東京樓市的盛宴，正在悄悄散場

疫情前花費8000萬日元（約350萬元人民幣）買的一套公寓，在疫情結束后就漲到了2億5000萬日元（約1100萬元人民幣）。這是東京房價在這幾年創下的“令和神話”——令和年代的房價奇跡。

“再不買就來不及了。”這是在東京不斷可以聽到的一句忠告。因為，中國人、香港地區人、新加坡人，熱錢從四面八方涌來，把東京當成了最后一塊洼地。

日本不動產市場調查公司mcury公布的最新數據顯示，2026年第一季度（1-3月），東京都23個區內建筑年限在5年之內的公寓樓的房價，平均每套的售價（一般以實用面積75平方米，二室一廳為計算標準），已經達到了1億6766萬日元（約730萬元人民幣），比2025年第一季度增加了24.7%，凈增3318萬日元（約150萬元人民幣）。

與日本其他城市相比，大阪市建筑年限在5年之內的公寓樓的房價，平均是1億391萬日元（約455萬元人民幣），京都市是7405萬元人民幣（約325萬元人民幣），名古屋市是4939萬日元（約216萬元人民幣），東京是一地獨大！

然而，就在這片喧囂之中，有幾個數字，正在無聲地說著另一個故事。

2026年3月，東京都最核心的三個區——千代田區、中央區、港區——的房價急漲勢頭開始踩剎車。

雖然二手房的成交均價依然達到每平方米238萬日元（約10萬元人民幣）。聽起來依然高不可攀，但半年內的漲幅，只剩下了1%。

漲勢并未逆轉，但已經停下來了。

不過，真正值得警惕的信號，不在價格，而在成交量。每年的第一季度，是傳統意義上的樓市旺季，但是東京都核心三區的成交件數比去年同期減少了14%。而同期首都圈整體的成交件數，反而上漲了約2%。

也就是說，東京最核心的地帶，正在成為這一輪樓市中獨自下行的孤島。

一位做了十幾年房產中介的朋友，他最近的口頭禪變了。以前是“這套房子，今天不下手，明天就沒了”，現在是“這套掛了三個月了，業主還沒想清楚”。

還有一個數字，也很能說明東京的房價，已經觸及天花板。

2026年3月，東京核心三區的掛牌均價與實際成交均價之間的差距，達到了38%。

這意味著，你在房源網站上看到的那個讓你倒吸一口冷氣的價格，和最終真正成交的價格，相差將近四成。而2013年到2024年，這個差值的歷史平均水平，只有17%。

如今已是異常值，幾乎是歷史均值的兩倍多。

這背后有一套邏輯，放在任何城市都通用。

房產中介的收入模式，決定了他們天然偏好“獲得賣方委托”。一旦簽下獨家代理協議，成交概率大幅提升。而代理買方，若買方最終看中的物件不在自己手里，手續費就是零。于是，為了搶到賣方委托，最有效的話術就是：我能幫你賣出比別人更高的價格。

賣方當然樂意聽。于是掛牌價一路走高，與市場真實脫鉤，這種行為叫做”物上げ”（搶攬物件），本質是一場系統性的價格幻覺生產機制。

幻覺維持不了太久。

東京核心三區的庫存量，在過去一年里從2903套暴增至4205套，漲幅45%。那些賣不出去的房子，正在房源網站上掛著，像一排等待答案的問號。

樓市的漲跌，表面上是供求關系，實質上是資金的流向。錢的流向，才是真正的羅盤。

東京都心這兩年的房價急漲，與其說是“剛需推動”，不如說是“炒房”的結果。大量以轉售為目的的中小不動產業者，從地方銀行獲得寬松貸款，瘋狂囤積東京都心物件，再高價出手。這種短線炒作的邏輯，在日本泡沫經濟時代已經演練過一次。

其次是，前幾年，日本政府面向外國人的寬松移民政策，使得亞洲地區的有錢人紛紛涌入東京搶購高端樓盤。但是，自從2025年秋天，日本政府收緊“經營管理”簽證后，這股“移民潮”驟然停止。甚至因為簽證得不到更新，一些人決定離開日本，于是也出現了拋售公寓樓的現象。

更關鍵的是，2026年2月，日本金融廳向全國地方銀行發出了異常警告，明確提示不動產融資過熱的風險。這是一個極不尋常的信號。

上一次類似的行政干預，叫做“總量規制”，那是1990年。之后發生了什么，日本人用了整整“失去的三十年”來消化那個答案。

如果此次地銀收緊對中小轉售業者的貸款，資金鏈一旦斷裂，東京都心的轉售泡沫，或許將迎來它的臨界點。

這是不是泡沫破裂的前夜？

我不敢用“必然”這個詞。東京的樓市有它自己的韌性，有穩定的外資需求，有日元匯率的變量，有人口結構的復雜性。泡沫從形成到破裂，從來不是一夜之間的事。

但有幾點是清晰的：

掛牌價與成交價之間38%的裂縫，是過去十多年從未有過的異常。庫存急增45%，是積壓已久的危險信號。成交量在旺季逆勢下滑14%，是買方正在用腳投票。金融庁的警告，是行政層面開始干預的起點。

這些跡象拼在一起，像是一幅未完成的畫，但輪廓已經清晰。