2026年3月巴基斯坦土地掛牌價格指數報告

市場概述

本報告重點研究了巴基斯坦的拉合爾（Lahore）、伊斯蘭堡（Islamabad）、卡拉奇（Karachi）三個城市的房地產市場。伊斯蘭堡是巴基斯坦的首都，卡拉奇是信德?。⊿indh）的省會、巴基斯坦第一大城市，拉合爾是旁遮普（Punjab）省的省會、巴基斯坦第二大城市。人口增長、產業集中和持續的城市外擴，使三個城市形成了較為完整的土地開發與住房供應體系。土地交易、尤其是住宅用地交易占據房地產市場主導地位。

市場指數方面，2026 年 3 月，拉合爾住宅用地價格指數為 5,411，環比上漲 1.5%，同比上漲 9.5%；商業用地價格指數為 1,268，環比上漲 6.1%，同比上漲 8.0%；伊斯蘭堡住宅用地價格指數為 4,891，環比上漲 0.7%，同比上漲 7.4%；商業用地價格指數為 1,767，環比下降 1.2%，同比上漲 11.0%；卡拉奇住宅用地價格指數為 8,167，環比上漲 3.0%，同比上漲 31.4%；商業用地價格指數為 1,353，環比上漲 1.7%，同比上漲 25.2%。

宏觀環境方面，近年來，巴基斯坦房地產市場受高通脹、高利率及高交易稅費影響，需求端購買力削弱、供給端開發成本上升，融資與開發壓力加大，市場整體偏向風險控制、節奏放緩。2025年至2026年一季度，宏觀環境邊際改善，通脹回落、貨幣政策寬松、財稅政策優化，為市場提供了有利外部條件。

市場需求方面，伊斯蘭堡、卡拉奇、拉合爾三大城市住房需求持續增長，城市人口快速擴張、人口結構年輕化等因素是核心驅動力，市場仍處于早期增量釋放階段。

行業政策方面，截至2026年一季度，《巴基斯坦國家住房政策2025（草案）》進入內閣核準階段，四大核心方向對接省級落地要求。三地政策重點轉向制度執行與流程打通，各省分別推進空間規劃運作、細則落地及數字化審批，全國住房政策從框架設計轉向落地見效，為三大城市市場復蘇筑牢制度基礎。

指數分析

表：重點城市土地掛牌價格指數（2026年3月）

2026年3月，拉合爾、卡拉奇的住宅與商業用地價格指數環比均上漲，伊斯蘭堡的住宅用地價格指數環比微漲、商業用地價格指數環比下降。

圖：重點城市住宅用地掛牌價格指數

圖：重點城市商業用地掛牌價格指數

1. 拉合爾

2026年3月，拉合爾住宅用地價格指數為 5,411，環比上漲 1.5%，同比上漲 9.5%；商業用地價格指數為 1,268，環比上漲 6.1%，同比上漲 8.0%。

表：拉合爾住宅用地掛牌價格指數（2026年3月）

圖：拉合爾住宅用地掛牌價格指數

圖 拉合爾商業用地掛牌價格指數

2. 伊斯蘭堡

2026年3月，伊斯蘭堡住宅用地價格指數為4,891，環比微漲0.7%，同比上漲7.4%；商業用地價格指數為1,767，環比下降1.2%，同比上漲11.0%。

表：伊斯蘭堡住宅用地掛牌價格指數（2026年3月）

圖：伊斯蘭堡住宅用地掛牌價格指數

圖：伊斯蘭堡商業用地掛牌價格指數

3. 卡拉奇

2026年3月，卡拉奇住宅用地價格指數為 8,167，環比上漲 3.0%，同比上漲 31.4%；商業用地價格指數為1,353，環比上漲1.7%，同比上漲 25.2%。

表：卡拉奇住宅用地掛牌價格指數（2026年3月）

圖：卡拉奇住宅用地掛牌價格指數

圖：卡拉奇商業用地掛牌價格指數

市場分析

1. 宏觀環境

近年來，巴基斯坦房地產市場所處的宏觀環境主要由高通脹、高利率及稅費政策的共同影響。高通脹持續削弱居民實際購買力，并提升建設與開發成本，對需求端和供給端形成雙向壓力；高利率環境抬升了購房融資和開發資金成本，使購房決策與項目推進更為謹慎；相關交易稅費維持在相對高位，增加了交易環節的資金負擔。在多重因素共同作用下，市場運行偏向風險控制與節奏放緩。2025年至2016年一季度，宏觀環境邊際改善明顯，通脹水平回落，貨幣政策條件趨于寬松，房地產相關財稅政策持續優化，為市場運行提供了相對有利的外部條件。

