【U?研發(fā)】新低密時(shí)期“輕別墅”九大產(chǎn)品策略

來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：UA尤安設(shè)計(jì)）

理想的住家是獨(dú)門獨(dú)院。

——汪曾祺

理想的庭院應(yīng)該很大，靠墻有幾株小果木樹，其他地方種滿花草。

——老舍

院落是中國(guó)人居的核心所在。對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)，有了一個(gè)自己的院落，精神才算真正有了著落。

——梁思成

一方庭院，幾許情深，自古便是文人墨客筆下?lián)]之不去的詩(shī)意棲居。縱使“限墅”“禁墅”政策之下，國(guó)人的院落情結(jié)也在“情景花園洋房”“四代住宅”等產(chǎn)品形態(tài)中得以延續(xù)。如今，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系的深刻調(diào)整，多地土地出讓容積率下調(diào)，低密產(chǎn)品正迎來(lái)新的回歸契機(jī)。這一輪“回歸”，直面過(guò)去別墅產(chǎn)品持有成本高、過(guò)分注重奢華視覺的痛點(diǎn)，轉(zhuǎn)而探索一條更為輕盈、務(wù)實(shí)的路徑——新低密時(shí)期的“輕別墅”，以“墅居體驗(yàn)、更少負(fù)擔(dān)、更高溢價(jià)”為價(jià)值主張，既承襲了別墅的空間尺度與院落情懷，又適應(yīng)了新經(jīng)濟(jì)周期下人們對(duì)于松弛感與實(shí)用性的雙重追求，成為當(dāng)下更具親和力的居住選擇。

▲過(guò)去與現(xiàn)在低密產(chǎn)品需求對(duì)比

縱觀政策放開后出讓的低密地塊，依據(jù)其地段特征與功能定位，可劃分為三大類型：一是位于成熟城區(qū)的“第一居所”，二是地處城市近郊、兼具文旅屬性的“1.5居所”，三是坐擁遠(yuǎn)郊優(yōu)質(zhì)自然景觀資源的“第二居所”。三類地塊稟賦各異，決定了其產(chǎn)品定位與打造策略的差異化路徑。本文基于UA尤安設(shè)計(jì)在三大類型項(xiàng)目中的實(shí)踐積累，提煉出新低密時(shí)期“輕別墅”九大產(chǎn)品策略，旨在為相關(guān)產(chǎn)品實(shí)踐提供可借鑒的思路。

精神棲息地

第二居所，通常位于城市遠(yuǎn)郊或風(fēng)景名勝區(qū)，擁有得天獨(dú)厚的自然景觀資源，是遠(yuǎn)離城市喧囂的“精神棲息地”。吸引的客戶群體相對(duì)廣泛，但由于使用頻率不高，客戶對(duì)高額的、持續(xù)的維護(hù)負(fù)擔(dān)抗性較大。同時(shí)，由于居住時(shí)間較短，需考慮空置期的資產(chǎn)利用和增值。因此，第二居所產(chǎn)品的開發(fā)面臨三大核心議題：

針對(duì)第二居所的三大核心議題，UA尤安設(shè)計(jì)總結(jié)西雙版納保利·曼湖│玲瓏墅項(xiàng)目的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，提出第二居所四大產(chǎn)品策略。

將傳統(tǒng)大別墅的面積“做小”，并提供相鄰單元的拼接設(shè)計(jì)，顯著降低購(gòu)房門檻，也為更廣泛的客戶群體提供多元化的選擇。業(yè)主可獨(dú)立分租，未來(lái)亦可整合出售，資產(chǎn)靈活性極高。

▲西雙版納保利·曼湖│玲瓏墅戶型配比

對(duì)于第二居所而言，地下室使用的時(shí)間較短，反而會(huì)增加裝修和維護(hù)成本，在設(shè)計(jì)中，盡量以“半地下室”、“局部下沉庭院”取代或直接取消，將面積轉(zhuǎn)化為地上的功能性院落或露臺(tái)。這極大地減少了后期的除濕、通風(fēng)和能源維護(hù)成本，提升了空間的實(shí)用性與舒適度。此外，交通空間占據(jù)的面積和裝修成本均較高，利用高差實(shí)現(xiàn)平接入戶或樓梯室外化布置，均可提高室內(nèi)空間的利用，減少裝修的成本。

▲西雙版納保利·曼湖│玲瓏墅平接入戶

將民宿的設(shè)計(jì)理念融入住宅，強(qiáng)化每一間臥室的獨(dú)立性，形成“套房化”格局。同時(shí)提高體驗(yàn)感，這不僅提升了自住時(shí)家庭成員的私密性，在房屋閑置期，每一間都可作為獨(dú)立且?guī)ピ旱摹翱头俊背鲎猓岣哔Y產(chǎn)的使用效率和投資回報(bào)率。

▲西雙版納保利·曼湖│玲瓏墅套房化設(shè)計(jì)

