年報觀察 | 象嶼地產逐夢上海灘

觀點網 象嶼地產走在看似平靜的海面上，腳下卻藏著洶涌暗流。

2025年的象嶼地產呈現著截然不同的面貌。上半年，落地大規模組織調整，拿下了浦東新楊思板塊一宗宅地，上海已成為其事實上的大本營。

2025年下半年，象嶼地產卻似乎又回歸了靜默狀態，除了7月和11月有拿地之外，市場消息寥寥。

但剖開平靜的表象便能看到，這匹曾經的上海樓市“黑馬”多次出手搶地卻遺憾錯失，堅守上海的策略又遭遇銷售打擊，其中還夾雜著團隊人員頻繁變動，年內經營實則風浪不少。

沒能延續上半年營收及凈利潤雙增的驚喜，象嶼地產走到年末，又拐入了業績上下波動的巷口。

不論從拿地、銷售還是操盤運營來看，象嶼地產逐夢上海灘的路并不好走。

業績波動

轉型需要徐徐圖之，房地產仍然是象嶼地產最核心的主線，但部分重心正轉移至商發等多元化業務。

截至2025年12月31日，象嶼地產錄得總營收228.81億元，同比下降27.28%。

其中，房地產銷售板塊營收222.68億元，同比下降28.17%；包含資產運營、物業服務及代建在內的非房開板塊收入6.13億元，同比上升32.4%。

房地產銷售板塊貢獻了象嶼地產將近98%的營收，這也意味著象嶼地產業績波動主要與銷售直接掛鉤。

盡管2025年中期收入因為項目竣工交樓結轉出現較大幅度增長，年末卻沒有保持增長，下半年的收入結轉或許回調幅度較大。

值得注意的是，房地產行業的收入確認具有滯后性，在項目竣工交付之后才能結轉收入。

象嶼地產2024年錄得營收超過300%的增幅，便主要來源于2022年及2023年銷售項目的集中結轉，那時正好是象嶼地產“勇闖上海灘”的高速擴張時期。或許是擴張時期的尾聲，象嶼地產在2025年上半年才能再收獲一波增長。

但高速擴張過后，象嶼地產在上海市場拿地并不順利，2024年開始收縮趨勢明顯，疊加公司上海區域銷售下滑，未來兩年內地產業績表現或許還要繼續承壓。

正是開發主業挑戰持續，象嶼地產想起了營收只占2.68%的非房地產銷售板塊，試圖找到可行的突破口。

2025年6月，象嶼集團旗下公司擬收購仙樂斯廣場98.68%的股權的消息傳出，象嶼地產在商業地產方面的嘗試又與轉型話題一同被提起。

據了解，仙樂斯廣場位于上海南京西路東段，是上海的地標性商辦綜合體，其前身為1936年開業的仙樂斯舞廳。

今年2月9日，象嶼地產以21億元完成對仙樂斯廣場的股權收購，并實現項目整體交接，項目后續由象嶼商發接管運營。

不過，象嶼地產非開發業務體量較小，大部分業務還處于培育階段，公司業績仍然主要受房地產開發影響而波動。

盈利方面，公司利潤總額約為21.7億元，同比下降25.84%；歸母凈利潤為6012.24萬元，同比下降92.94%；毛利率為22.75%，同比上升6個百分點。

這是象嶼地產最近三年首次錄得毛利率回升。2023年與2024年，公司毛利率分別為28.74%、16.75%。

象嶼地產表示，公司2025年度商品房銷售業務成本較上年同期減少33.02%，毛利率增長34.36%，主要原因系結轉項目毛利差異影響。

盡管毛利率回升，象嶼地產歸母凈利潤仍然錄得大幅下降，或許是過去高速擴張侵蝕了利潤，又或許是近年來新投入項目增多，導致現金流尚未回正，在修復利潤表上，象嶼地產還有很長一段路要走。

依舊上海

2025年是象嶼地產進入上海市場的第22年。

最高光的2022年，象嶼地產在上海拿地6宗，全口徑銷售達263.7億元，卻從2023年開始逐漸走向平淡，兩年總共拿地7宗，2025年僅在上海收獲兩宗地塊。

從年初上海一批次土拍到年末第九次土拍，象嶼地產多次參與爭奪、連續發布招標公告，對松江區、奉賢新城、嘉定新城等區域多宗熱門地塊展示出強烈興趣，卻始終擦肩而過。

“陪跑”了三批土拍，象嶼地產才在3月底以66.79億元、溢價率18.97%拿下閔行區蘭香湖組團地塊，這次的競爭對手只有同樣來自福建的聯發集團。

此后直至7月上海第六批次土拍，象嶼地產聯合廈門國貿、天安、清能以7.58億元獲得奉賢新城04單元14-04地塊，樓面價24595元/平方米，溢價率約11.8%。

據觀點新媒體不完全統計，除了上海獲得的兩宗地塊，象嶼地產年內還在廈門與集美發展聯合體以22.69億元競得080號集美區2025JP05地塊，全年總投資額約為97.06億元。

象嶼地產已經完全將開發重心轉移至長三角、尤其是上海區域。

2025年內，象嶼地產開展了一場大規模組織架構調整，原天津公司、唐山公司合并至滬浙區域，重慶公司合并至江蘇區域，調整完成后，全國僅剩余滬浙、江蘇及海西三家區域公司。

但越來越側重上海并沒有讓象嶼地產收獲增長。在眾多頭部房企聚焦的核心一線城市，土地獲取難度越來越高，并不追求規模的象嶼地產缺乏優勢，而競爭相對緩和的外環區域挑戰也并不算小。

年內以7.58億元聯合獲取的奉賢新城地塊拿地數月仍未確定項目名稱，加之聯合拿地操盤，象嶼地產實際能在項目內獲得的利益有限，能夠寄托希望的大概率只有單獨獲取的閔行區蘭香湖組團地塊。

已入市的項目方面，象嶼地產上海在售項目包括天宸雅頌、中環云悅府、江灣悅府、天譽蘭香、招商象嶼星耀翠灣、象嶼同進虹橋嘉悅府共7個項目，其中天譽蘭香正是年內以66.79億元拿下的蘭香湖組團地塊。

不過，天譽蘭香年內三次推盤，年末去化率才至60%。截至目前，天宸雅頌去化率為66.97%，江灣悅府去化率為69.89%，其余項目均為在售狀態。

根據年報，象嶼地產截至2025年末合同負債為255.4億元，同比下降17.5%，這也意味著后期銷售結轉回款會相應減少。

除此之外，象嶼地產年末存貨約為477.7億元，同比下降12.39%，去化速度跟不上銷售結轉速度，在銷售未見起色的情況下，公司營收或許還要繼續回調。

債務方面，象嶼地產期末有息債務余額為62.21億元，同比變動-32.72%。合并報表范圍內公司有息債務余額為278.85億元，同比變動0.4%。

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