在通脹方面，2023年巴基斯坦居民消費價格指數（CPI）約為29.2%，其中財年通脹高點接近38%；2024年CPI維持在23.4%的高位，持續的高通脹對房地產市場形成顯著壓制。高通脹直接導致居民生活成本大幅上升，可支配收入承受較大壓力，住房消費預算被進一步壓縮，嚴重制約了自住型與改善型需求的正常釋放。與此同時，高通脹帶動建材、人工及能源等核心生產要素價格同步上漲，大幅推高房地產項目開發成本，使得開發企業在項目測算、開工節奏把控及融資安排等方面更為謹慎，部分項目甚至出現延緩推進的情況。2025年，隨著宏觀調控發力，CPI回落至4.5%，通脹壓力得到有效緩解。進入2026年第一季度，CPI呈現波動回升態勢，1月為5.8%、2月為7.0%、3月為7.3%，雖有小幅回升，但整體仍維持在個位數的溫和區間，通脹壓力整體可控，為房地產市場需求恢復與行業平穩運行奠定了基礎。

貨幣政策方面，巴基斯坦中央銀行（SBP）在2022-2023年為應對通脹壓力，將政策利率從2022年初約13.75%上調至2023年6月歷史峰值22%。高利率通過銀行體系傳導，抬升企業和個人借貸成本，抑制購房需求與項目推進。2024年SBP啟動降息周期，從20.5%降至年底約15%，2025年進一步下調，于12月降至10.5%。KIBOR（卡拉奇銀行同業拆借利率）亦隨政策利率下行，融資成本明顯減輕，住房貸款與項目環境恢復。2026年一季度，SBP維持政策利率10.5%（1月、3月會議），資金壓力持續緩解。

圖：2005-2025年一年期KIBOR走勢（賣出價）

財稅政策方面，房地產稅費政策調整對交易成本形成實質性緩和。此前相關政策以提高交易成本為主要取向，通過稅負約束短期和投機性交易，但也在一定程度上抑制了正常購房交易的活躍度。之前交易預扣稅按物業價值分檔征收，對合規納稅人約在3%–4%區間，非報稅人適用更高稅率；同時，聯邦消費稅（FED）在物業配售和轉讓環節征收約5%，作為規范申報與限制短期交易的過渡性措施。在2025年政策調整后，面向合規主體的交易預扣稅降至1.5%–2.5%區間，降低正規購房成本；自7月起，FED取消，不再在交易環節額外征收；同時長期自住房（持有15年以上）獲得預扣稅豁免?？傮w來看，新階段政策重點由全面抬高成本轉向區分處理，通過降低合規交易稅負、保留對短期和非正規交易的約束來優化市場運行條件。

整體來看，通脹回落、利率下行及交易稅費優化的疊加效應正在逐步顯現，2026年巴基斯坦房地產市場的外部條件預計將在2025年的基礎上繼續改善。若2026年通脹繼續保持在相對溫和區間，居民用于住房的可支配支出將有所恢復。在融資端方面，若政策利率維持在目前區間或繼續溫和下調，預計2026年開發企業融資成本有望保持在相對可控水平。開發端方面，前期已具備用地、規劃或銷售基礎，但在因資金成本沖擊而延緩推進的項目，有條件在2026年重新進入正常施工排期。銷售端方面，稅費優化降低交易成本，疊加融資成本降低，有望促進需求進一步釋放，縮短項目銷售回款周期，提高項目現金流。綜合判斷，在宏觀環境溫和改善的背景下，2026年市場運行更可能從前期的不確定性階段回歸常態化運行。

2. 人口形勢

伊斯蘭堡、卡拉奇、拉合爾的住房需求增長，是由人口擴張、結構年輕化、居住方式偏好等多重因素共同驅動。城市人口規模當前處于快速上升階段，人口年輕化程度高，疊加高比例自有住房偏好，使得購買住宅或購買土地自建住房成為滿足新增需求的核心途徑。這一過程決定了住房市場的基本需求面仍處于房地產市場早期的增量釋放階段。

