溫州"新十條"落地：需求端與供給端雙向發(fā)力，助推住宅市場企穩(wěn)回升

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政策背景與核心內(nèi)容概覽

2026年4月24日，浙江省溫州市正式發(fā)布《持續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展十條措施》（以下簡稱"新十條"）。此次政策出臺的核心目標(biāo)在于進(jìn)一步滿足居民剛性和改善性住房需求，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，在住房公積金、信貸認(rèn)定、預(yù)售管理、房票使用等方面持續(xù)發(fā)力，形成需求端與供給端的雙向組合拳。

"新十條"既延續(xù)了此前溫州在房地產(chǎn)領(lǐng)域"因城施策"的調(diào)控思路，也針對當(dāng)前市場下行壓力加大、去化周期拉長等突出問題進(jìn)行了精準(zhǔn)回應(yīng)。從政策結(jié)構(gòu)看，可按照政策作用對象劃分為需求端（第1—4條）和供給端（第5—10條）兩大維度。

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溫州住宅市場現(xiàn)狀分析（政策出臺的市場基礎(chǔ)）

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析，2025年至2026年4月，溫州新房市場（統(tǒng)計口徑為普通住宅、別墅）整體呈現(xiàn)"成交承壓、均價震蕩、庫存去化周期拉長"的典型特征，這也是"新十條"出臺的直接市場背景。

（一）成交層面：下行壓力明顯，3月出現(xiàn)階段性回暖

對比2025年與2026年1—4月同期成交情況，溫州新房市場同比下行態(tài)勢較為顯著。2025年1—4月，成交套數(shù)累計為8225套（1月2181、2月2008、3月2285、4月1751）；而2026年1—4月累計成交套數(shù)為6801套（1月1356、2月1268、3月2506、4月1671），同期累計成交規(guī)模明顯回落。

從月度走勢看，2026年1月、2月成交套數(shù)同比分別下降37.83%和36.85%，成交金額同比分別下降24.11%和31.42%，市場冷意較為突出。但進(jìn)入2026年3月，市場出現(xiàn)關(guān)鍵性轉(zhuǎn)折——成交套數(shù)環(huán)比大幅回升97.63%，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正增長9.67%，成交面積環(huán)比+90.09%、同比-0.69%，成交金額環(huán)比+81.68%。2026年4月延續(xù)熱度，成交套數(shù)達(dá)1671套，成交面積21.03萬㎡，成交金額37.97億元，表明在政策預(yù)期與傳統(tǒng)旺季共振下，市場回暖動能正在積聚。

數(shù)據(jù)解讀：2026年3月成交套數(shù)與成交金額同步跳升，環(huán)比增幅近一倍，反映市場具備良好的需求彈性，為"新十條"效果釋放奠定了市場基礎(chǔ)。（數(shù)據(jù)來源：克而瑞）

（二）價格層面：均價震蕩下行，2025年下半年同比轉(zhuǎn)負(fù)

從成交均價走勢看，溫州新房成交均價自2025年1月的17050元/㎡起步，經(jīng)過2—6月的攀升至21995元/㎡高點(diǎn)后逐步回落。自2025年9月起，成交均價同比連續(xù)多月呈現(xiàn)負(fù)值：9月-7.19%、10月-15.08%、11月-5.30%、12月-9.83%。進(jìn)入2026年，1月、2月同比回升至+15.80%與+3.63%，但3月再次轉(zhuǎn)負(fù)至-7.51%，成交均價回落至18039元/㎡；2026年4月成交均價為18052元/㎡，整體呈現(xiàn)震蕩下行格局。價格端承壓，反映了市場供需再平衡的階段性特征。

（三）庫存與去化層面：庫存高位、去化周期拉長

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析（統(tǒng)計口徑為普通住宅、別墅），2025年1月溫州新房庫存套數(shù)為51531套，庫存面積658.78萬㎡；此后庫存規(guī)模逐月小幅收縮，但整體仍處于4萬套以上的較高水平。2026年3月庫存套數(shù)降至41753套，同比-13.35%、環(huán)比-9.52%；庫存面積531.23萬㎡，同比-14.06%、環(huán)比-10.10%，為政策出臺前的最新庫存水平。

溫州新房庫存及去化周期變化(2025/01-2026/03)

