大拆遷時(shí)代，是暴富？還是暴哭？

城中村的改造政策，從2023年7月定下的，35個(gè)超大特大城市，和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市開始擴(kuò)容。

擴(kuò)容到多少呢，擴(kuò)容到300個(gè)地級城市，知道這是什么概念嗎，你猜我國一共有多少個(gè)地級市呢，330個(gè)左右。也就是說，幾乎全國所有的地級城市，都要納入到這一輪的大拆大建的范疇里面了。

今天我們聊聊大拆遷時(shí)代，首先規(guī)模有多少，答案是可多可少。2023年7月份的時(shí)候，國務(wù)院辦公廳印發(fā)過，關(guān)于在超大特大城市，積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見。

對外透露的信息是，35個(gè)大城市，城中村的改造需求是170萬套，然后全國所有城市有50萬套危舊房需要改造。也就是說2023年7月份的時(shí)候，高層對舊改的整體規(guī)模的接受程度，應(yīng)該是在220萬套左右。

這個(gè)數(shù)字和2020年之前的高峰，每年600萬套相比，大概是1/3，但是2024年的經(jīng)濟(jì)情況大家應(yīng)該都能看得到。所以從2024年下半年開始，對舊改數(shù)量的容忍度在不斷的拉大。

2024年10月份，住建部在國新辦的發(fā)布會上就已經(jīng)表示，將新增實(shí)施100萬套城中村的改造和危舊房的改造。并且明確表示是通過貨幣化安置的方式，也就是舊改的數(shù)量，從2023年的220萬套，增加到320萬套。

多加100萬套，這是要加到之前的35個(gè)大城市里面嗎。那是不是半新不舊的房子也得需要拆了重建了。

那從現(xiàn)在的擴(kuò)容信息來看，那要不然就是超大城市，特大城市可能真的沒那么多地方好拆了，要不然呢，就是一碗水端平，不能光救大城市，地級市的樓市也得救。

所以我們就能看到，這次擴(kuò)容擴(kuò)到了全國300個(gè)地級市，現(xiàn)在大家都可以扛著鋤頭一起拆的，你們那兒有沒有拆遷的計(jì)劃打在評論區(qū)。

但問題又來了，10月份住建部公布的新增指標(biāo)只有100萬套，如果將這個(gè)新增指標(biāo)給全國300個(gè)地級市分，一個(gè)地級市，分到的額度也就3333套。

這個(gè)數(shù)字還沒有北京一個(gè)天通苑小區(qū)大，如果就這么點(diǎn)數(shù)量，情緒整這么熱火朝天，沒必要啊。所以結(jié)論只有一個(gè)，那就是10月份住建部對外公布的新增100萬套，那可能只是個(gè)開始，實(shí)際要拆的數(shù)字可能遠(yuǎn)大于這個(gè)數(shù)。

事實(shí)上，住建部在國新辦的發(fā)布會上，早就留出了空間，2024年10月份的時(shí)候，住建部對外是這么表態(tài)的，我們還可以在100萬套的基礎(chǔ)上，繼續(xù)加大支持力度。

從目前擴(kuò)容的城市規(guī)模來看，這個(gè)支持力度確實(shí)在悄悄的增加，但是增加到多少，估計(jì)現(xiàn)在誰也沒有底。就像釣魚佬和魚的拉扯，用不用力拽，用多大的力氣拽得看魚的狀態(tài)。

而這一輪的拆遷，拆多大的范圍，拆到什么程度，拆到什么時(shí)候是個(gè)頭，得看錢撒下去之后，樓市能不能挺回來，能不能止跌回穩(wěn)。

好，第二個(gè)問題，這一輪的城中村改造，是不是又得有一撥人，平地一聲雷陡然而富，轉(zhuǎn)眼富家翁呢。事實(shí)上，這一輪你如果你想通過拆遷暴富，可能沒那么容易。

至于這一輪為什么不太會出現(xiàn)造富運(yùn)動，那就得看看什么情況下，我們愿意給拆遷戶撒錢，我們開始搞棚改的時(shí)間可以追溯到2008年。

但當(dāng)時(shí)貨幣化安置的比例非常低，基本都在10%以下，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候，我們確實(shí)是沖著改善人民生活水平去的。

直到2015年，棚改的貨幣化安置才開始提速，當(dāng)年貨幣化安置的比例就驟增到30%左右，2016年到2017年，貨幣化安置進(jìn)一步提高到50%上下。也就是幾乎有一半的拆遷戶，我們都選擇直接給錢。

沒錯(cuò)，那個(gè)時(shí)候搞棚改，除了要改善人民的生活水平，還有一個(gè)重任就是給房地產(chǎn)去庫存，所謂的漲價(jià)去庫存，就是那個(gè)時(shí)候開始的。

2017年之后，貨幣化的安置的比例就再也沒有對外公布了，但是坊間估計(jì)比例應(yīng)該不會比50%低。2019年之前手拿巨款的拆遷戶，放眼市場，能看到的就是當(dāng)年恒大碧桂園之類，早先建出來的庫存房。

所以那幾年房子賣的最好的，也就是恒大碧桂園之類，靠著這一波貨幣化安置的東風(fēng)，他們是吃得腦滿腸肥。如今鋃鐺入獄的許皮帶，正是那個(gè)時(shí)候登頂中國首富的。

而對于當(dāng)時(shí)的地方政府而言，同樣愿意撒錢做貨幣化的安置，因?yàn)椴鸪鰜淼耐恋厥遣怀钯u的，許皮帶們會照單全收。最后拍地收到的錢，甚至比付出去的拆遷款還要多得多。