表：1998、2017、2023年人口數量變化

城市人口快速增長是住房需求形成的基礎。1998—2023年，伊斯蘭堡首都區人口從80.5萬人增長至236.4萬人，累計增幅193.7%，明顯高于巴基斯坦全國（82.5%）；拉合爾人口從約634萬增長至1300萬，累計增幅105.1%，明顯高于巴基斯坦全國（82.5%）和旁遮普?。?3.4%）。

人口密度的變化進一步驗證了這一趨勢。1998—2023年間，伊斯蘭堡首都區人口密度由889人/k㎡提升至2,610人/k㎡；卡拉奇中央區人口密度由33,000人/km2提升至55,400人/k㎡；卡拉奇東區人口密度由10,414人/k㎡提升至28,214人/k㎡；卡拉奇南區人口密度由12,038人/k㎡提升至19,096人/k㎡；卡拉奇西區人口密度由2,977人/k㎡提升至7,242人/k㎡；拉合爾市人口密度由3,566人/k㎡提升至7,339人/k㎡。同期，全國人口密度提升83%至303人/k㎡，信德省人口密度提升73%至395人/k㎡，旁遮普省人口密度提升73%至622人/k㎡，人口密度明顯低于伊斯蘭堡、卡拉奇、拉合爾。稠密的居住空間和較大的人口增幅也使城市空間承載出現結構性緊張，進一步增強了居民對新增住房的需求與城市向外擴展外圍拓展區域的依賴。

從人口年齡結構來看，巴基斯坦呈較為典型的金字塔結構，中低年齡段人口占比較高。根據2023年全國普查數據，巴基斯坦人口中位年齡約22歲，15—39歲人口規模處于主體區間，是城市就業與居住需求增加的主要來源。外圍年輕人口從其他地區持續向核心城市區域流入，將在城市內形成新增居住需求；在伊斯蘭堡、卡拉奇、拉合爾常住的年輕人口，隨著就業和收入狀況變化，也將對改善性住房和新增住房形成持續需求。

3. 行業政策

2025 年之前，國家層面的住房政策框架長期延續 2001 年版政策的路徑依賴，即以“增加供給、扶持私營開發、改善住房條件”為主線，通過有限的補貼和激勵措施鼓勵住房建設，對土地制度、規劃協同、住房金融和監測機制等關鍵結構問題涉及較少。在通脹高位、利率上升和稅費增加的外部環境下，這一思路的局限逐步顯現：項目難保持連續開發和銷售進度；政策難以在全國范圍形成規?；瘮U張；住房供給體系與土地制度之間也未形成相互支撐的完整閉環。隨著宏觀環境在 2025 年出現邊際緩和，政策重點開始從依靠單個大型項目推動市場，轉向調整制度安排，對土地、規劃、金融和監管等要素進行重新協調與組合。

全國層面，聯邦政府住房與工作部2025年下半年發布《巴基斯坦國家住房政策 2025（草案）》（National Housing Policy 2025, Draft），并以進入最終核準與落地實施階段，這標志著國家層面住房政策從以項目推動為主向以制度框架設計為核心的政策議程過渡。草案提出的改革重心從“供給端動作”轉向“制度側修補”，重點體現在四個方向：一是明確住房與土地政策的銜接順序，即先規劃空間、再安排土地、再匹配產品結構和融資工具，避免審批鏈條前后錯位；二是提出建立跨層級規劃協同機制，要求省級和地方住房部門的年度計劃與上位空間規劃保持一致，減少因規劃與土地審批邏輯脫節造成的停滯或司法糾紛；三是將住房供給從過去單一依靠財政、專項貸款擴展為“規劃條件＋稅收激勵＋融資安排＋PPP 項目”的多元工具組合；四是設置監測與評估機制，將項目推進、價格趨勢和庫存結構納入政策反饋體系，而不是一次性政策動作。

