年報解讀 | 禹洲集團：債務重組落地扭虧為盈，經營修復仍存多重挑戰

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2025年是禹洲集團在行業深度調整周期中，以債務重組破局、以經營收縮承壓的關鍵一年。公司憑借境外債務重組實現賬面盈利與資產負債表的根本性修復，成功扭轉連續虧損、資不抵債的極端局面，為后續經營爭取到寶貴的緩沖空間。但從經營實質看，房地產開發主業持續收縮、銷售與交付雙降、現金流緊張、資產減值壓力仍存等核心問題并未根本解決，整體仍處于“財務指標好轉、經營基本面承壓”的修復階段。

業績概況：規模隨周期調整，盈利結構呈現非對稱性

2025年，禹洲集團核心經營指標的變動趨勢與房地產行業整體調整周期基本一致，同時受債務重組會計處理影響，利潤指標呈現出明顯的結構性分化特征。銷售端方面，全年實現合約銷售額67.28億元，同比下降15.40%，合約銷售均價13788元/平方米，同比下降5.38%。銷售規模的收縮主要源于兩大驅動因素：其一，宏觀經濟復蘇節奏放緩導致居民購房信心不足，行業整體需求處于低位運行狀態；其二，公司自2021年下半年起暫停土地獲取，優質可售貨源持續消耗，剩余項目多分布于非核心城市或屬于商業、車位等去化難度較高的業態。銷售均價的下行則反映出公司為加速資金回籠，采取了適度的價格調整策略，這一行為符合行業調整期的普遍經營邏輯。

營收端表現與銷售端存在時間錯配，全年實現營業收入67.51億元，同比下降30.52%。公司營業收入已連續四年呈現下滑態勢，從2021年的271.36億元降至2025年的67.51億元，累計降幅達75.12%，表明公司經營規模已進入實質性收縮階段。

利潤端構成2025年業績最顯著的特征，公司實現歸屬于母公司股東的凈利潤249.30億元，同比實現大幅扭虧。然而，當期利潤幾乎全部來源于非經常性損益，其中包括境外債務重組產生的收益326.21億元以及財務擔保合約重估收益20.27億元。剔除上述一次性、非經營性因素影響后，公司核心經營業務仍錄得歸屬于母公司股東的凈虧損97.18億元。不過，虧損幅度較2024年收窄18.79%，這一變化主要得益于公司實施的全面成本管控措施，全年銷售及分銷成本同比下降3.87%，行政開支同比下降50.47%，費用管控成效初步顯現。

2021-2025年營業總收入與凈利潤變化

業務分析：開發業務深度收縮，商業運營筑牢基本盤

物業開發作為公司的核心業務板塊，2025年實現銷售收入62.97億元，占總營業收入的93.27%，仍是公司最主要的收入來源。從區域市場表現來看，行業結構性分化特征在公司業務布局中得到充分體現。長三角區域作為公司傳統優勢市場，貢獻了51.72%的合約銷售額，上海、杭州等核心城市的項目憑借區位優勢與產品力，保持了相對穩定的去化速度。大灣區項目則依托高端產品定位，實現了20850元/平方米的最高銷售均價。相比之下，華中、西南等區域的項目面臨銷售均價與去化率的雙重壓力，反映出低能級城市市場需求的持續疲軟。

物業投資業務在2025年展現出較強的經營韌性，全年實現租金收入2.25億元，同比增長1.56%，是公司唯一實現正增長的業務板塊。公司在商業運營領域進行了一系列創新實踐，通過打造“禹見?新閩潮”非遺文化季IP，將地域文化元素與商業消費場景深度融合，有效提升了項目的吸引力與辨識度，帶動全國商業項目銷售額與客流量同比分別增長27%和26%。同時，公司推進“U-square”服務體系升級，將服務邊界從傳統物業管理延伸至企業服務與社區運營，顯著提升了租戶粘性與資產運營效率。

物業管理、酒店運營等配套業務規模相對較小，對公司整體業績的貢獻有限。2025年物業管理收入2.25億元，同比下降15.83%，主要原因是開發項目交付減少導致新增在管面積不足。酒店運營收入445萬元，盡管同比增長303.81%，但絕對規模極小，無法對公司業績形成實質性支撐。合聯營公司投資錄得5.73億元虧損，同比擴大12.02%，主要受合聯營房地產開發項目盈利能力下降的影響。總體而言，這些業務目前尚未形成規模效應與獨立盈利能力，其戰略價值主要體現在與核心開發業務的協同方面。

財務狀況：資本結構顯著優化，流動性與盈利性仍存結構性矛盾

2025年完成的境外債務重組，是公司財務狀況改善的核心驅動因素。通過此次重組，公司成功化解了約66.8億美元的境外債務，總負債規模從2024年末的948.03億元大幅降至572.65億元，降幅達39.59%。資產負債率從歷史高點114.13%回落至85.06%，財務杠桿水平回歸至相對合理區間。總資產為673.22億元，同比下降18.95%，已連續四年下跌，較2021年的1743.81億元下跌61.39%。

2021-2025年資產與負債趨勢

銷售毛利率方面，2025年公司實現銷售毛利率1.74%，較2024年的1.81%微降0.07個百分點，較2021年的15.00%大幅下滑13.26個百分點，已連續四年處于行業低位水平。毛利率持續低迷主要源于三重因素疊加：一是前期高價獲取的土地儲備進入結算周期，土地成本占比偏高；二是為加速去化采取的價格調整策略壓縮了盈利空間；三是結算項目中低毛利的尾盤、商業及車位占比提升，拉低了整體盈利水平。這一數據表明，公司核心開發業務的產品盈利空間已被嚴重壓縮，主業造血能力顯著不足。

銷售凈利率方面，2025年公司銷售凈利率高達314.75%，較2024年的-152.06%實現大幅反轉，但這一指標完全由非經常性損益主導，不具備可持續性。若剔除境外債務重組及財務擔保重估的一次性收益影響，公司核心業務銷售凈利率約為-143.95%，雖較2024年的-152.06%略有收窄，但仍處于深度虧損區間。

2021-2025年銷售毛利率與銷售凈利率趨勢

發展趨勢：行業進入結構性調整新階段，公司聚焦經營修復與能力重塑

2025年行業仍處于深度筑底階段，市場運行邏輯已發生根本性變化，呈現出明顯的結構性分化特征：核心城市改善型需求保持韌性，低能級城市市場持續低迷；高品質、差異化產品競爭力凸顯，同質化產品面臨淘汰。政策層面，“保交樓”仍是底線要求，支持剛性和改善性住房需求的政策體系持續完善，房企融資環境出現邊際改善。未來，房地產行業將告別高速增長模式，進入以“高質量發展”為核心的新階段，行業集中度將進一步提升，財務穩健性、產品力與運營能力將成為房企核心競爭要素。

面對行業新形勢，禹洲集團確立了“價值優先、效能為王”的發展戰略，將工作重心全面轉向經營修復與能力重塑。財務維度，公司將持續優化債務結構，降低融資成本，同時加快存量資產的盤活處置，提升資產流動性。運營維度，公司將錨定“保交付、提效率”的核心目標，推行以銷定產的開發模式，確保項目開發節奏與市場需求相匹配；同時實施組織架構整合，將原多個區域公司整合為南北兩大城市公司，提升管理效率與資源協同能力。產品維度，公司將持續迭代“雍、朗、嘉”三大產品系，打造“溫度空間”系列產品，提升產品附加值與市場競爭力。商業運營維度，公司將繼續深化文化賦能戰略，鞏固差異化運營優勢。

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