萬科繼續(xù)做“減法”：賣養(yǎng)豬業(yè)務(wù)，將套現(xiàn)32億“補血”償債

◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

去年以來“資金鏈持續(xù)緊繃”的萬科，剛剛公布了一條爆炸性新聞。

據(jù)公告披露，萬科將近期公開掛牌出售所持環(huán)山集團(tuán)約99.413%股權(quán)，掛牌底價32.7億元。環(huán)山集團(tuán)主營業(yè)務(wù)是生豬育種及養(yǎng)殖、飼料生產(chǎn)及銷售等。

萬科此時做“減法”，這并不奇怪。

來源：地產(chǎn)密探圖庫

2024年底以來，萬科資金鏈危機(jī)突然顯露，至今仍未解除，在房地產(chǎn)銷售不佳的背景下，急需其他現(xiàn)金流補充。萬科此時出售養(yǎng)豬業(yè)務(wù)環(huán)山集團(tuán)，正是去年以來其高管層持續(xù)貫徹推進(jìn)“聚焦主業(yè)、有序退出非主業(yè)”戰(zhàn)略的一個重大步驟。

再說了，去年以來，多家上市養(yǎng)豬企業(yè)已陷入虧損嚴(yán)重的尷尬境地。從環(huán)山集團(tuán)業(yè)績看，去年實現(xiàn)營收57.56億元，同比減少5.78億元；營業(yè)利潤7.2億元，同比減少2.51億元；凈利潤6.56億元，同比減少2.06億元。萬科此時果斷出售環(huán)山欲變現(xiàn)，也是明智之舉。

環(huán)山集團(tuán)成立于2004年，注冊及實繳資本1.45億元，第一大股東是珠海琴山佳業(yè)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司，經(jīng)穿透后出資人是深圳市盈達(dá)投資基金管理有限公司，其背后唯一股東就是萬科集團(tuán)。

此外，環(huán)山集團(tuán)背后股東的“威海系”5家合伙制企業(yè)均由萬科間接實控，而珠海環(huán)宇佳華合伙企業(yè)則由萬科高管譚華杰等眾多個人投資人組成。

另據(jù)查詢，環(huán)山集團(tuán)2016年引入萬科前述5家合伙制企業(yè)，2019年引入珠海琴山佳業(yè)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司、珠海環(huán)宇佳華有限合伙企業(yè)。2021年，環(huán)山集團(tuán)所有創(chuàng)始股東（均為自然人股東）全部退出，珠海琴山佳業(yè)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司集中進(jìn)行收購，2022年繼續(xù)大額增資。

可以說，2016年是萬科嘗試以投資形式跨界養(yǎng)豬產(chǎn)業(yè)，2019年就是戰(zhàn)略入局，2021年及2022年先后大舉完成增倉控股，背后是時任萬科集團(tuán)董事會主席郁亮及班底推動萬科打造“城鄉(xiāng)綜合服務(wù)商”新定位及多元化產(chǎn)業(yè)布局的關(guān)鍵一步。

然而，世事難料。2022年起，全國樓市開啟深調(diào)模式。2024年底，被稱為“房企優(yōu)等生”的萬科突曝資金鏈吃緊，去年初被大股東深鐵強勢接管，此后至今不斷被其以股東借款名義“輸血”200多億元。

這期間，萬科不斷出售上海、深圳等多處商業(yè)及相關(guān)資產(chǎn)以變現(xiàn)還債，雖穩(wěn)住了局面，但在公開債市場，壓力仍很大，展期成為多方博弈后的最優(yōu)選項。

近日，20億元規(guī)模的“23萬科MTN001”中期票據(jù)展期議案獲全票通過，即到期日兌付票據(jù)本金的40%，剩余60%本金展期一年，展期期間利率仍按3.11%計息不變。這跟萬科此前已展期公開債的設(shè)計方案一致，延緩資金兌付壓力，避免了信用債違約風(fēng)險。

據(jù)最新披露的萬科2026年一季報，萬科賬上貨幣資金越604.9億元，較去年底減少67.5億元。該期末，其有息負(fù)債合計3560.5億元，其中短期借款約309.2億元，較去年底增加35.8億元，一年內(nèi)到期非流動負(fù)債1366.8億元，跟去年底變動不大。依此看，其現(xiàn)金短債比繼續(xù)承壓。

此外，該期末萬科一年期以上的長期借款余額1495.8億元、應(yīng)付債券101.88億元。

今年一季度，萬科實現(xiàn)營收289.3億元，同比下降23.9%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)145.7億元，同比下降36.1%；經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)124.8億元，同比增長1.7%。

其中，商業(yè)開發(fā)與運營業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收20.8億元（含非并表收入），同比增長7.3%；物流倉儲業(yè)務(wù)（含非并表項目）實現(xiàn)營收10.9億元，同比增長9.8%，涉及冷鏈業(yè)務(wù)營收6.4億元，同比增長28%。

這跟去年全年情形類似，主要受開發(fā)業(yè)務(wù)虧損的影響，萬科歸母凈虧損59.5億元，非開發(fā)板塊的經(jīng)營服務(wù)性業(yè)務(wù)成萬科脫困的希望。值得注意的是，今年一季度，萬科整體毛利率9.1%，同比提升3個百分點，應(yīng)是經(jīng)營服務(wù)業(yè)毛利率拉動。

截至今年3月底，萬科在建項目總計容建面約2645萬方，權(quán)益計容建面約1749.9萬方；規(guī)劃中項目總計容建面約2800.3萬方，權(quán)益計容建面約1784.3萬平方米。

4月28日，最高層會議再次明確“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，扎實推進(jìn)城市更新，積極信號強烈。昨日，深圳率先出臺樓市新政，限購松綁，可在福田區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道范圍增購1套，內(nèi)公積金貸款額度最高提升至351萬元。

外界預(yù)期：五一前夕或期間，四大一線城市以及新一線城市等都可能有重大樓市利好政策出爐。而近來，深圳、上海等重點城市二手房市場較為活躍，也成為樓市暢通一二手房市場流動乃至樓市企穩(wěn)回升的風(fēng)向標(biāo)。

對萬科來說，是不是要迎來實質(zhì)性脫困的一次窗口期？從2024年罕見虧損以來，萬科已累計虧損1300多億元，但大量是存貨等資產(chǎn)減值所致，一旦樓市企穩(wěn)或回升，萬科資產(chǎn)大規(guī)模計提的減值就有回?fù)艿臋C(jī)會，將有助于修復(fù)其資產(chǎn)負(fù)債表及信用等。