具體舉措來看，2025 年 9 月 24 日，國家銀行（SBP）發布 SH&SFD Circular No.03 of 2025，推出“Mera Ghar – Mera Ashiana” （我的家我的居所）定向住房金融計劃，為首次購房與名下無住宅的家庭提供貸款政策支持。該計劃對中小面積住宅與公寓設置明確標準，獨立住宅面積不超過 5 Marla、公寓建筑面積不超過 1360 sq ft；貸款額度分為兩檔，分別不超過 200 萬盧比與 350 萬盧比；貸款比例上限為 90% LTV，借款人端利率按檔次執行固定 5% / 8%，最長期限可達 20 年（貼息期限 10 年）。政策直接作用于中小戶型，對剛需置業者的影響更加明顯，顯著提高了購房者的支付能力。

省級層面，當前拉合爾主要依靠旁遮普省政府2022年末發布的《旁遮普私人住房方案規則2022》（Punjab Private Housing Schemes Rules 2022）作為監管依據，該規則為住宅土地和項目的審批與管理提供了相對清晰明確的操作路徑，已進入相對穩定的執行階段。卡拉奇執行《信德省私人住房項目與開發規則》，監管標準與旁遮普省趨同：嚴格限定住宅項目用地屬性，強化土地權屬審核、技術審查與公眾參與程序，要求開發商提供履約擔保，重點規范 DHA、Clifton 等核心片區開發秩序，保障交易與建設合規性。

空間規劃層面，旁遮普省在 2025 年通過《Punjab Spatial Planning Authority Act 2025》，首次以立法形式將空間規劃權力由多部門分散管理調整為統一協調機制。該法案以設立省級空間規劃主管機構為核心，擬統一承擔省域范圍內空間規劃政策的統籌、審查與指導職能，并在區級層面設立相應的空間規劃機構，形成省—區兩級的規劃治理架構。信德省在 2025 年完成省級空間規劃框架立法，2026 年一季度進入機構組建與細則制定階段，統籌全省空間布局、土地利用與重大項目選址，解決多部門規劃沖突問題，銜接聯邦規劃協同要求，為卡拉奇城市擴張與港口經濟區開發提供制度支撐。

但從市級規劃來看，拉合爾最新規劃被法院暫暫停，城市仍執行舊規劃。拉合爾開發局（LDA）自2020年起著手編制《Master Plan 2050》（拉合爾分區2050總體規劃），繪制2050年前城市空間發展藍圖，統籌拉合爾所在拉合爾行政分區的一體化發展。規劃草案于2022年10月獲得當時旁遮普首席部長批準，并經LDA理事會同意后向公眾公告。然而，Master Plan 2050在2022年末公布后立即遭遇反對，反對者認為規劃批準過程不透明，可能為土地投機者牟利，并對環境造成嚴重負面影響。2023年1月拉合爾高等法院受理多起相關訴訟后做出臨時裁定，暫停2050規劃的執行。拉合爾開發局（LDA）后續嘗試邀請第三方機構對規劃進行評估，并討論重啟規劃審批，但未獲實質進展。截至2025年，該總體規劃仍未恢復實施，拉合爾總體規劃扔按照《拉合爾分區規劃2016》進行城市空間與用地規劃管理，使城市擴展在制度層面缺乏新的前瞻性引導。

整體來看，影響巴基斯坦房地產市場運行的核心問題并非政策缺位，而是制度鏈條落地不暢、層級銜接滯后：拉合爾受總規暫停制約，空間供給受限；信德省空間規劃仍在完善，省 — 市審批銜接待優化；伊斯蘭堡制度閉環成熟，但用地規模相對有限。巴基斯坦土地實行聯邦、省、市多層級法律疊加管理，權屬確認、規劃用途核定流程復雜，仍對項目審批形成約束。

在此背景下，《巴基斯坦國家住房政策 2025（草案）》 截至 2026 年一季度已進入內閣核準階段，規劃前置、跨層級協同、多元供給工具、監測閉環四大方向全面對接省級落地要求。2026 年一季度三地政策重點均轉向既有制度執行與流程打通：旁遮普省推進空間規劃機構實質運作，信德省加快規劃細則落地，伊斯蘭堡持續優化數字化審批，全國住房政策從框架設計轉向落地見效，為三大城市市場復蘇提供穩定制度環境。

感謝Pislaka（https://www.pislaka.com/）對于本報告的數據支持！

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