北京
文/上海進深 嚴明會
閔行蘭香湖核心區，紫江即將放出一批好貨。
繼蘭香湖悅邸北區案名公示后，近日，項目14-07地塊、14-09地塊規劃設計方案公示。
這兩塊地容積率都只有1.01，全部規劃為6層洋房類產品。
具體來看：
14-07地塊：
擬建9棟6F住宅產品，并在西側配置一棟2F菜場以及3F社區配套。
用地面積約31662㎡，總建筑面積38469.63㎡，其中地上建筑面積33189.63㎡，地下建筑面積5280㎡。
14-09地塊：
擬建7棟6F住宅產品，并在西側配置一棟2F菜場以及3F社區配套。
用地面積22595.84㎡，總建筑面積約26671，其中地上建筑面積23671㎡，地下建筑面積3000㎡。
圍繞總平圖，三個信息點值得展開說說。
1、可能會有頂復
根據目前釋放的信息，項目主力戶型建面約136-168㎡，層高約3.3米，尺度偏改善，一共僅180套。
部分樓棟是坡屋頂構造，這通常意味著頂樓會是復式戶型，帶閣樓或挑高空間，贈送率可能相當可觀。
2、人車不分流
由于兩幅地塊的地下建筑面積都壓得很低：14-07地塊地下僅5280㎡；14-09地塊地下僅3000㎡。
想做全地庫、全人車分流，根本不夠。總平圖上，兩個地塊的四周幾乎被地面車位圍了一圈。（下圖中的紫色部分為地面停車位）
也就是說，未來很大一部分業主回家要把車停在地面，然后步行入戶。這和當下改善市場全人車分流的基本共識差了一截。
3、游艇巴士站
從總平圖看，紫江這次沒有做當下流行的下沉庭院和首層架空會所。
據悉，項目給出了一套偏實用的社區功能組合：養育、社區食堂、健身、衛生服務站，自持生鮮超市及匹克球場，日常生活的基礎項基本配齊。
這里有一個彩蛋：09地塊的北側有個游艇巴士站。臨水而居的體驗，從概念直接落進了出行場景里，紫江這是把蘭香湖的資源深度用足了。
不過，一路之隔的象嶼項目，是實打實的全地庫、地面零車位，還是雙會所配置，總建筑面積超3500㎡。
江景湖景兼具
回顧土地端，今年1月6日，上海第十批次土拍中，紫江集團旗下的紫都置業與紫竹半島地產聯合體，以20.09億元的底價拿下閔行區MHP0-1005單元14-07地塊、14-09地塊、06-18地塊及06-19地塊部分地下空間，成交樓板價33440元/㎡。
從今年1月拿地，3月初案名落定、產品信息初步披露，整個推進節奏相當迅速。
這種從容，源于紫江就是紫竹高新區的長期開發主體。
紫江已經在此打造了紫竹半島、蘭香湖壹號、蘭香湖貳號等多個標桿項目，對客群畫像、開發節奏、資源賣點等都了如指掌。
雖然人車不能分流，但這兩塊地仍然有一樣多數項目不具備的天賦資源。
地塊位于北側就是蘭香湖一線水岸，南側距離黃浦江大約450米。
蘭香湖是整個閔行的生態名片，約600畝水面；黃浦江這一段則是“浦江第一灣”，江面開闊，視野無遮擋。
把一線湖景和一線江景，同時收進一個1.01容積率的6層洋房里，這樣的產品標簽，全上海主城范圍幾乎找不到第二個。
紫江是誰？
項目的建設單位為上海紫桐置業發展有限公司，法人和董事長正是紫江集團的靈魂人物——沈雯。
1981年，23歲的馬橋公社俞塘五隊隊長沈雯，拿著勞務攢下的3萬塊錢，帶一幫年輕人辦起了塑料加工廠。
2001年，他在一片農田上聯手交大、華師大栽下一座紫竹科學園，那句“給我20年，給你一座科技城”后來被刻在了高新區展示中心門口。
如今，紫江集團旗下握有紫江企業（600210.SH）和威爾泰（002058.SZ）兩家上市公司，紫竹高新區更是中國唯一以民企為主體運作的國家級高新區。
2025年紫江企業實現營業收入96.04億元，較上年同期的106.37億元同比下降9.71%。
其中，房地產業務營收3.60億元，同比下跌74.76%，成為拖累整體營收的主要因素。
在2025年中期業績會上，紫江管理層曾直言，房地產業務在公司總營收中占比較小，且開發周期長，與包裝業務的協同性相對較弱。公司開發完成現有房地產項目后，將不再開發新的房地產項目。
也就是說，蘭香湖悅邸北區可能不止是紫江在這個板塊的新作，更是一代上海老牌民企在房地產賽道的“收官之作”。
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