悉尼獨棟房價跌出高位，專家警告只是開始！市場關(guān)注買家負(fù)擔(dān)能力問題

在負(fù)擔(dān)能力承壓與消費者信心下滑的雙重打擊下，悉尼房屋中位價已從歷史高點回落。

周四發(fā)布的Domain最新《房價報告》顯示，3月份悉尼房屋中位價為1,791,643澳元，本季度下跌0.04%，即772澳元。

與此同時，另有數(shù)據(jù)表明，新增住房供應(yīng)正遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于聯(lián)邦政府設(shè)定的目標(biāo)。

Domain研究與經(jīng)濟(jì)主管Nicola Powell博士表示，市場已進(jìn)入“新階段”，銷售疲軟的態(tài)勢恐將延續(xù)。她直言，今年第一季度所見的疲軟僅僅是開端，隨著時間推移，這種勢頭還將繼續(xù)蔓延。

Powell指出，2月和3月兩次出乎意料的加息壓縮了買家的貸款能力，而美伊戰(zhàn)爭的爆發(fā)也讓不少潛在買家止步觀望。她表示，加息疊加中東戰(zhàn)事升級對供應(yīng)鏈和油價的沖擊，已實實在在地動搖了消費者信心，如今整個悉尼的買家都變得更加謹(jǐn)慎。

值得注意的是，盡管房屋中位價在3月當(dāng)季微跌，但全年仍上漲6.6%，對許多買家而言，典型房屋依然“遙不可及”。

Powell還表示，負(fù)擔(dān)能力問題正將一部分購房者擠出獨棟房屋（house）市場，這一點從今年以來公寓市場的相對強勢中可見一斑。

數(shù)據(jù)顯示，悉尼公寓中位價本季度上漲0.6%，達(dá)到848,227澳元的歷史新高；截至3月的一年內(nèi)漲幅為3.5%。

“負(fù)擔(dān)能力仍是悉尼的核心議題。價格更親民的物業(yè)類型表現(xiàn)更佳，即便是獨棟房屋市場，也是入門級的表現(xiàn)更為出色。”Powell說。

具體來看，價格相對較低的outer south-west地區(qū)本季度上漲4.5%，房屋中位價達(dá)115萬澳元；而高端的eastern suburbs也上漲了7.4%，至408萬澳元。

AMP首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Shane Oliver博士表示，相對于收入而言悉尼房價偏高，這使得市場對利率波動格外敏感。他指出，雖然加息未必直接引發(fā)價格下跌，但回顧歷史，加息往往與市場疲軟相伴而生。

Oliver表示，周三公布的通脹數(shù)據(jù)顯示年通脹率高達(dá)4.6%，遠(yuǎn)超央行目標(biāo)區(qū)間，澳洲聯(lián)邦儲備銀行（RBA）下周再度加息的“可能性很大”。

不過他并不認(rèn)為悉尼市場會陷入大幅衰退：“悉尼房產(chǎn)依然短缺，加上今年10月澳洲政府面向首次置業(yè)者擴(kuò)大的5%首付計劃正式實施，這些因素將繼續(xù)支撐價格。”

國家住房供應(yīng)與負(fù)擔(dān)能力委員會（National Housing Supply and Affordability Council）發(fā)布的《2026年住房系統(tǒng)狀況》報告則顯示，澳洲在兌現(xiàn)聯(lián)邦政府“2029年6月前交付120萬套新房”目標(biāo)上已然落后，這一目標(biāo)可能要推遲到2030年第三季度才能實現(xiàn)。

報告預(yù)計，五年住房協(xié)議（Housing Accord）期間新增住房供應(yīng)總量為98萬套，較一年前的預(yù)測多出4.2萬套，但中東沖突為前景蒙上陰影。

33歲的Monique Campanella于2024年6月在Cronulla購入人生首套房產(chǎn)——一套一居室公寓，自那以后她便一直忐忑地盯著利率動向。

Campanella在Cronulla購買了她的第一套公寓。Janie Barrett

“買下這套公寓已經(jīng)把我的預(yù)算逼到了極限——放到現(xiàn)在我肯定買不起了。”她坦言。

2025年利率開始下行時，Campanella仍堅持按較高利率還款，以防利率反彈時措手不及。她說，這個決定“可能救了我”。

從事公關(guān)工作的Campanella每天往返于eastern suburbs，單程通勤長達(dá)80分鐘，但她直言自己當(dāng)初能入市已屬“幸運”。

“我當(dāng)時還住在家里，攢下了一大筆錢，父母又給了我一筆早期繼承遺產(chǎn)作為資助。如果沒有這些條件，我現(xiàn)在還在租房。”

Campanella覺得能在那時買房很幸運。Janie Barrett

新州房地產(chǎn)協(xié)會（Real Estate Institute of NSW）會長Thomas McGlynn表示，房價下跌對仍在苦苦掙扎入市的悉尼人來說幾乎沒有慰藉可言。

“當(dāng)其他首府城市毫無增長時，悉尼卻經(jīng)歷了非凡的上漲，這意味著悉尼面對負(fù)擔(dān)能力難題的時間更久，至今依然如此。”

McGlynn提到，自2月初以來，悉尼的拍賣清盤率持續(xù)走低，折射出買家信心不足，而這一點如今已反映在價格數(shù)據(jù)上。他指出，今年某些周末的拍賣清盤率甚至跌至疫情以來的最低水平。

但他并不認(rèn)為跌勢會長期延續(xù)：“我覺得人們只是暫時擱置了置業(yè)計劃，潛在需求依然存在。”

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