樓市，再出關鍵一招

作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

托底，更精準了。

分層發力

4月29日，深圳樓市進一步優化調整本市房地產相關政策——深戶限購區最多可以買三套，非深戶辦個居住證就能在限購區買一套。

政策的重點不用多說，還未全面放開限購，但也和全面放開差不多了。

相當于，全國人民有錢只要想買，就能在深圳福田南山還有寶安新安范圍買一套，再也不用眼巴巴看著其他持幣買家搶優質的房子，搶低價性價比高的房子。

匹配的是全國的持幣購房群體。

畢竟手持五六百萬，夠得著福田南山寶安新安的群體，在深圳本地工作生活的，有多少是缺深圳戶口或者深圳居住證的？

深圳居住證辦理的條件也非常寬松，都不一定需居住滿一年，全日制大專以上學歷基本是“秒批”通過。

更重要的是，公積金的提額——

個人貸款額度從60萬元提高至70萬元，家庭貸款額度從110萬元提高至130萬元，首套住房還可以從40%提高至60%，初婚初育家庭上浮50%，兩孩以上家庭從50%提高至70%，同時符合兩種上浮條件的可以二選一。

所以，個人公積金最高可貸189萬元，家庭公積金351萬元。

這個公積金額度，比北京、上海、廣州，甚至杭州的公積金最高額度還要高。

今年4月開始，深圳的職工可以在單位繳存比例的基礎上，自愿申請提高個人繳存比例，最高比例可以申請到12%。

深圳的公積金貸款利率目前是——

首套住房：5年（含）以下2.1%；5年以上2.6%。

第二套住房：5年（含）以下2.525%；5年以上3.075%。

假設個人購置一套270萬住宅，首付三成，公積金貸款189萬，首付81萬，等額本息每個月月供大約是7566.42元，總貸款利息也比商業貸款同等額度節約十幾萬。

要知道，如今深圳的新房，非核心區的住宅，300萬—400萬的總價額度基本可在深圳全域范圍購房。

個別可售安居房、人才房的總價也不過200萬—300萬的水平。

比如近期獲批預售的龍湖觀萃苑，位于光明公明板塊，92套103~138平住宅，備案均價約38200元/㎡，總價區間約366萬～561萬；

位于光明中心板塊的滿京華金碩瑞府，225套96~126平住宅，備案均價約45100元/㎡，總價區間約407萬～605萬；

位于寶安沙井板塊的錦和玉鳴府（5棟），129套88~130平住宅，備案均價約47000元/㎡，總價區間約380萬～664萬；

位于寶安松崗的璞宸臻悅府，118套84~95平住宅，備案均價約38000元/㎡，總價區間約300萬～381萬；

位于龍崗橫崗的新世界188號315套76~115平住宅，備案均價約38600元/㎡，總價區間約279萬～462萬。

可以看到，近期扎堆入市的新房，基本價格都在300萬—600萬區間，橫跨的位置板塊從寶安到龍崗再到光明，戶型面積段也從普通剛需居住到改善。

這就意味著，無論是個人，還是家庭，在深圳外圍非限購區域購置普通住房，使用公積金基本可以足額覆蓋全額房貸。

這對很多個人或者家庭來說，無論如何都屬于不可多得的福利。

高度契合市場

而這次政策，值得兩個重點——

一個是出臺的政策細節，另一個就是出臺的節點和背景。

覆蓋的群體基本可以看到，瞄準的是兩類——

一是夠得著核心區域的改善群體，支撐的是對南山、福田有強烈意愿的群體。

目前深圳在不斷推出核心地段的優質地塊及項目——

4月30日，深圳掛出兩宗優質宅地。

一宗位于前海桂灣剛上架一宗宅地T201-0233地塊，與4月中旬開盤賣了九成的海晏府（備案價約142000元/㎡）一路之隔。

還有一宗是位于粵海街道深圳科技園旁的T204-0153宗地，與粵海街道備受矚目的舊改項目翰熙典居（備案價約112400元/㎡）直線相距約850米。

核心區域的優質地塊供應，往往都不是簡單的補庫存，而是優化市場的供給側結構，與穩市場形成強關聯。

這兩宗，都是超級位置的宅地，未來很大概率成為市場的熱點及風向標。

二是外圍的首套群體，通過大力降低外圍購房成本，支撐對外圍地段處于觀望的群體。

因為目前市場有一個明顯的特征——

核心區域的新房豪宅賣得還不錯，幾個刷新價格天花板的高價項目都賣出了九成以上的成績，而外圍地段早已經沒有了限購的限制，但即便對市場讓出價格的項目大力促銷，去化也不見樂觀多少。

最大的原因就是，市場目前處于兩極分化的狀態，外圍的目標購買力，有購房意愿但支付能力不足，改善需求受限于貸款額度及月供壓力，核心區的目標購買力，支付能力不弱，但受限于資格門檻。

所以，這次的政策，是讓有實力的群體盡可能去核心位置地段，讓資金吃力的群體盡量在能力范圍內去普通的地段。

而還值得注意的是，這次松綁限購的節點及背景——

一是，出在深圳自去年底接二連三的頂級豪宅新房或者優質位置的高價新房賣出好成績，是在核心區幾個項目熱賣之后。

二是，出在深圳二手房排除2月春節月份，已經連續三個月成交量站上5000套后。

三是，4.28會議對樓市的定調——努力穩定房地產市場，扎實推進城市更新。

新房熱賣，成交量持續，按過去市場的邏輯經驗，一般是無需再釋放大力度的政策。

但依舊給市場添了一把火。

目的就是持續給市場加熱，繼續穩住當前的市場節奏，夯實市場的信心。

4.28會議對樓市定調“努力穩定房地產市場”，背后就是為市場添柴加瓦，進一步維持市場穩定。

所以，在穩住市場的同時，也在優化市場的結構，延續市場的穩定性，穩定市場的預期。

所以，也可以看到廣州也同步跟進了新的政策——

4月30日，廣州發布通知，將公積金個人申請貸款提額至100萬元，兩人或兩人以上共同貸款提額200萬元，符合條件的最高貸款額度提至360萬元；

發放“賣舊買新”專項補貼，單套房屋最高補貼3萬元；

加大房票使用力度及范圍；

同樣開始鼓勵國有企業以市場化方式收購二手住宅用作保障性住房、人才住房及其他用途房源。

政策力度，并不亞于深圳。

尤其是“鼓勵國有企業以市場化方式收購二手住宅用作保障性住房、人才住房及其他用途房源”這一條，也成為繼上海后第二個鼓勵收購二手房用作保障性住房的一線城市。

而過去幾個月，上海的市場已經走出漂亮的成績，穩住了交易量。

深圳也是時候跟上了。

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作者觀點，不代表格隆匯立場