所以即便上杠桿，地方政府也愿意給拆遷戶們?nèi)グl(fā)錢，因?yàn)榇蟾怕蔬@是個(gè)穩(wěn)賺不賠的買賣，但是當(dāng)下的情況還是這樣嗎。

首先，付拆遷款的主力，也就是地方政府，他們現(xiàn)在在干嘛呢，劃債。

但是這個(gè)債要借可以，但是資金是需要成本的呀，雖然說貨幣化安置的錢不會由地方政府全部買單，中央同樣也會出錢。但是如果拆出來的地賣不上好價(jià)格，甚至直接賣不出去，那么虧本就是必然的。

所以理智的選擇一定是盡量的壓低拆遷的成本，找一個(gè)你愿意拆的最低價(jià)格，另外，如果你帶入上帝視角，你就會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場目前的最好狀態(tài)，并不是立馬回到當(dāng)年的高峰，而是止跌回穩(wěn)。

如果真的讓拆遷戶一夜暴富，再搞一次人造牛市，雖然技術(shù)上是可行的，但是結(jié)果呢，不一定能承受。因?yàn)楸q之后最大的可能就是暴跌，股市生動的一課剛上完，轉(zhuǎn)眼就忘了嗎。

所以拆遷高溢價(jià)造富的可能性幾乎沒有，在過去，房屋安置的成本和貨幣安置的成本，存在一個(gè)乘數(shù)的關(guān)系，這個(gè)乘數(shù)呢，一般來說是一比1.3。也就是相比于房屋安置，貨幣安置要多付出30%的成本，而這也是拆遷戶暴富的一個(gè)重要的原因。

但是在當(dāng)下，不排除這個(gè)30%的比例不僅要降低，甚至可能會給你打折，因?yàn)閷τ谡咧贫ㄕ邅碚f，我不希望你暴富去推高房價(jià)，我需要的是你拿著我給你的錢去買房，去止住房地產(chǎn)下跌的趨勢。

因?yàn)橹灰康禺a(chǎn)不死，上下游就不會死，上下游不死，經(jīng)濟(jì)就能穩(wěn)得住，所以這才是被拆遷人的使命。

另外，會不會有地方就是要一輪人造牛市，就是要房價(jià)再次飛升，就是要沖一把GDP，就是要再搞一波業(yè)績也未可知。畢竟保五的壓力就壓在那，而拆遷建房賣地拿業(yè)績，這套活又是自己最熟悉的。

2019年我們提房住不炒，2020年之后，其實(shí)我們的棚改就已經(jīng)進(jìn)入尾聲了，取而代之的就是舊城改造和城市更新。

沒有人真的想大拆大建，這一次城中村改造又一次被提出來，說白了就是想試試能不能再一次復(fù)制，10年前的勝利，10年前是2014年，當(dāng)時(shí)樓市衰退，量價(jià)齊跌。

但是棚改一出，力挽樓市狂瀾于既倒，所以當(dāng)我們再次面臨困境的時(shí)候，習(xí)慣性的又一次將希望寄托于貨幣化安置身上。

你很難對這件事情有什么指摘，畢竟棚改本身對于產(chǎn)業(yè)鏈條的各個(gè)相關(guān)環(huán)節(jié)的主體，都是一個(gè)強(qiáng)大的推動力。停滯的項(xiàng)目工程、人員工資、各類款項(xiàng)等等都會被快速的激活，大家有活干能看到希望。

而且上下游產(chǎn)業(yè)鏈的，比如說家電、家具、裝修、物業(yè)等等等等，都會變成剛需，而這不就是國家、地方、企業(yè)和個(gè)人都想看到的大好局面嗎。

理解了這個(gè)，你大概就能理解為什么我們會降首付，為什么我們要降利率，為什么我們要降稅費(fèi)。所有的一切，很有可能就是為更大規(guī)模的棚改做鋪墊，因?yàn)槭袌鰶]有需求的時(shí)候，我好像能做的只有去創(chuàng)造他們的需求。

官方的表達(dá)叫做釋放新型城鎮(zhèn)化的巨大潛力，創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，但是凡事我們不能光看好的一面。泡沫是怎么吹大的，日常的消費(fèi)是怎么被擠壓的，地方是怎么賣地成癮的，這些也應(yīng)該歷歷在目。

中國人均購房的年齡應(yīng)該是在30歲左右，也就是說22年之后，中國的住房需求就必定隨著人口下降開始銳減，但是我們真的還有22年的騰挪空間嗎。

當(dāng)下94年生人，已經(jīng)30周歲了，他的父母大概率是出生于70年代的，如果他的父母有房，當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，30歲的你是否還愿意背上一身的房貸，哼哧哼哧牛馬30年呢。

再說一個(gè)數(shù)據(jù)，我國家庭戶人均居住面積，目前是41.76平方米，全國房屋待售，也就是還沒有賣出去的面積，有7.3億平方米。房屋的總數(shù)超過六億幢，如果平均來分的話，兩到三個(gè)人就能分到一幢房子，對，是一幢，不是一套。

巨大的供大于求是現(xiàn)狀，巨大的財(cái)富分配不平衡也是現(xiàn)狀，需要狠狠刺激一把，消費(fèi)帶動經(jīng)濟(jì)還是現(xiàn)狀，這道題難解嗎，難。所以相信高層的智慧吧。