、國企實施”。

以往的一些舊改項目因為開發商資金鏈斷裂，導致物業爛尾、村民流離失所。現在的新政模式下，通過“政府主導、分類實施”的路徑推進，強調穩妥有序。

尤其是羅湖螺嶺項目，被視為政企合作的新典范，完美規避了舊模式下的爛尾風險。

第二，新舊模式劃斷。深圳專門出臺《關于規范城市更新實施工作的若干意見》，明確2023年7月24日前已公告計劃的，可按既有城市更新模式推進；而螺嶺這類新項目，則嚴格按照新政執行。

第三，后續針對大型拆除重建類城市更新，深圳也對保障性住房配建比例進行了調整優化，動態給舊改減負以提升開發效率。

簡單來說，就是在“加力實施城中村和危舊房改造”的大背景下，讓項目更快落地，讓老百姓更快住上舒居。

合一城市更新集團研究中心主任陳健塔分析認為，過往深圳舊改通過高容積率來覆蓋拆賠、建設、融資等成本的模式，在國家住宅新規管控之下難以為繼。

眼下舊改經濟模型逐漸重構，從“高容盈利”到“微利保本”，更聚焦住房品質提升。

最后，值得一提的是“房票”問題。

之前吹風過的“房票安置”，在規劃公示和搬遷補償草案中，并未出現“房票”這一選項，目前補償方式只有“貨幣補償”和“產權調換”。

而就片區老業主的反饋來看，多數人也更傾向于“要房子”。

04周邊房價摸底：老名片的名校光環還在嗎？

既然是舊改，必然伴隨著樓市價值的重估。

螺嶺片區作為羅湖老牌居住區，其房價一直由螺嶺外國語實驗學校（本部）的強大學區價值托底。

2025小一學校地段圖，圖源：羅湖教育局

目前，螺嶺片區的二手房市場呈現出極度分化的態勢。

參考貝殼找房等平臺上，周邊次新或老牌社區的掛牌價來看，目前二手掛牌均價約4.9萬元/㎡-單價達8.4萬元/㎡，如海瓏華苑、環島麗園。

在樓市高峰時期的2021年，螺嶺片區有二手房掛盤價高達接近15萬元/㎡。

雖然這兩年在整體市場影響的低谷期，價格從天花板有所回落，但由于它處于東門街道的核心樞紐、擁有頂級學位，加上本次改造已是板上釘釘的事實，該片區的二手次新房依然是各位置業者心頭好的選擇。

羅湖螺嶺片區街道。樂居攝2025.04

螺嶺片區這場跨越了10多年的改造拉鋸戰，不過是揭開了在深圳城中村新政指引下的改造序幕。

對于深圳這座“翻新”的城市來說，改造之路還很長。

陳建塔透露，目前深圳舊改涉居項目規劃審批可結合居住街坊劃定落實國家住宅新規要求，對于舊工業和舊商業改居類項目影響相對可控，但對于高密度城中村而言，規劃量都難以滿足現狀安置需求，普遍經濟不可行。

后期，仍需要積極關注深圳落實國家住宅新規細則出臺。