從12個月去化周期看，由2025年1月的25.6個月，一度上升至2026年2月的29.7個月高點(diǎn)，2026年3月隨成交放量回落至26.7個月。整體來看，溫州去庫存壓力仍然存在，尤其是在2026年初成交低迷階段，去化周期明顯拉長，政策端刺激需求、加快去化已成迫切命題。

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政策對住宅市場的積極影響

（一）需求端：降低置業(yè)門檻，激活剛需與改善需求

1. 公積金政策組合拳減輕置業(yè)資金壓力

"新十條"第1、2、3條構(gòu)成了公積金端的組合政策：其一，將職工購建、大修自住住房及償還住房消費(fèi)貸款的公積金提取時限由12個月延長至36個月，給予購房家庭更充裕的資金調(diào)配時間；其二，新增契稅、住宅專項維修資金兩大提取場景，直接降低購房附加成本。

結(jié)合溫州此前既有的公積金貸款額度提升至130萬元、二套首付比例降至20%、利率低至2.6%等政策基礎(chǔ)，本次"新十條"形成了"貸款+提取"雙輪驅(qū)動的公積金支持體系，在首付、月供、稅費(fèi)三端全方位減輕購房家庭的即期資金壓力，對首套剛需、二孩多孩家庭與公積金繳存主力群體尤為友好。

2. 套數(shù)核減政策打通"賣舊買新"置換鏈條

第4條是本輪政策中改善端的突破性亮點(diǎn)。規(guī)定"在擬購住房縣（市、區(qū)）范圍內(nèi)有住房正在掛牌出售的家庭，住房套數(shù)可核減1套"，政策執(zhí)行至2026年12月31日，多套掛牌僅可核減1套。該政策實(shí)質(zhì)上在原有認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上進(jìn)行了定向優(yōu)化——只要名下住房處于真實(shí)掛牌出售狀態(tài)，即可按核減后的套數(shù)認(rèn)定信貸資格，變相實(shí)現(xiàn)了對改善型家庭"認(rèn)房認(rèn)貸"向"認(rèn)貸不認(rèn)房"的過渡。

對于持有房掛牌家庭而言，這意味著新購住房可按更低套數(shù)享受首付比例和利率優(yōu)惠，極大地降低了"賣舊買新"的資金門檻和時間成本；對于二手房市場而言，新增掛牌房源有助于盤活存量；對于新房市場而言，由二手房掛牌家庭轉(zhuǎn)化而來的改善型購房需求將直接轉(zhuǎn)為新房成交，形成"掛牌→置換→新房去化"的完整傳導(dǎo)鏈條。

（二）供給端：優(yōu)化預(yù)售管理，加速企業(yè)資金周轉(zhuǎn)

1. 預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化（第5、6條）

"新十條"明確預(yù)售項目完成房屋所有權(quán)首次登記后即可申請解除預(yù)售資金監(jiān)管，相較此前溫州2017年頒布的《關(guān)于進(jìn)一步明確預(yù)售資金監(jiān)管和住房信貸政策有關(guān)問題的通知》（溫住建發(fā)〔2017〕169號）中以整個項目為監(jiān)管對象、嚴(yán)格監(jiān)管工程預(yù)算清冊總額的監(jiān)管要求，此次在監(jiān)管退出節(jié)點(diǎn)上有所松動。這一調(diào)整有助于緩解房企資金沉淀壓力，提升項目資金周轉(zhuǎn)效率，保障項目有序推進(jìn)和按期交付。

2. 退購房源自行銷售（第7條）

允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房戶解除合同后自行銷售退購房源，簡化了退購房源再流通的流程，提高了房源的二次匹配效率，避免房源長期閑置，對企業(yè)銷售端形成直接支持。

3. 預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)售與公示期優(yōu)化（第9、10條）

第9條允許未售房源在竣工備案后申請預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)售，順應(yīng)當(dāng)前市場對"現(xiàn)房/準(zhǔn)現(xiàn)房"的偏好趨勢，有助于房企根據(jù)市場節(jié)奏靈活調(diào)整銷售策略；第10條將取得預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證明后的公示期縮短至1天（不含公示當(dāng)天及法定假期），顯著提升開盤效率；同時允許超高層項目單幢分期預(yù)售，契合超高層開發(fā)周期長、分批入市的實(shí)際需要。上述措施合力縮短了房源從供應(yīng)到銷售的鏈路，有助于加快去化節(jié)奏。

