2020年在檳城買房，現在真的虧麻了嗎？親身經歷算了一筆賬

2020年春節期間，我們在檳城買了一套房。

當時買這套房的原因很簡單：那個時候我們還住在檳城，也沒有想到疫情期間，馬來西亞第二家園會有重大變化，更沒有想到后來的申請量會增加到一個程度，讓我們不得不把事業重心轉到雪蘭莪。

從檳城處理大量第二家園申請，確實不方便。

客戶要來貼簽、銀行開戶、處理文件、協調官方流程，很多事情都集中在吉隆坡一帶。如果公司繼續留在檳城，效率會被地點限制。

所以后來，我們離開檳城，把公司運營重心轉到雪蘭莪。

這也讓原本買在檳城、以為可以長期使用的房子，變成了一套階段性資產。

這套房的合同價格是40多萬。*外國人沒法購買的價位

當時開發商給了5%折扣，也就是2萬多；另外還有5,000現金禮券；期間又返現了1萬多，這是開發商給初期買家的優惠。

所以，如果按照真實現金流來看：

實際購房價格40萬多一點。

現在的售價是低于當初合同SPA價格。

賣出時，我們需要承擔：

中介費1%

賣方律師費：約RM5,000

開發商相關費用：RM2,000以內

所以賣出凈回款會比購房成本多幾千塊

所以，嚴格按買賣現金流計算，這套檳城房產并沒有出現很大的虧損，甚至還有正差額。

當然，如果只看之前合同價和目前售價，賬面跌了！

看起來，好像真的虧了。

但房產不能只看合同價和成交價。買入時的折扣、禮券、返現，都是實際降低成本的錢。如果不把這些算進去，就很容易誤判一套房到底是賺還是虧。

這套房收房是在2024年8月。

所以這次計算，我們沒有把2024年8月到2026年期間的物業費、門牌稅、雜費、空置成本算進去。

因為這里主要想看的，是這套房本身買賣之間的現金差額，不是要把每一項持有成本都精算到最后一分錢，那樣太復雜了。

這套房當年是沒貸款。

沒有月供。

沒有銀行壓力。

這一點確實讓持有過程輕松很多。

很多房產真正讓人難受的地方，不是價格跌一點，而是每個月都必須供。如果房子空置、租不出去、租金又蓋不過貸款，那個壓力才是真正的壓力。

但反過來看，這樣買房也不是完全沒有成本。

因為這筆本金如果沒有放進房子里，哪怕只是放定期存款，按一年2%左右的回報計算，幾年下來也會有一筆穩定利息。

這就是機會成本。

沒有銀行壓力，不代表沒有資金成本。

沒有月供壓力，不代表這筆錢沒有其他用途。

現金買房，只是把壓力從“每個月還貸款”，換成了“本金被長期占用”。

所以，如果只看買賣價格，這套房確實沒有虧太多；但如果認真從投資角度看，把資金占用、時間成本、機會成本也算進去，它的投資表現就沒有那么漂亮。

我們這幾年也一直沒有出租。

原因有三個。

第一，現金買入，沒有還貸壓力，所以沒有必要為了每個月一點租金，急著把房子租出去。

第二，檳城空房出租的租金并不高。

如果只是為了收一點租金，卻要處理租客、維修、清潔、家具損耗、交接等問題，對我們來說，未必劃算。

第三，我們回檳城時，有地方可以住。

這一點不能完全用租金回報率計算。對我們這種從檳城出來，但還會回去處理事情、見親朋好友、看項目的人來說，有一套可以落腳的房子，本身也是一種便利。

所以，這套房不是一個典型的“買來出租”的投資品。

它更像是當時人生階段里的一個安排。

當時我們人在檳城，所以買在檳城是合理的。后來公司重心轉去雪蘭莪，檳城房子變成空置資產，也是現實變化導致的結果。

那為什么現在決定賣掉？

因為我們在雪蘭莪找到了更好的投資標的。

比如我們現在自己正在使用的辦公室，合同價是60多萬，但扣掉折扣和優惠后，實際買入成本其實不到50萬，租金價值大概可以做到RM3,000到RM3,500左右。

相比之下，檳城這套房的租金回報率，可能都不到這個辦公室的一半。

這就是很現實的資產配置問題。

錢放在不同地方，回報效率是不一樣的。

檳城房子不是不好，只是對我們現在的發展階段來說，它的使用價值和投資回報，都已經不如雪蘭莪的辦公產業。

考慮到我們在哪里發展，資產就應該逐漸往哪里集中。

還有一個細節，也值得記錄下來。

這次賣房，如果我們和買家使用同一家律師樓，理論上律師費還可以再省一點。

但我們不會這么做。

因為我們以前吃過虧。

過去公司買下檳城辦公室時，我們已經付了10% deposit，結果賣家后來居然說不賣了。

當時雙方使用的是同一家律師樓，問題出現后，律師就陷入一個很尷尬的局面：到底應該代表誰的權益？

買方說已經付了deposit，賣方說不賣了。

同一家律師夾在中間，很難真正站在任何一方的立場強硬處理。

最后，我們只能花錢打官司，才最終把那間辦公室買下來。

所以從那之后，我們對律師安排非常謹慎。

買賣房產，能省幾千塊律師費當然好。但如果為了省這點錢，未來發生爭議時沒人真正代表你的利益，那就完全不值得。

有些錢不能省。

尤其是涉及房產交易、公司資產、法律權益的時候，律師樓必須是自己信得過的，也必須清楚代表自己的利益。

最后，還有一個一開始沒有算進去的“隱藏運氣”。

2020年買這套檳城房產時，人民幣兌馬幣的匯率，大概還在1.5到1.6左右。

如果當時是從人民幣角度看，買入馬幣資產的成本并不算高。

而現在，人民幣兌馬幣已經來到大約1.7左右。

這意味著什么？

如果用人民幣視角來看，同樣一筆馬幣資產，現在換算成人民幣，反而比當年更值錢。

這套房按前面的算法，

如果按現在1.7左右的匯率換算，大約多個幾萬人民幣左右。

也就是說，從馬幣賬面來看，這套房只是小幅正差額；但如果站在人民幣資產配置的角度來看，匯率其實也幫了一個忙。

當然，這不是我們當初買房時精確算出來的結果。

它更像是一點運氣。

所以這套檳城房產，到底算不算虧麻了？

如果從正面的角度看，它沒有貸款壓力，沒有月供壓力，中間也提供過回檳城時可以落腳的便利。再加上當年買入時有折扣、禮券和開發商返現，最后賣出時，單看買賣現金流，其實沒有虧太多，甚至還算體面退出。

但如果認真站在投資角度看，這套房確實算不上成功。

因為它沒有出租，租金回報沒有兌現；本金長期被占用，哪怕只是放定期存款，幾年下來也會有一筆穩定利息；再加上檳城住宅租金回報并不高，和我們后來在雪蘭莪看到的辦公資產相比，資金效率明顯低很多。

所以，這套房如果從生活安排來看，不算失敗。

但如果從純投資角度來看，確實可以說是虧麻了。

它提醒我們的不是“房產不能買”，而是：

買房不能只看房價有沒有跌。

還要看租金回報。

資金有沒有被更有效率地使用。

這筆錢有沒有放在真正適合自己階段的位置。

檳城這套房，陪我們走過了一個階段。

現在我們事業重心已經轉到雪蘭莪，資產配置也應該跟著這方向走。

所以這次賣房，不是單純認虧。

而是一次換倉。

也是一次提醒：

房產最怕的，不一定是跌價，而是資金被低效率地占用。