景觀是第二居所價(jià)值的核心和主要驅(qū)動(dòng)力。客戶購(gòu)買的不僅僅是一棟房子，更是一個(gè)固定的、私享的觀景平臺(tái)。設(shè)計(jì)中，可將“一個(gè)院子”變?yōu)椤耙唤M院子”，打造“前院-側(cè)院-內(nèi)院-露臺(tái)-屋頂花園”的立體院落系統(tǒng)。前院用于禮儀接待，側(cè)院或內(nèi)院是家庭的私密核心活動(dòng)區(qū)，露臺(tái)與屋頂則延伸了休閑空間。這種“處處有景，室室有院”的布局，極大地豐富了空間體驗(yàn)，是提升產(chǎn)品溢價(jià)最直接有效的方式。

▲西雙版納保利·曼湖│玲瓏墅多重院落設(shè)計(jì)

彈性生活空間

1.5居所，作為一個(gè)有效豐富生命體驗(yàn)、調(diào)節(jié)單調(diào)生活的“彈性生活空間”，首要作用是在周末或節(jié)假日成為一個(gè)遠(yuǎn)離日常壓力、專注于個(gè)人精神世界、享受慢生活的空間，其次是拓展家的社交功能，成為邀請(qǐng)朋友和家人專屬互動(dòng)的場(chǎng)域。因此，1.5居所產(chǎn)品的開發(fā)面臨兩大核心議題：

針對(duì)1.5居所的兩大核心議題，UA尤安設(shè)計(jì)總結(jié)濟(jì)南保利·鵲華賦項(xiàng)目的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，提出1.5居所三大產(chǎn)品策略。

▲濟(jì)南保利·鵲華賦實(shí)景圖

UA尤安設(shè)計(jì)聯(lián)動(dòng)悅數(shù)洞察，啟動(dòng)《解碼中國(guó)人的家：泛居住空間趨勢(shì)洞察》的客戶研究工作，深度入戶調(diào)研北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州等核心一、二線城市97組改善型客戶。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，人們對(duì)居家生活方式的需求在從“外顯”到“向內(nèi)”轉(zhuǎn)變，居住價(jià)值落位“充滿長(zhǎng)久幸福感的空間”。我們將其轉(zhuǎn)譯、總結(jié)為四種“空間情緒”：松弛感突圍，自我即世界，沉浸式生活，人間煙火氣。

▲濟(jì)南保利·鵲華賦空間設(shè)計(jì)

將傳統(tǒng)坡屋頂轉(zhuǎn)變?yōu)槲蓓敾▓@，原本低矮悶熱的消極閣樓空間轉(zhuǎn)化為擁有最佳的采光與視野的高品質(zhì)生活區(qū)域。它可以被打造為家庭影院、健身瑜伽室、開放式書房或空中茶室，與大面積露臺(tái)或屋頂花園無(wú)縫銜接，真正將屋頂從“建筑頂端”變?yōu)椤吧罡唿c(diǎn)”，極大提升了空間的實(shí)用價(jià)值和奢侈體驗(yàn)。

▲濟(jì)南保利·鵲華賦屋頂花園設(shè)計(jì)?保利置業(yè)

為“輕別墅”社區(qū)注入軟性價(jià)值，構(gòu)建身份認(rèn)同。在社區(qū)內(nèi)打造一個(gè)僅對(duì)業(yè)主開放的精品會(huì)所，引入米其林餐廳主理的私宴廳、威士忌雪茄吧、私人圖書館、恒溫酒窖等。讓社區(qū)成為連接鄰里、促成合作的社交平臺(tái)。

▲濟(jì)南保利·鵲華賦會(huì)所設(shè)計(jì)

生活主場(chǎng)

第一居所，通常位于城市中心或副中心，地價(jià)較高，以滿足日常生活的基本功能和效率為首要目標(biāo)。設(shè)計(jì)關(guān)鍵在于“在有限的資源內(nèi)，實(shí)現(xiàn)功能最大化與家庭成員的均好”。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行與市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的雙重壓力下，第一居所產(chǎn)品的開發(fā)面臨三大核心議題：

針對(duì)第一居所的三大核心議題，UA尤安設(shè)計(jì)總結(jié)廣州番禺區(qū)黃沙島地塊項(xiàng)目的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，提出第一居所兩大產(chǎn)品策略。

在規(guī)劃布局上將每一戶的居住品質(zhì)最大化。避免兵營(yíng)式排列，采用圍合、半圍合式布局，形成更小、更親密的鄰里單元，營(yíng)造歸屬感。在設(shè)計(jì)中盡可能增加邊戶的比例，確保多數(shù)戶型能實(shí)現(xiàn)三面采光，并擁有更大的院落邊界和更好的景觀視野，實(shí)現(xiàn)“棟棟是樓王”的理念。

▲廣州番禺區(qū)黃沙島地塊項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

通過(guò)建筑結(jié)構(gòu)的巧妙處理（如層層退臺(tái)、懸挑），將一些不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的灰空間（如大面積露臺(tái)、花園平臺(tái)）以“贈(zèng)送”或“半贈(zèng)送”的形式給到客戶。客戶以相對(duì)較低的總價(jià)，獲得了遠(yuǎn)超產(chǎn)權(quán)面積的空間體驗(yàn)感。客戶“性價(jià)比”感知強(qiáng)烈，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。

▲廣州番禺區(qū)黃沙島地塊項(xiàng)目五疊七墅三十院

▲廣州番禺區(qū)黃沙島地塊項(xiàng)目五疊一至五層平面圖

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