投資澳洲要完蛋？房產稅政策要大改，房產投資者將陷入大麻煩，黃金海岸超悉尼成租金最貴！

01

有機構預測2030年房價回落失業率與供應將成關鍵因素

專家預測到2030年，澳洲房價或回落，住房供應和就業數據將成為房地產市場健康狀況的關鍵決定因素。

Primara Research為Money.com.au開展的新模型預測顯示，若到2030年年中失業率升至4.6%，在今年已加息兩次基礎上再加息三次，且住房供應中等增長，到2030年，澳洲平均房價將比2025年第四季度下跌11%。

目前澳洲房地產市場呈現分化跡象。 2026年第一季度，受柏斯等中等規模首府城市房價上漲推動，全國住房價值上升，不過墨爾本和悉尼因房價和通脹高企，潛在買家被擠出市場，房價下跌。

Primara「最可能」情景預測，2025年12月至明年6月，全國平均住房價值上漲約4.9%，達112.7萬元，隨后從峰值下跌15.4%，2030年底降至95.3萬元。

該機構研究及數據主管德雷南稱，2023年12月、2024年3月平均房價分別為94.9萬元、96.2萬元，預測值介于二者之間，這意味著2024年初購房者價格或高于95.3萬元。

此模型將住房供應視為最大影響因素，不過德雷南認為失業率是更可靠的房價變化預測指標。

研究人員表示，最壞情況下房價跌幅會大得多，但需極端持續條件。

德雷南表示，Primara預測的房價2027年6月達峰值，具體時間取決于失業率、利率上升速度及供應水平。

14年來澳洲僅有兩次有意義的房價回調，2022年六個月內下跌4.3%，2019年連續五個季度下跌，總跌幅6.3%。

澳洲各大銀行對房價預測不一。最新預測顯示，2026年全國房價有不同程度增長，一家貸款機構預計首府城市房價綜合漲幅2.8%，另一家預計5.3%。

澳洲聯邦銀行高級經濟學家桑德斯稱，多種因素影響房價，通常利率和供需失衡影響更大，預計未來兩年房價增速放緩，今年全國住房價格上漲5%，2027年上漲3%，因有強勁基本面支撐，機構不預期房價會下跌。

澳紐銀行則已經下調首府城市房價預測，預計2026年增長2.8%，2027年增長2.1%，稱高利率和低迷信心會給市場施壓，悉尼和墨爾本市場已放緩，2026年表現不佳，房價增速將大幅放緩且小幅下跌。

AMP首席經濟學家奧利弗原預計未來五年全國房價漲幅約5%至6%，但現在認為該預測未來六至十二個月已難成立，影響因素包括加息和失業率可能上升，悉尼和墨爾本房價已小幅下跌，雖有中等規模城市支撐，但房價增速也在放緩。

02

聯邦預算擬大刀改革資本利得稅，房產投資者將陷入稅務麻煩

地產行業高管警告，聯邦政府擬推出的資本利得稅（CGT）改革，將讓稅務體系變得極度復雜，給投資者帶來重重難題，且短期內對財政預算增收幾乎沒有實質幫助。

過去數周，市場一直高度揣測澳洲現行50% 資本利得稅折扣或將調整。

房產分析師認為，原本只針對住宅地產單獨改稅的方案根本不具備可執行性；

而業內普遍期待的 ** 祖父條款（存量資產過渡期保護）** 一旦落地，也將給整個行業帶來巨大合規與核算麻煩。

據《澳洲人報》披露，財長 Jim Chalmers 計劃取消現行 50% 資本利得稅折扣，

恢復霍克 — 基廷時代的通脹指數化計稅模式，并全面覆蓋所有資產類別。

這套指數化機制曾在 1999 年被霍華德政府廢除。

其核心邏輯是：投資者賣出資產產生資本利得時，稅局每年按通脹幅度對資產成本基數進行上調。

整套規則雖繁瑣復雜，但能讓資本利得稅稅負，真實反映持有期間的通脹水平，避免對通脹虛增部分征稅。

實操層面：在低通脹時期，指數化計稅會讓政府收到更多稅收；

因為現行 50% 固定折扣在低通脹環境下，對投資者過于優惠、讓利過大。

舉例說明：

一套房產 2018 年以 100 萬澳元買入，持有 13 個月后于 2019 年以 150 萬澳元轉手賣出；

持有期間通脹僅約 1.6%，但按現行規則仍可享受50% 資本利得稅折扣。

換成通脹指數化模式，投資者能享有的稅負減免將微乎其微。

現行稅制：

賬面資本收益 50 萬澳元，僅需對 50% 即25 萬澳元部分繳納資本利得稅。

1999 年前通脹指數化稅制：

購房成本 100 萬澳元按 1.6% 通脹上調：

成本基數上調至 101.6 萬澳元

應稅資本利得 = 150 萬 ? 101.6 萬 = 48.4 萬澳元

投資者需按 48.4 萬澳元全額計稅，稅負遠高于現行制度。

前 AMP、西太平洋銀行地產基金經理 Rasti Vaibhav 直言，政府本次調整本質就是變相加稅增收，將給整個行業埋下一連串隱患。

他在《澳洲人報》財經播客欄目中表示：“我非常擔憂這次稅改會扭曲市場格局，同時給行業帶來巨大的行政核算與合規壓力。”