（三）房票政策加碼（第8條）：存量化解與新房去化雙贏

第8條加大"房票"使用支持力度，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接收房票，延續(xù)并深化了溫州既有的房票政策體系。結(jié)合此前溫州龍灣區(qū)已落地的房票細(xì)則（包含最高15%獎勵、全市流通、"房票抵首付"等支持機(jī)制），房票已成為打通城市更新征遷補(bǔ)償與新房去化的重要紐帶。

在當(dāng)前溫州新房庫存仍超4萬套的市場背景下，房票政策具有雙重價值：一方面承接征遷安置居民的購房需求，化解存量安置壓力；另一方面將這部分購買力定向?qū)胄路渴袌觯纬?存量化解+新房去化"的良性循環(huán)，對當(dāng)前庫存高位的消化具有顯著助推作用。

（四）綜合效應(yīng)：多維共振釋放政策紅利

"新十條"并非孤立政策，而是2025年以來溫州樓市政策的集大成者。結(jié)合2025年已陸續(xù)落地的公積金優(yōu)化（額度提升、首付比例下調(diào)、利率下調(diào)）、購房補(bǔ)貼、以舊換新、四代宅供應(yīng)等政策，本次"新十條"在需求端進(jìn)一步降低置業(yè)門檻、在供給端進(jìn)一步激活企業(yè)活力，政策環(huán)境已從早期的"限制性松綁"升級為覆蓋"購房家庭—開發(fā)企業(yè)—市場流通"的"全方位激活"。多維政策疊加下的共振效應(yīng)，有望在后續(xù)幾個季度持續(xù)釋放。

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政策效果預(yù)期與后市展望

1. 短期（2026年二季度）：政策利好與傳統(tǒng)銷售旺季疊加。2026年3月溫州新房成交套數(shù)已環(huán)比+97.63%、同比+9.67%，出現(xiàn)明顯回暖信號；4月成交1671套，延續(xù)了相對活躍的態(tài)勢。在"新十條"落地后，預(yù)計5—6月成交量有望進(jìn)一步延續(xù)回升勢頭，二季度市場修復(fù)節(jié)奏有望加快。

2. 中期（2026年下半年至年底）：套數(shù)核減政策窗口期持續(xù)至2026年12月31日，將在未來8個月內(nèi)持續(xù)激發(fā)改善型客戶的置換意愿。隨著"賣舊買新"鏈條持續(xù)傳導(dǎo)，全年庫存去化周期有望在2026年3月26.7個月的基礎(chǔ)上進(jìn)一步改善。

3. 結(jié)構(gòu)性影響：從受益群體看，政策更直接利好剛需與首改客戶——公積金提取放寬、契稅及維修金可提取顯著降低了資金門檻；從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，高品質(zhì)改善產(chǎn)品（如四代宅）有望受益于置換鏈條激活而加速去化，市場結(jié)構(gòu)將呈現(xiàn)"以質(zhì)取勝"的新特征。

4. 風(fēng)險提示：政策效果的充分釋放仍依賴宏觀經(jīng)濟(jì)修復(fù)節(jié)奏、居民收入預(yù)期改善、就業(yè)市場穩(wěn)定等外部因素。若外部環(huán)境偏弱，購房者觀望情緒可能延緩政策傳導(dǎo)效率，需持續(xù)關(guān)注成交、庫存、價格等核心指標(biāo)的后續(xù)變化。

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結(jié)語

溫州"新十條"是繼2023年12月《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策》之后又一輪政策深化。政策內(nèi)容涵蓋公積金提取、信貸套數(shù)認(rèn)定、預(yù)售資金監(jiān)管、退購房源銷售、房票使用、預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)售及公示期優(yōu)化等十大方面，在需求端降門檻、供給端增活力、企業(yè)端減壓力的多維組合下，形成了體系化的"穩(wěn)市場"政策工具箱。

當(dāng)前溫州新房市場雖仍面臨一定的成交與庫存壓力，但2026年3月以來成交套數(shù)同比轉(zhuǎn)正、庫存規(guī)模同比收縮13.35%等積極信號已經(jīng)顯現(xiàn)。在"新十條"政策紅利、既有政策疊加與傳統(tǒng)銷售旺季的多重共振下，溫州住宅市場有望在2026年加快企穩(wěn)回升步伐，為城市房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展奠定堅實(shí)基礎(chǔ)。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞分析師王義文，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用AI文章、行業(yè)Skills和數(shù)據(jù)分析( https://www.dichanai.com/ )撰寫完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議；

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