深圳樓市，耐人尋味起來了

作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

假期，買房群體還未集中出門看房，消息就已經熱起來。

各大新房項目及新聞報道都釋放出一個強信號——五一深圳樓市熱起來了。

那么深圳樓市的實際效果如何？

趁著假期，@格隆匯樓市也走訪不同區域新房項目，體感上有一個很強烈的反差——

冷熱不均。外圍非限購區且地段相對友好的低價項目火熱，偏遠項目冷清，核心區熱門的高價項目，看房流量比節前熱，但看房流量不及外圍網紅項目。

外圍網紅盤熱的更熱

只要“五一”期間出門看房，深圳樓市冷熱不均就能切身感受得到。

外圍盤網紅盤，營銷中心絡繹不絕，人頭攢動，連看樣板房的擺渡車都要排隊等候，有的看房家庭看到晚上八點仍在了解。

與市場一線業務及案場銷售交流，得到的反饋基本一致——“每天接待十幾批客戶”。

@格隆匯樓市實訪了位于光明中心的典型網紅盤滿京華金碩瑞府及即將開盤的振業天境云璽。

滿京華金碩瑞府前身為光明獅山利益統籌項目，涵蓋10個地塊，分多期開發，是光明目前新房中體量最大項目。

前期已經推出滿京華金碩華府、滿京華金碩和府、滿京華金碩臻府、滿京華金碩悅府。

除了滿京華金碩瑞府待開盤，其他先開的地塊樓棟，已經賣的七七八八，滿京華金碩悅府基本賣剩大戶型。

到達項目營銷中心處，是下午五點多，進入營銷中心前，觀察到看樣板房的擺渡車忙不停，看樣板房需要排隊等候。

進入營銷中心內部，人頭攢動，案場銷售十分繁忙，有的在洽談區忙著洽談，有的忙著安排客戶跟擺渡車看樣板房。

其間講解沙盤的銷售，也不斷被客戶咨詢打斷。

（@格隆匯樓市實拍，2026.5.4）

現場銷售表示，滿京華金碩瑞府開盤具體折扣未出，隨時開盤，購買需“五一”期間鎖房，在售的滿京華金碩悅府，剩余可選房源也不多。

與案場的看房個體交流，即使滿京華金碩瑞府相較于光明區域其他同類項目貴，依舊愿意看房的原因是——

項目所在的位置位于科學公園頭排，一路之隔為光明地標深圳國際美術館及深圳科學技術館，配套的教育資源集中，周邊聚集20余所學校，其中還有深圳外國語學校光明學校（集團）成員校。

而實際看房后，戶型具體設計格局及吹風價格不及預期，相較附近區域同類項目戶型設計存在一定短板，計劃選擇性價比更高的潤臻園、天境云璽等項目。

當天，@格隆匯樓市還實訪了即將開盤的項目——振業天境云璽。

現場接待的銷售表示，5月4日當天就已經接待且在I深圳完成登記的客戶累計有十幾批。

看房過程觀察發現，項目營銷中心到了晚上七八點時間段，依舊有客戶在看房，案場銷售接待依舊繁忙。

（@格隆匯樓市實拍，2026.5.4）

@格隆匯樓市粗略統計，5月4日6點左右的時間段，仍有五六戶家庭在樣板間看房，而到了晚上八點，營銷中心內外與銷售、中介交流看房心得及感受的家庭也還有五六戶。

值得注意的是其他區域熱門典型項目，“五一”期間，營銷中心客戶流量也有同樣表現。

如位于龍華觀瀾的鴻榮源觀城，據現場銷售及看房中介渠道反饋，“深圳樓市4.29新政后，‘五一’假期首天售樓部爆滿”“項目樓部‘五一’假期看房的人群，就像春運高鐵站一樣熱鬧”。

比低價走量新房冷

但與外圍核心區域或地段典型樓盤形成差異的是，核心區的中心盤或價格更高一些的項目，營銷中心實際看房流量偏弱。

核心區個別項目看房集中時間段，營銷中心人氣不及光明、龍華、寶安等非限購區域項目，看房人氣分水嶺明顯。

比如位于南山科技園粵海街道的翰熙典居，去年6月開盤，334套104~141平住宅備案均價約112400元/㎡，總價區間約993萬～1758萬。

該項目是南山核心區備受關注的網紅項目，前身為桂廟新村城市更新單元，改造體量龐大，為深圳粵海街道核心區近十年唯一供應新房。

據@深圳木子實地探訪顯示，5月3日上午項目營銷中看房群體不多，稀稀疏疏的購房咨詢，現場銷售并不太過繁忙。

比如位于前海媽灣的觀山海，2024年12月—2025年7月期間，先后推售4個批次房源，備案均價分別為84900元/㎡、85800元/㎡、86000元/㎡、96000元/㎡。

根據@每經房產報道，五一首日觀山海項目由于小戶型三房已售罄，剩余大戶型四房產品，總價門檻較高，營銷中心現場過來看房的人群并不算多。

而@深圳木子實地探訪同一項目顯示，中午時段觀山海營銷中心現場看房客戶批次較少，銷售表現也較為冷淡。

所以，基本上前線實訪反饋，營銷中心現場相較平時，看房客戶量有所增加，實際銷售也有簽約成交，但也僅限相較于平時。

@格隆匯樓市實地考察龍華核心區域的項目，也是如此。

“五一”假期，走訪位于龍華紅山的聯發紅山新澍雅居及深業頤樾府。

聯發紅山新澍雅居332套69~100平戶型，備案均價約71400元/㎡，總價區間約433萬～760萬，4月30日踩著節點開盤。

“五一”假期首日看房量相對集中，進出營銷中心的人員絡繹不絕，有不少客戶都在簽約或洽談。

（@格隆匯樓市實拍，2026.5.1）

但五一首天看房日，相較5月4日光明中心區滿京華金碩瑞府營銷中心看房人流量少不少。

到了“五一”假期最后一天，由于下雨天氣影響部分原因，加上假期基本結束，營銷中心內看房客戶批次就更少了。

現場銷售基本閑下來，項目外僅零星中介徘徊等待客戶，營銷中心大門也基本沒有太多人員進出。

（@格隆匯樓市實拍，2026.5.5）

而5月5日的深業頤樾府，雖仍有看房客戶，但案場個別銷售及項目外徘徊的中介基本在休息。

（@格隆匯樓市實拍，2026.5.5）

總結

這個五一市場數據及表現更為關鍵。

一方面，這個“五一”假期少補一天班，且也是有史以來政策踏點最關鍵的一次，踩著“五一”假期倒計時落地政策。

另一方面，深圳樓市排除今年2月成交月份，二手住宅成交量已經連續三個月站上5000套，市場回穩跡象明顯。

“五一”期間實訪，結合其他渠道實地反饋，這個“五一”假期的市場——

1、明顯熱門項目，更熱，已經剩余尾盤或冷門項目更冷。

2、光明區域同類項目，性價比高的項目更受歡迎，依舊處于價格戰中。

3、光明及龍華外圍地段項目，相較龍華核心、南山核心等均價超過7萬/㎡的項目，更好賣，去化更快。

4、南山、福田等核心區看房熱度不及非核心區項目。核心區新房項目，整體客戶流量相較節前好不少，但不及外圍地段區域性價比高或價格戰明顯的新房項目。

5、從各新房項目“五一”假期表現看，4.29新政對外圍地段項目支撐效果更強，核心區有效購買力新增不及外圍低總價項目。原因是核心區項目，購買資格門檻低了，但高單價疊加大戶型，總價被拉高，有一定總價門檻。

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作者觀點，不代表格隆匯立場