借未成年子女名買房能要回嗎？北京借名買房律師解析

【故事情節(jié)】

陳先生與周女士系夫妻關(guān)系，小陳系二人之子。2017年，陳先生夫婦購買了一號房屋，總價1215萬余元，為了避免生意風(fēng)險，二人在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時，將房屋權(quán)利人登記為小陳和周女士，其中小陳占99%的份額，周女士占1%的份額。購房時小陳尚未成年，沒有任何獨立財產(chǎn)及經(jīng)濟(jì)來源，房屋的全部購房款及稅費均由陳先生負(fù)擔(dān)，收房及產(chǎn)權(quán)登記均由陳先生辦理，房屋亦由陳先生實際控制使用。后小陳成年后，陳先生夫婦擔(dān)心小陳擅自處分房屋，便訴至法院，要求小陳協(xié)助將其對一號房屋享有的99%的份額轉(zhuǎn)移登記至陳先生名下。

【法院評析】

法院經(jīng)審理認(rèn)為，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明。當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。本案中，陳先生主張其與小陳存在借名買房關(guān)系，應(yīng)就產(chǎn)生該法律關(guān)系的基本事實承擔(dān)舉證證明責(zé)任。根據(jù)陳先生的舉證及各方陳述，雖然可以證明陳先生對涉案房屋的購買存在出資關(guān)系，但尚不足以證明其與小陳存在借名買房的約定?；陔p方的父子關(guān)系，產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)票據(jù)原件由陳先生持有以及陳先生在涉案房屋內(nèi)居住的事實均不能證明陳先生與小陳存在借名買房的合意，且購房時小陳尚未成年，不具有與陳先生達(dá)成借名買房合意的民事行為能力，故現(xiàn)有證據(jù)不足以證明陳先生與小陳存在借名買房的合同關(guān)系。退一步講，即使雙方存在借名買房的合同關(guān)系，因陳先生和周女士均不具有在京購房資格，陳先生的請求同樣得不到支持。

【律師勝訴心得】

作為房產(chǎn)專業(yè)律師，我們認(rèn)為本案的判決具有典型的指導(dǎo)意義。首先，借名買房的核心是雙方存在借名登記的合意，僅有出資不足以認(rèn)定借名買房關(guān)系，特別是父母子女之間，出資很可能被認(rèn)定為贈與；其次，購房時子女尚未成年，根本不具備達(dá)成借名買房合意的民事行為能力，這一點至關(guān)重要；第三，即使存在借名買房關(guān)系，借名人不具備購房資格的，過戶請求也無法得到支持。在此提醒廣大父母，將房產(chǎn)登記在未成年子女名下一定要慎重，這本質(zhì)上是一種贈與行為，一旦登記完成，父母就失去了對房產(chǎn)的完全控制權(quán)。如果確實需要借名，一定要在子女成年后簽訂書面協(xié)議，并確保自己具備購房資格。