03

黃金海岸超悉尼成租金最貴 難負擔空置率和租金關系松動

最新研究顯示，澳洲各地租金維持在歷史高位，不過因為租客已經無力承擔更高租金，除柏斯外多數城市租金增長趨于平穩。

黃金海岸空置率降至歷史最低，也因此成為澳洲租金最貴城市，周租金中位數達900元，許多租客被迫退租與親友同住。

而悉尼是最貴首府城市，房屋租金中位數每周750元。

Domain研究與經濟首席負責人鮑威爾稱，高需求和低供應仍推動租金上漲，但如今負擔能力成限制因素，通常低空置率會立即推動租金增長，但當下租金高昂，人們預算到極限，這種關聯已經有所松動。

生活成本、燃油成本上升及經濟不確定性，使租客尋求其他選擇，如搬到離市中心或熱門街區更遠的地方，從租住獨立屋轉向租住公寓，或搬回家與家人同住、與朋友合租。

Leaso行政總裁普雷蒂表示，如今市場巨大轉變是與朋友合租，且不限于合租廉價公寓，更多人會兩人聯合申請租住更貴房產以降低日常開支。

Domain 2026年3月最新報告顯示，柏斯空置率已經低至0.3%，上季度租金躍升5.7%，達每周740元，僅次于悉尼（悉尼租金過去三個月持平為800元）。

該季度侯巴特租金中位數漲幅居第二，上漲3.3%至每周620元；達爾文上漲2.9%至720元；阿德雷德上漲2.4%至640元；墨爾本上漲1.7%至590元；布里斯本上漲1.5%至680元；坎培拉租金穩定在700元。

悉尼公寓租金本季度停止增長，不過其他首府城市公寓租金整體上漲3.8%，墨爾本公寓租金更是上漲4.3%至600元，柏斯上漲5.3%至695元。

西澳房地產協會會長布朗稱，柏斯租金增長因房產供應不足，待售和租賃房源都少，空置率緊張，投資者賣房給租房者帶來壓力。

另外一些投資者因擔心稅收等變化，不愿買房，更傾向持有流動性資產。

Natgroup房地產公司行政總裁納托洛表示，政府削減稅收優惠也使投資者卻步，現在很多房產被自住業主買走，在可供出租的房產范圍內，競爭增加，來自州際和海外租房者，尤其是國際學生的競爭非常激烈，推高了需求和租金水準。

Ray White集團物業管理負責人斯內林說，疫情后，人們傾向兼具海灘與城市生活的居住地，而租客則搬到更遠郊區節省租金。

04

投資者資金回流頂級寫字樓資產

隨著寫字樓資產估值企穩回升，機構投資者正重新回歸辦公地產市場。Dexus旗下批發地產基金近期獲 6 億澳元新增資金入局，成為近兩個月資本重返寫字樓板塊的最新案例。

本輪投資中，某養老基金向規模 130 億澳元的 Dexus 批發地產基金注入 5 億澳元。所有交易均為二級份額轉讓，新投資者從原有持有人手中受讓基金份額。該基金 49% 資產配置于寫字樓，悉尼25 Martin Place大樓便是核心標的之一。

近期行業資本動作接連落地：

競爭對手Mirvac上月為旗下規模 67 億澳元的旗艦批發寫字樓基金募資 2.17 億澳元；

本月零售地產板塊同樣熱度回升，GPT為旗下五座購物中心組成的批發基金募資 6.1 億澳元。

數據機構 MSCI 亞太私人資產研究主管 Ben Martin-Henry 表示，零售地產估值已率先回暖、交易活躍度抬升；

而寫字樓經歷疫情后近 30% 估值回撤，如今也顯現筑底復蘇跡象。

“寫字樓消亡論言過其實。”Martin-Henry 在周二表態，“市場似乎已經探明底部。過去 12 個月，寫字樓基金資本漲幅已超 2%，拐點特征十分明顯。”

過去三年，Dexus 基金持續出售非核心資產（包括布里斯班 AM60 寫字樓、悉尼 309 Kent Street 股權），用以應對投資者贖回訴求。

此次 6 億澳元二級資金進場，有效承接了退出需求，也讓基金有余力重啟新項目收購。

Dexus 首席執行官 Ross Du Vernet 稱，在當前市場環境下持續引入大型機構新增資本，印證了基金資產組合的優質成色，以及團隊的資產管理能力與客戶交付實力。

不過本輪復蘇并非普漲行情，新增資金只扎堆頂級核心資產，不代表投資者全面回流寫字樓賽道。

Dexus 上周已確認，擱置墨爾本核心地段60 Collins Street新建寫字樓規劃。

受建筑成本飆升影響，這座 43200 平方米的甲級大樓未能找到資本合作方，項目暫緩。

美國開發商 Hines 在墨爾本商務大道另一端的600 Collins Street全電氣化寫字樓項目同樣停滯。

這座 60000 平方米的新樓尚未鎖定足夠主力租戶，無法動工建設。

Martin-Henry 指出：“本輪復蘇高度資產分層，只局限于頂級優質標的，但回暖信號已經確立。”

澳洲央行今年已兩次加息，官方現金利率從 3.6% 升至 4.1%。分析師預計后續仍有加息空間，下周再度加息預期強烈。

但他認為，即便貨幣政策繼續收緊，也不會逆轉地產修復趨勢。

“加息會帶來一定拖累、放緩復蘇節奏，但上行大趨勢不會被打斷。”

除持有悉尼 25 Martin Place（原 MLC Centre）外，Dexus 基金還參股悉尼 Quay Quarter、墨爾本 80 Collins Street 等甲級寫字樓；

零售資產則包括悉尼西區 Westfield Mt Druitt、南區 Westfield Miranda 等購物中心權益。

Mirvac 在上周季度運營更新中透露，其批發寫字樓基金上月募資 2.17 億澳元，疊加上財年 4.3 億澳元募資；自本年 7 月新財年開始以來，基金已完成 1.75 億澳元二級份額交易流轉。

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